Acheter une passoire thermique DPE F ou G à Montrouge
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Acheter un appartement DPE F ou G à Montrouge (92120) : décote de 12 à 25 %, gel des loyers depuis 2022, interdiction de location des G dès 2025 et des F en 2028. Mais avec des travaux de 15 000 à 35 000 € et des aides MaPrimeRénov' pouvant couvrir 50 à 80 % du budget, la passoire thermique peut devenir une opportunité d'achat. L'ORPI Agence de la Mairie fait le point avec les données légales à jour.
À Montrouge (92120), où le prix moyen d'un appartement dépasse 7 000 €/m², les logements classés F ou G au DPE, surnommés « passoires thermiques », s'affichent avec une décote significative. Tentant pour les acquéreurs au budget serré, mais risqué pour les investisseurs : gel des loyers en vigueur depuis 2022, interdiction de location des G depuis janvier 2025, des F à partir de 2028. Alors, acheter une passoire thermique à Montrouge est-il un piège ou une opportunité ? La réponse dépend entièrement de votre projet, de votre profil et de votre capacité à financer des travaux.
Tableau de bord : passoire thermique à Montrouge, les chiffres essentiels
| Donnée clé | Source |
|---|---|
| −12 % en moyenne | Notaires de France, 2025 |
| −25 % en moyenne | Notaires de France, 2025 |
| 5,9 % vs 3 % pour DPE A-D | Notaires de France, 2025 |
| 84 jours en moyenne | Notaires de France, 2025 |
| 40 % des ventes de logements anciens en 2024 | Notaires de France, 2024 |
| 20 000 € à 35 000 € (Île-de-France) | ADEME / ANAH 2025 |
| Jusqu'à 80 % du coût HT des travaux | ANAH / Service-Public.fr 2026 |
| En vigueur depuis le 1er janvier 2025 | Loi Climat & Résilience 2021 |
| À compter du 1er janvier 2028 | Loi Climat & Résilience 2021 |
Sources : Notaires de France (étude DPE/prix décembre 2025), ANAH, Service-Public.fr, Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.
1. Passoire thermique : définition et réalité à Montrouge
Un logement est qualifié de « passoire thermique » lorsqu'il est classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), c'est-à-dire qu'il consomme plus de 330 kWh/m²/an d'énergie primaire (classe F) ou plus de 420 kWh/m²/an (classe G). Ces biens sont le plus souvent des immeubles anciens construits avant 1975, sans isolation thermique sérieuse et équipés de chauffages électriques d'appoint ou de vieilles chaudières.
À Montrouge, le parc immobilier est composé en grande majorité d'immeubles collectifs datant des années 1950 à 1980. Le DPE collectif en copropriété, devenu obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots depuis le 1er janvier 2025, révèle que nombre de ces bâtiments présentent des étiquettes énergétiques médiocres.
Échelle DPE et seuils de consommation énergétique
| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Statut locatif 2026 |
|---|---|---|
| A | < 70 | Libre |
| B | 70-110 | Libre |
| C | 110-180 | Libre |
| D | 180-250 | Libre |
| E | 250-330 | Libre (interdit dès 2034) |
| F | 330-420 | Loyer gelé depuis 2022 / interdit dès 2028 |
| G | > 420 | Location interdite depuis janvier 2025 |
Le cadre légal complet est défini par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat et Résilience (Légifrance) et précisé sur service-public.fr, passoires thermiques et location.
2. Le calendrier des interdictions de location : ce qui est déjà en vigueur
| Date | Mesure | Classe DPE concernée | Portée |
|---|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers (interdiction d'augmentation) | F et G | France métropolitaine |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer (nouveau bail, renouvellement, reconduction) | G | France métropolitaine |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer | F | France métropolitaine |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer (DOM-TOM) | G | Outre-mer |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer | E | France métropolitaine |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer (DOM-TOM) | F | Outre-mer |
Le gel du loyer ne signifie pas que le logement ne peut plus être loué (sauf depuis 2025 pour les G), il signifie simplement que le loyer ne peut pas être augmenté, que ce soit entre deux locataires, au renouvellement ou en cours de bail. Pour un investisseur locatif, c'est une contrainte majeure de rentabilité.
Source officielle : ministère de l'Écologie, gel des loyers des passoires énergétiques. Pour les recours des locataires en cas de non-décence thermique, consultez l'analyse de l'ANIL sur le logement énergivore.
3. La décote immobilière : une opportunité d'achat à Montrouge ?
À Montrouge, un appartement classé G s'affiche en moyenne 12 % moins cher qu'un bien équivalent classé D, selon les données des Notaires de France (décembre 2025). Sur un appartement de 65 m² à 7 000 €/m², la décote représente une économie de 54 600 € à l'achat.
Comparatif décote par classe DPE à Montrouge (appartements)
| Classe DPE | Prix estimé (T3, 65 m²) | Décote vs DPE D | Économie à l'achat |
|---|---|---|---|
| A / B | ~470 000 € | + 3 % (prime) | - |
| C / D | ~455 000 € | Référence | - |
| E | ~435 000 € | −4 à −5 % | ~20 000 € |
| F | ~415 000 € | −8 à −10 % | ~40 000 € |
| G | ~400 000 € | −12 % | ~55 000 € |
Estimations basées sur un prix médian Montrouge de 7 000 €/m² (Notaires.fr, 2025) et les décotes observées sur les ventes d'appartements anciens en Île-de-France.
Vous cherchez à acheter un bien à Montrouge, y compris parmi les passoires thermiques à fort potentiel ? Consultez nos dossiers thématiques pour préparer votre projet en toute connaissance de cause.
4. Coût des travaux et aides disponibles pour rénover à Montrouge
La viabilité financière de l'achat d'une passoire thermique repose en grande partie sur la capacité à financer les travaux de rénovation énergétique. En copropriété, cas majoritaire à Montrouge, certains travaux (isolation par l'extérieur, changement de chaudière collective) nécessitent un vote en assemblée générale. L'isolation par l'intérieur et le remplacement des fenêtres restent décidables à titre privatif.
Estimatif des travaux pour un appartement 65-70 m² à Montrouge
| Type de travaux | Fourchette de coût | Gain DPE estimé | Décision |
|---|---|---|---|
| Remplacement fenêtres (double ou triple vitrage) | 4 000 à 8 000 € | +1 à +2 classes | Privative (sous réserve règlement copro) |
| Isolation des murs par l'intérieur (ITI) | 6 000 à 12 000 € | +1 à +2 classes | Privative |
| Remplacement chaudière individuelle PAC | 8 000 à 14 000 € | +2 à +3 classes | Privative |
| Isolation par l'extérieur (ITE), collectif | 250-400 €/m² de façade | +2 à +3 classes | Vote AG copropriété requis |
| Rénovation complète (DPE G vers D ou C) | 20 000 à 35 000 € | +3 à +5 classes | Mixte (privatif + collectif) |
Aides financières mobilisables en 2025-2026
| Dispositif | Couverture max. | Conditions | Source officielle |
|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov' (ménage très modeste) | 80 % du coût HT | Revenus RFR < plafonds ANAH zone A | ANAH / Service-Public.fr |
| MaPrimeRénov' (ménage modeste) | 60 % du coût HT | Revenus RFR zone A intermédiaire | ANAH / Service-Public.fr |
| MaPrimeRénov' (ménage intermédiaire) | 45 % du coût HT | Revenus RFR zone A supérieure | ANAH / Service-Public.fr |
| Éco-PTZ (Éco-prêt à taux zéro) | Jusqu'à 50 000 € sans intérêts | Travaux RGE, résidence principale | Service-Public.fr / ANIL |
| MaPrimeRénov' Copropriété | Aide collective si gain > 35 % énergie | Vote AG, syndic, dossier ANAH | France Rénov' / Service-Public.fr |
| TVA réduite 5,5 % | Sur travaux de rénovation énergétique | Résidence principale, entreprise RGE | impots.gouv.fr / Légifrance |
Point d'attention 2026 : En l'absence de loi de finances votée pour 2026, le dépôt de nouveaux dossiers MaPrimeRénov' est temporairement suspendu par l'ANAH. Vérifiez la situation au moment de votre dossier sur service-public.fr, MaPrimeRénov' et anil.org.
Vous souhaitez investir dans une passoire thermique à Montrouge et la rénover pour la louer ? Notre équipe vous accompagne dans votre stratégie d'investissement locatif.
5. Bonne ou mauvaise idée ? L'analyse selon votre profil
| Profil acheteur | Classe DPE | Verdict | Condition de réussite |
|---|---|---|---|
| Résidence principale, budget serré | F ou G | Favorable | Négocier fort la décote + planifier les travaux sur 3 à 5 ans avec Éco-PTZ |
| Investisseur locatif (location nue ou meublée) | G | Risqué | Travaux obligatoires AVANT toute mise en location, budget 20 à 35 k€ à anticiper |
| Investisseur locatif | F | Conditionnel | Loyer gelé jusqu'aux travaux. Rentable si rénovation financée par les aides avant 2028 |
| Achat-revente (marchand de biens) | F ou G | Favorable | Bien négocié + rénovation + revente en DPE D/C = potentiel de revalorisation de 15 à 25 % |
| Achat pour succession / transmission | F ou G | À étudier | Valeur du bien décotée à l'achat = assiette de succession plus faible, avantage fiscal |
À Montrouge, la forte densité du parc locatif et la demande soutenue rendent la rénovation rentable sur le long terme. Un appartement rénové de G à C peut se revaloriser de 12 à 20 % au-delà du coût des travaux, tout en ouvrant le droit à la mise en location et à la révision du loyer.
Vous souhaitez vendre votre bien classé F ou G avant les échéances légales ? Demandez une estimation à l'ORPI Agence de la Mairie, nous vous conseillons sur la stratégie optimale : vendre en l'état avec décote ou rénover avant la mise en vente. Retrouvez aussi notre actualité immobilière pour suivre les évolutions réglementaires.
FAQ : Passoire thermique et immobilier à Montrouge
Un bailleur qui continue de louer un logement classé G après janvier 2025 risque-t-il des sanctions ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme non décent au sens de la loi. Un locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation, puis le tribunal judiciaire, pour obtenir la réalisation de travaux et une réduction de loyer. Le bailleur peut également être condamné à des dommages et intérêts. En cas de refus persistant, le juge peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte. Consultez service-public.fr, logement non décent.
Le DPE d'un appartement peut-il être contesté s'il semble trop sévère ?
Oui. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement : l'acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du diagnostiqueur en cas d'erreur avérée (art. L271-4 et suivants du CCH). Si le DPE vous semble anormalement défavorable, notamment pour un bien rénové ou dont le système de chauffage a été amélioré, il est possible de faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié. Un DPE corrigé peut faire basculer le bien de G à E ou F, modifiant radicalement sa valeur et ses obligations légales. Voir art. L271-4 CCH (Légifrance).
Les travaux de rénovation réalisés après l'achat permettent-ils de sortir du gel des loyers ?
Oui, c'est l'unique condition pour retrouver la liberté de réviser ou d'augmenter le loyer d'un bien classé F ou G. Le bailleur doit faire réaliser les travaux permettant d'atteindre a minima la classe E au DPE, puis faire établir un nouveau DPE post-travaux par un diagnostiqueur certifié. Ce nouveau DPE officialise la sortie du statut de passoire thermique et lève le gel. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour ouvrir droit aux aides. Voir ecologie.gouv.fr, gel des loyers et anil.org, logement énergivore et loyer.
Ce qui a changé en 2026 pour le DPE
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l'électricité et classé F ou G peut donc gagner une classe sans travaux. Avant de faire une offre, vérifiez la date du diagnostic et demandez au vendeur une attestation recalculée : la décote négociée doit correspondre à la vraie classe du bien.
À lire aussi
Pour aller plus loin, relisez notre point sur l'interdiction de louer les logements classés G, la liste des diagnostics obligatoires à la vente, notre guide MaPrimeRénov' 2026 et les 6 étapes clés d'un achat. Pour juger l'ampleur des travaux, notre article sur le potentiel de rénovation d'un appartement vous donne une grille de lecture.
Sources officielles
- Légifrance, Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Loi Climat et Résilience) : legifrance.gouv.fr, Loi Climat
- Légifrance, Art. L271-4 CCH (opposabilité du DPE) : legifrance.gouv.fr, DPE opposable
- Service-Public.fr, Passoires thermiques et interdiction de location : service-public.fr, interdiction location
- Service-Public.fr, MaPrimeRénov' : service-public.fr, MaPrimeRénov'
- Service-Public.fr, Logement non décent : service-public.fr, non-décence
- Ministère de l'Écologie, Gel des loyers passoires énergétiques : ecologie.gouv.fr, gel des loyers
- ANAH, MaPrimeRénov' mode d'emploi (mars 2026) : anah.gouv.fr, mode d'emploi
- France Rénov', MaPrimeRénov' Copropriété : france-renov.gouv.fr
- ANIL, Logement énergivore, location et loyer : anil.org, logement énergivore
- Notaires de France, Influence de l'étiquette énergie sur les transactions : immobilier.notaires.fr, DPE et prix
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