Vente d’un lot de copropriété : les règles du jeu

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous souhaitez vendre. Si ce bien est situé dans une copropriété, plusieurs démarches s’ajoutent à celles déjà en place pour la vente d’un bien immobilier. En effet, l’acquéreur potentiel doit disposer d’un certain nombre d’informations pour pouvoir se décider avec discernement sur l’achat de votre appartement. L’état de l’immeuble, la situation comptable et juridique de la copropriété ou encore les travaux envisagés par le syndicat des copropriétaires sont des données indispensables à une prise de décision éclairée. Pour ne pas déroger à vos obligations de vendeur, Orpi vous propose de faire le point sur les règles à respecter pour réussir la vente d’un lot de copropriété. 

Quels sont les documents à fournir pour la vente d’un bien en copropriété ?

Vendre un bien en copropriété exige de collecter un certain nombre de documents, qui devront être remis à l’acquéreur au plus tard à la signature du compromis de vente. Aux informations concernant le bien que vous vendez s’ajoutent les informations relatives à l’immeuble et plus globalement à la copropriété. Il est à noter que si l’acquéreur est d’accord, ces documents peuvent être transmis de façon dématérialisée. 

Les documents relatifs à la copropriété 
L’acquéreur doit pouvoir apprécier différents aspects relatifs à la santé de l’immeuble. À cette fin, il se voit confier : 

1. La fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières, techniques et juridiques relatives à la copropriété et au bâti qui la compose ; 
2. Le règlement de la copropriété ; 
3. L'état descriptif de division et les actes les modifiant ; 
4. Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
5. Le carnet d’entretien de l’immeuble qui regroupe toutes les opérations de maintenance et les travaux réalisés dans le bâtiment. Ce carnet d’entretien est mis en place par le syndic de copropriété, qui est chargé de sa mise à jour ; 
6. La notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;
7. Le DTG (diagnostic technique global) de l’immeuble, s’il a été réalisé. En effet, ce document, qui renseigne sur l’état de l’immeuble et indique les travaux à effectuer, n'est obligatoire que dans certains cas.

La situation comptable de la copropriété et du vendeur

La santé financière de la copropriété et la situation comptable du vendeur au regard des charges de copropriété sont des éléments qui doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur. Les éléments suivants doivent donc lui être remis : 

• Le montant des charges de copropriété versées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente. Ce montant englobe les charges courantes du budget prévisionnel et les charges hors budget prévisionnel
• Les sommes dont l’acquéreur pourrait être redevable une fois la vente conclue ; 
• Un état général des impayés de charges concernant la copropriété et l’état de la dette du syndicat de copropriété envers les fournisseurs ; 
• Si un fonds de travaux a été mis en place, le montant de la part concernant le lot objet de la vente ainsi que le montant de la dernière cotisation versée au fonds de travaux par le copropriétaire vendeur.

Bon à savoir

Quelques subtilités viennent préciser les modalités de production des documents que nous venons d’énoncer : 

• Attention : les informations comptables fournies ne sont celles du jour de la signature mais doivent être celles relatives à la dernière assemblée générale annuelle précédant la signature du compromis de vente. Ces éléments peuvent donc remonter à plusieurs mois, selon la date de la dernière assemblée générale annuelle ;
• Le copropriétaire vendeur n’est pas obligé de fournir toutes ces informations en ce qui concerne un lot annexe éventuel vendu en même temps que le lot principal, qu’il s’agisse d’un garage, d’une cave, d’une place de parking ou de tout autre lieu constituant un lot annexe au lot principal ; 
• Il est important de noter que le délai de rétractation de l’acquéreur ne débute que lorsqu’il est en possession de tous ces documents.

Vente d’un bien en copropriété : quel est le rôle du syndic ? 

De manière générale, le rôle du syndic de copropriété est de gérer l’administration et les finances d’une résidence ou d’un immeuble. Lors de la mise en vente d’un lot, le vendeur réclame au syndic un document appelé « état daté », reprenant les principaux éléments comptables.

L’état daté

L’état daté renseigne l’acquéreur sur :

• Les sommes dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires ;
• Les sommes éventuellement dues par le syndicat au copropriétaire vendeur ; 
• Les sommes dont l’acheteur sera redevable après son acquisition immobilière.
• Le total des charges de copropriété des 2 derniers exercices concernant le lot en vente. Il s’agit de la somme des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur ;
• Si des procédures judiciaires sont en cours pour des impayés de charges, par exemple ou pour toute autre raison, l’état daté doit en préciser l’objet et l’état. Cette mention reprend la situation globale des charges impayées dues au syndic ainsi que la dette du syndic aux fournisseurs. 

L‘état daté est un document payant, facturé au propriétaire qui le réclame. Son montant ne peut excéder 380 euros et il est précisé dans le contrat du syndicat de copropriété, au sein de la rubrique intitulée « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires ».

Le certificat de syndic

Par ailleurs, le syndic doit fournir une pièce appelée « certificat de syndic », que le vendeur doit impérativement remettre au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente. Pour être valable, le certificat de syndic doit dater de moins de 1 mois. Ce document certifie que le copropriétaire vendeur est « libre de toute obligation à l'égard du syndicat ». En d’autres termes, le certificat de syndic atteste que le vendeur est à jour dans le paiement des charges communes de copropriété ainsi que dans le paiement des sommes appelées pour travaux. Ceci sous-entend que le syndic peut ne pas fournir ce certificat s’il s’avère que le vendeur n’est pas à jour de ses paiements. 

Si la copropriété est dotée d’un fonds de travaux 

Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, il doit également transmettre le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu ainsi que le montant de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur.