Encadrement des loyers à la relocation : la performance énergétique du bien prise en compte

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Comme tous les ans depuis 2012, l’encadrement des loyers à la relocation a été reconduit dans les 1 149 communes classées en zone locative tendue. Une nouveauté : l'augmentation du loyer est conditionnée à la performance énergétique du bien

Les zones locatives tendues, ce sont les agglomérations qui affichent un déficit chronique de biens à louer par rapport à la demande (liste ici). Attention ! Cette année, le décret comporte une nouveauté qui entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2020. Elle conditionne désormais la possibilité pour les bailleurs d’augmenter leur loyer, après travaux ou en cas de loyer manifestement sous-évalué, au respect d’un niveau minimum de performance énergétique. 

La performance énergétique du bien entre en jeu

A compter du 1er janvier 2020, les bailleurs ne pourront augmenter leur loyer, après travaux ou en cas de loyer manifestement sous-évalué, que si le logement respecte un niveau minimum de performance énergétique.

Travaux d’amélioration et de décence

Pour mémoire, le décret de blocage prévoit qu’à la relocation d’un logement loué nu ou meublé en zone tendue, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire sortant, sauf en cas de loyer manifestement sous-évalué ou en cas de gros travaux. Dans cette dernière hypothèse, deux scénarios sont envisageables :

  • Le bailleur a fait réaliser des travaux d'amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement au cours du bail initial ou depuis son dernier renouvellement : si le montant des travaux est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une hausse du loyer annuel peut intervenir sans toutefois excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.
  • Le bailleur a fait réaliser des travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois : si le montant de ces travaux est supérieur à la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel est totalement libre; le cas échéant dans la limite du loyer de référence majoré et de l'éventuel complément de loyer (en vigueur uniquement sur Paris à ce jour).

A noter : lorsque le logement n’a pas été loué pendant 18 mois au moment de sa nouvelle mise en location, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. 


Lutte contre les « passoires thermiques » 

A l’avenir, pour pouvoir réévaluer leur loyer à la hausse, les propriétaires devront justifier, en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué, que la consommation énergétique du logement ne dépasse pas 331 kWh/m2/an. Autrement dit, en zones tendues, à partir du 1er janvier 2020, il faudra vérifier le classement du logement sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) :

  • S’il est classé A, B, C, D ou E, il sera possible d’envisager une augmentation de loyer, si toutes les autres conditions sont par ailleurs remplies. 
  • En revanche, si le logement est classé F ou G, l’augmentation sera bloquée.

(Source : décret de blocage des loyers, JO du 28 juillet 2019) 

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