Peut-on vendre un appartement loué ?
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En tant que propriétaire bailleur, vous n'êtes pas tenu par la loi de vendre votre appartement vide. Vous pouvez tout à fait vendre votre bien immobilier alors qu'il est déjà occupé par un locataire. Orpi vous donne des explications sur la vente de votre appartement loué :
- Les conditions pour vendre un appartement loué
- Les délais de carence
- La décote appliquée
Vendre son appartement occupé : c'est possible
Si vous décidez de donner congé à votre locataire pour vente, vous vendez votre appartement vide. Vous devez respecter des délais pour informer votre locataire qu’il doit quitter les lieux :
- 6 mois au moins avant la fin du bail pour une location vide
- 3 mois minimum pour une location meublée.
Si vous louez votre appartement vide, le locataire a le droit d'être prioritaire à l'achat du logement pendant 2 ans après la remise du préavis. Dans une location meublée, la situation est différente puisque vous devez simplement adresser au locataire une lettre lui donnant congé de quitter les lieux.
Dans le cas où vous ne pouvez plus donner congé au locataire (notamment si vous êtes en dehors des délais légaux), vous vendez votre appartement occupé. Le locataire en place continuera de l'être même après l'arrivée du nouveau propriétaire. Nombreux sont les bailleurs à ne pas souhaiter attendre un an supplémentaire pour donner congé au locataire et vendre leur logement. En vendant votre appartement loué, vous conservez des loyers jusqu'à ce que la vente soit définitive. Cela vous permet également d'éviter au maximum le risque de vacance locative.
A savoir :
Le locataire en place peut rester dans les lieux. Le fait qu'il y ait un changement de propriétaire ne change pas les conditions du bail. Le locataire continue de résider dans son logement, aux mêmes conditions. Chaque nouveau propriétaire tient au courant le locataire en lui fournissant ses coordonnées complètes. Une fois que la location se termine, le nouveau propriétaire rend le dépôt de garantie au locataire sortant.
Acquéreur d'un logement loué et délai de carence
On estime que le nouvel acquéreur de l'appartement loué a le choix entre y résider ou bien le vendre à son tour. Il doit respecter un certain délai de carence afin de pouvoir donner congé au locataire qui reste dans les lieux. Si le nouvel acquéreur souhaite résider dans le logement, la situation diffère en fonction de la date d'échéance du contrat de bail à compter de de la signature de l'acte authentique.
Si le bail en cours a une échéance de plus de 2 ans après l'acte authentique, le nouvel acheteur peut donner congé au locataire lorsque le bail arrive à échéance.
Si le contrat de bail a une échéance inférieure à 2 ans, cela n'empêche pas le propriétaire arrivant de congédier le locataire en place. Cependant, ce congé prend effet une fois que le délai légal de 2 ans s'est écoulé après l'achat.
Décote appliquée en cas de vente d'un appartement loué
Si vous décidez de mettre en vente votre appartement actuellement occupé par un locataire, cela entraîne une décote sur le prix de la vente. Cette dernière est calculée en fonction du montant du loyer et de la durée totale du contrat de bail. L'acheteur qui ne peut pas résider dans l'immédiat dans le logement bénéficie d'avantages comme une décote. Ce dernier bénéficie donc d’une compensation financière due au fait qu’il ne peut pas résider tout de suite dans l'appartement.
La décote peut aussi concerner le prix de vente en contrepartie de quoi le nouveau propriétaire bénéficie d'avantages. A la fin du bail, l'acquéreur doit rembourser au locataire le dépôt de garantie bien qu'il ne l'ait pas perçu au préalable du fait du changement de propriétaire bailleur. Cet élément est bien souvent utilisé par les futurs acquéreurs pour faire descendre le prix de l'appartement. Enfin, la vente du logement peut parfois se heurter à certaines déconvenues liées à la situation du locataire en place. Ainsi, l'appartement peut parfois ne pas être vendu occupé, ce qui est le cas si le locataire est en impayé de loyers ou s'il n'a pas de contrat de bail établi.
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