Revenus locatifs : calculez votre rendement

Pour se constituer un patrimoine immobilier, pour l’accroître ou le diversifier, pour bénéficier d’un complément de revenus ou pour s’assurer une retraite plus confortable, les raisons d’investir dans l’immobilier locatif sont nombreuses. Mais pour être fructueux et rentable, encore faut-il que l’investissement soit une réussite avec à la clé un rendement locatif intéressant. Il est alors utile de savoir évaluer rapidement la pertinence d’une acquisition avant de se jeter à l’eau. Découvrez comment calculer rapidement le rendement brut d’un bien immobilier et sachez affiner le calcul pour en connaître le rendement net. Avec ORPI, faites le tour de France des 10 villes au rendement locatif le plus performant.

De quoi se compose le loyer d’un logement ?

Ce que l’on appelle communément le loyer d’un logement se compose en réalité du loyer majoré des charges locatives. En effet, si le logement se situe dans une copropriété, le loyer est assorti de charges récupérables. L’article 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017 stipule alors que le montant du loyer doit apparaître charges comprises sur les annonces de location. Le loyer et les charges doivent être précisés distinctement. 

Le loyer

Le loyer est révisé annuellement, avec pour référence l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette disposition doit impérativement être précisée dans le contrat de location, que le logement soit loué vide ou meublé.

Les charges

Les charges peuvent être fixes, mais leur montant constitue le plus souvent une provision sur charges. Le bailleur procède chaque année au calcul récapitulatif de charges qui permet d’en connaître le montant exact. Le complément de charges est ensuite réclamé au locataire, ou l’excédent lui est restitué s’il a payé plus que nécessaire. 

Comment fixer le loyer ?

Le loyer d’un logement en location doit être correctement estimé, principalement pour 2 raisons :

• Un loyer trop élevé par rapport au prix du marché risque de retarder la mise en location du logement et vous expose à un risque de vacance locative important, avec pour principale conséquence la baisse de votre revenu locatif ;
• Un loyer sous-évalué pénalise le bailleur, qui voit alors son rendement locatif diminuer.  

En conclusion, un loyer mal estimé, trop élevé ou trop bas peut nuire à votre rendement locatif. Mais estimer le montant du loyer de votre appartement ou de votre maison n’est pas si facile, surtout si vous ne vivez pas sur place. Il est en effet nécessaire d’avoir une bonne connaissance du secteur géographique. La valeur locative d’un logement varie en fonction de nombreux paramètres liés au logement lui-même, mais également à son emplacement et son environnement. Deux logements présentant les mêmes caractéristiques ne se louent pas au même prix à Paris ou dans la Creuse ! De la même façon, la présence de services et de commerces, tout comme l’accès aux transports en commun ou encore la facilité de stationnement constituent des arguments favorables susceptibles d’influencer le montant du loyer. Afin de protéger votre retour sur investissement, le service d'estimation ORPI vous aide à estimer correctement votre loyer de façon simple et rapide, en quelques minutes.

La rentabilité locative

Combien me coûte mon logement et combien me rapporte-t-il ? Voilà la question que se posent de nombreux propriétaires bailleurs. Il est d’ailleurs indispensable de connaître la réponse à cette question avant tout investissement locatif. En effet, le calcul du rendement locatif d’un logement consiste à établir le rapport entre l'investissement réalisé et les loyers perçus. Le rendement locatif brut se calcule rapidement et peut permettre de connaître immédiatement la pertinence d’une opération immobilière. En revanche, pour avoir une idée plus précise de la rentabilité d’un bien, le calcul de la rentabilité nette est plus parlant.

Calcul du rendement locatif brut

Acheter un logement pour le mettre en location ne se fait pas à la légère, et un mauvais investissement locatif peut générer plus de dépenses que de revenus. C’est pourquoi il est indispensable d’effectuer un rapide calcul avant d’envisager l’acquisition d’un bien à des fins locatives. La formule de calcul suivante vous permet d’obtenir un taux de rentabilité brute, exprimé en pourcentage :

• Loyer annuel x 100/prix du bien

Un bien acheté 200 000 euros et loué 1000 euros/mois a donc une rentabilité brute de 6 % :

• 12000 x 100/200 000 

Ceci signifie que votre investissement vous rapporte 6 % brut à l’année. Mais il est nécessaire d’affiner cette donnée avant d’avancer dans le projet immobilier.   

Calcul du rendement locatif net

En effet, si le taux de taux de rentabilité brute est intéressant à connaître, il peut être plus que périlleux de s’en contenter. Pour aller plus loin, le calcul du rendement locatif net s’impose. Il faut alors prendre en compte tous les éléments financiers susceptibles d’interférer dans le calcul du rendement, tels que les frais d’acquisition du bien, les travaux à prévoir, les frais d’entretien courant qui incombent au bailleur, les charges non récupérables comme la taxe foncière ou encore les impôts sur les revenus locatifs. Pour calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif, la formule est identique. Prenons le même exemple que dans le calcul précédent, en y ajoutant les frais annexes : 

Loyer annuel (12 mois) 12 000 euros

Frais d’entretien – 300 euros

Charges non récupérables         - 1 800 euros

Taxe Foncière         -    900 euros

Impôts               - 1 000 euros

Revenus locatifs nets annuels                        = 8 000 euros                  

Coût total de l'acquisition = 216 000 euros, incluant :

Le prix du bien :           200 000

Les frais d’acquisition :   + 14 000

Quelques travaux :           + 2 000

La formule s’applique alors de la façon suivante : 

• 8000 x 100/216 000 = 3,7 

Le rendement net s’élève donc à 3,7 %. 

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La rentabilité locative d’un logement est donc une recette complexe. En effet, elle résulte d’une somme de paramètres qui prennent en compte le logement en lui-même mais également sa localisation géographique et son environnement proche. L’attractivité de la ville dans laquelle se trouve le bien est également primordiale. Le marché locatif doit être juste assez tendu pour éviter la vacance locative, mais pas trop pour ne pas voir flamber les prix. Avant toute acquisition dans l’objectif d’un investissement locatif, il est donc indispensable de vérifier le potentiel de rentabilité du bien. Si les grandes agglomérations restent très prisées, elles ne sont pas toutes logées à la même enseigne. Certaines tirent particulièrement leur épingle du jeu, comme les 10 villes suivantes, dont le rendement locatif brut est des plus enviables :

Données Novembre 2022

À retenir :
 

• Le loyer doit toujours être énoncé « charges comprises » dans les annonces ;
• Le loyer et les charges doivent apparaître distinctement dans le contrat de location ;
• Les charges peuvent être forfaitaires ou provisionnelles ;
• La rentabilité brute doit être affinée par le calcul de la rentabilité nette.