Loyer impayé à Montrouge : procédure et délais en 2026

Un loyer qui ne tombe pas, c'est d'abord un problème de trésorerie pour le propriétaire et souvent le signe d'une difficulté pour le locataire. La loi encadre strictement la suite : chaque étape a son délai, et un bailleur pressé qui saute une marche perd du temps au lieu d'en gagner. Voici la procédure telle qu'elle s'applique en 2026, de la première relance jusqu'à l'expulsion, avec les recours ouverts aux deux parties.

Premier retard : réagir vite et par écrit

Dès le premier impayé, un échange direct règle beaucoup de situations : oubli, changement de banque, retard de salaire. Si rien ne bouge après quelques jours, une relance par lettre recommandée avec accusé de réception fixe une date et garde une trace. C'est aussi le moment d'actionner les protections prévues au bail : la caution, si le bail en comporte une, l'assurance loyers impayés, ou la garantie Visale d'Action Logement lorsque le locataire en bénéficie. Chacune impose ses propres délais de déclaration, à vérifier dans le contrat.

Un plan d'apurement écrit, signé par les deux parties, reste souvent la solution la plus rapide. Il évite les frais de procédure et laisse le temps au locataire de solliciter les aides.

Le commandement de payer : six semaines pour régulariser

Si l'amiable échoue, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines pour régler la totalité de la dette. Pour les baux plus anciens, le délai reste de deux mois. Si tout est payé dans ce délai, la procédure s'arrête. Sinon, la clause résolutoire du bail peut jouer : elle permet de demander au juge de constater la résiliation du bail.

Selon le montant et l'ancienneté de la dette, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Un bailleur personne morale, hors SCI familiale, doit en outre saisir la CCAPEX ou la Caf deux mois avant d'assigner, faute de quoi sa demande est irrecevable.

L'assignation devant le juge

Faute de paiement, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation est transmise au préfet, qui fait réaliser un diagnostic social et financier de la situation du locataire. Six semaines au moins séparent l'assignation de l'audience.

Le juge peut alors constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion. Il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement, jusqu'à trois ans, notamment s'il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Tant que l'échéancier est respecté, la clause résolutoire est suspendue et le bail continue.

Après le jugement : quitter les lieux

Une fois la décision signifiée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de deux mois. Le juge de l'exécution peut accorder un délai de grâce d'un mois à un an. Pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions. Si le locataire ne part pas, l'expulsion nécessite le concours de la force publique, accordé par le préfet.

À aucun moment le propriétaire ne peut agir seul : changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, ou sortir les meubles est interdit et sanctionné pénalement.

Côté locataire : les aides à solliciter tôt

Un locataire en difficulté a intérêt à prévenir son bailleur sans attendre et à contacter sa Caf, qui peut examiner la situation, maintenir les aides au logement et accompagner un plan d'apurement. Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) des Hauts-de-Seine peut aider à régler une dette locative. L'ADIL apporte un conseil juridique gratuit aux locataires comme aux propriétaires.

Prévenir plutôt que guérir

La meilleure protection se joue avant la signature du bail : vérifier la solvabilité des candidats, exiger un dossier de location complet et choisir une garantie adaptée. Pour revoir l'ensemble du parcours, notre guide louer son bien à Montrouge reprend chaque étape, et pensez à la révision annuelle du loyer avec l'IRL si votre bail la prévoit.

Sources : ANIL, fiche Impayés de loyers (version février 2024) ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Service-public.gouv.fr, Trêve hivernale.