Comment calculer la rentabilité d'un bien immobilier ?

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Le calcul de la rentabilité d’un bien est essentielle avant un achat. Nous vous aidons à tout comprendre et à monter votre projet immobilier sereinement !

Comment faire pour mesurer la rentabilité de votre bien immobilier ?

Investir dans l’immobilier est une étape importante. C’est pourquoi il est nécessaire de préparer cet investissement en tenant compte de plusieurs éléments, comme la rentabilité du bien. Encore faut-il savoir comment faire pour mesurer cette rentabilité avec précision, surtout lorsqu’on sait que la rentabilité brute est bien différente de la rentabilité nette. 
Comment calculer le rendement de votre bien immobilier ? Orpi vous éclaire dans cet article. 

Rentabilité locative : de quoi s’agit-il ?


Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous vous interrogez sur la rentabilité locative de votre investissement ? On appelle rentabilité d’un bien immobilier la somme que rapporte la location du bien au propriétaire. Pour la calculer il faut donc connaître le montant du loyer que l’on souhaite pratiquer, le prix d’achat et enfin le montant de charges.
Attention cependant, on distingue la rentabilité nette de la rentabilité brute, qui ne se calcule pas tout à fait de la même façon.
 

Quelle est la différence entre rentabilité brute et nette ?

Si vous avez choisi de miser sur l’investissement locatif, il est important de faire la distinction entre la rentabilité brute d’un bien immobilier et la rentabilité nette. La première vous donne un simple aperçu du pourcentage de rendement obtenu, tandis que la seconde est plus fine et précise. 

 

À retenir

Voici la formule type pour calculer la rentabilité brute de votre investissement immobilier :
((Loyer x 12 mois) x 100) / prix d’achat = rentabilité brute

Rentabilité brute de votre bien : mode de calcul

La rentabilité brute est un indicateur de base pour analyser la rentabilité d’un bien immobilier, bien qu’il ne soit qu’approximatif. Pour le calculer, il suffit de diviser le montant annuel des loyers perçus par le prix d’achat du bien immobilier. Le résultat est ensuite à multiplier par 100. Vous obtenez alors un pourcentage de rentabilité brute. N’oubliez pas d’intégrer les frais de notaire à ce calcul en les ajoutant au prix total d’acquisition. 


Voici un exemple concret du mode de calcul d’un rendement locatif brut :
M.X a acheté un bien immobilier ancien à un prix de 250 000 €, avec un loyer futur d’un montant de 800 €. Les frais de notaire s’élèvent à 8 % du prix de vente, soit 20 000 €. Pour calculer la rentabilité brute de son bien immobilier, il fait le calcul suivant : 
(800 x 12) x 100 / 270 000 € = 3,55 %. 


Ce taux de 3,55 % est un résultat qui permet d’analyser la rentabilité brute du bien mis en location. Ce résultat ne suffit pas puisqu’il conviendra ensuite de l’affiner en ajoutant les charges locatives non récupérables (ni dans le loyer ni au titre des impôts). 

À retenir

Voici la formule type pour calculer la rentabilité brute de votre investissement immobilier :
((Loyer x 12 mois) x 100) / prix d’achat = rentabilité brute
 

Rentabilité nette de votre bien : mode de calcul

 

La rentabilité nette est un indicateur plus fiable puisqu’elle se calcule en soustrayant les diverses charges du montant total des loyers perçus.Les charges comprennent les travaux, les frais d’assurance et d’exploitation du bien, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt et d’autres frais liés à l’exploitation du bien.

Exemple concret : Partons du même exemple que précédemment, avec les charges suivantes :

  • 1000 € au titre des charges annuelles de copropriété
  • 750 € au titre de la taxe foncière
  • des réparations locatives pour un montant total de 500 €
  • 150 € d’assurance.

Cela représente un montant total de 2 400 € de charges annuelles.

Le calcul de la rentabilité nette de l’investissement de M.X est le suivant :  (800 x 12) – 2 400 € x 100 / 270 000 € = 2,66 %.

Rentabilité immobilière : différence entre le neuf et l’ancien

Un investissement immobilier dans le neuf n’implique pas les mêmes impératifs que dans l’ancien. En effet, si vous investissez dans un bien ancien, sachez que vous pourrez avoir à réaliser quelques travaux d’entretien et/ou de rénovation. Le montant de ces travaux est alors à inclure dans votre calcul pour obtenir une rentabilité nette fiable.

Pourquoi faire des travaux de rénovation énergétique ? 

Si vous investissez dans un bien neuf, vous n’avez en principe pas de travaux à réaliser avant un délai de 10 ans. En outre, investir dans le neuf vous donne droit à des avantages fiscaux (comme le dispositif de la loi Scellier ou la défiscalisation en loi Pinel dans le neuf). La réduction d’impôts dont vous pouvez bénéficier est donc à ajouter aux loyers perçus chaque année. La rentabilité est à calculer ensuite sur cette base. 


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