Vrai/faux location : les loyers en 14 questions

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Avant de signer un contrat de location, mieux vaut connaître les textes qui régissent les loyers et leurs éventuelles augmentations pour bien comprendre la portée de votre engagement. L’essentiel à retenir.

1. En cours de bail, mon loyer peut uniquement être réévalué une fois par an.

Vrai. Il s’agit de la révision du loyer. Légalement, elle intervient une fois par an à la date convenue sur votre bail ou, à défaut, à sa date anniversaire. Toute autre modification du montant de votre loyer ne peut intervenir, en cours de bail, qu’avec votre accord. 

 

2. Inutile de payer mon dernier loyer puisque son montant équivaut à celui du dépôt de garantie.

Faux. Votre loyer est dû jusqu’à la fin de votre bail, y compris le dernier mois. Il vous est interdit d’imputer le montant de votre dépôt de garantie sur votre dernier loyer.

 

3. Mon propriétaire peut m’imposer le prélèvement automatique pour régler mes loyers.

Faux. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit à votre bailleur de vous imposer le prélèvement automatique. Toute clause contraire serait réputée non écrite. En revanche, votre bail peut prévoir un paiement du loyer par virement.

 

4. J’ai le droit de payer mon loyer en espèces.

Vrai. Vous pouvez régler votre loyer par tout moyen : chèque, virement ou espèces. Le paiement en espèces entre particuliers n'est pas limité. En revanche, si vous réglez en espèces votre loyer auprès d’un professionnel aucun versement ne pourra dépasser 1 000 €.

 

5. Mon propriétaire est obligé de me délivrer une quittance de loyer.

Vrai. Si vous lui en faites la demande, votre bailleur a l’obligation de vous transmettre gratuitement une quittance du paiement  de votre loyer. En revanche, il n’a pas d’obligation systématique.

A savoir : si vous en êtes d’accord, le bailleur peut vous transmettre vos quittances de loyer par mail.

 

6. Je paye mon loyer tous les trimestres. Je peux demander à être mensualisé.

Vrai. Votre bail doit préciser les modalités de paiement de votre loyer. Il peut instaurer un paiement trimestriel. En revanche, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si vous en faites la demande, la mensualisation est de droit. Ce mode de règlement s’imposera alors à votre bailleur.

 

7. J’ai signé un bail notarié. Mon propriétaire peut obtenir une saisie sur mon compte sans passer par le juge en cas d’impayé.

Vrai. Le bail notarié a l’avantage de constituer un titre exécutoire : il est revêtu de ce qu’on appelle la formule exécutoire, c’est-à-dire qu’il a la force d’une décision de justice. Avec ce bail, votre bailleur peut obtenir l’exécution forcée de vos obligations en tant que locataire sans avoir à saisir le juge. En cas d’impayé, il peut donc immédiatement demander à un huissier de procéder à toute saisie sur vos salaires ou sur vos comptes bancaires par exemple, sans qu’un jugement soit nécessaire.

 

8. Suite à un impayé, mon propriétaire peut me réclamer une indemnité de retard égale à 10 % du montant de mon loyer.

Faux. Depuis la loi ALUR, une clause pénale, prévoyant une indemnité de retard de paiement, est interdite. Toute clause en ce sens ne peut plus être appliquée.

 

9. Mon propriétaire ne répare pas mon chauffe-eau. Je peux suspendre le paiement de mes loyers.

Faux. Vous seriez en situation d’impayé, si vous décidiez de votre propre chef de cesser vos paiements. Vous devez mettre en demeure le propriétaire, par lettre recommandée, de procéder aux réparations. S’il s’y refuse, vous devez être autorisé par un juge à faire séquestrer vos loyers. A cette fin, vous devrez saisir le juge des référés (président du tribunal d’instance).

 

10. Je loue mon appartement 500 euros par mois. Je peux le sous-louer 300 euros pour quinze jours.

Faux. Par principe, vous ne pouvez sous-louer votre logement qu’avec l’accord écrit de votre bailleur, y compris sur le montant du loyer. La loi prévoit que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut être supérieur au loyer payé par le locataire principal.

 

11. La surface que je loue est inférieure à celle mentionnée dans mon bail. Je peux solliciter une baisse de loyer.

Vrai. La surface habitable de votre location doit obligatoirement être mentionnée sur le bail. Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5%) à celle exprimée dans votre contrat de location, vous pouvez demander une diminution de votre loyer proportionnelle à l'écart constaté.

A défaut d'accord ou à défaut de réponse de votre bailleur dans un délai de deux mois à compter de votre demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande. Il devra alors déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. Deux cas de figure sont alors envisageables :

  • Si votre demande intervient dans les six premiers mois de votre bail : votre diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendra effet à la date de signature du bail. Elle sera donc rétroactive.
  • Si votre demande en diminution du loyer intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet de votre bail : votre diminution de loyer ne prendra effet qu’à la date de votre demande.

 

12. Mon propriétaire m’explique que mon loyer est sous-évalué. Il peut m’appliquer une augmentation du jour au lendemain.

Faux. Si votre loyer est sous-évalué, votre bailleur ne peut pas vous imposer, en cours de bail, une augmentation de votre loyer. Deux situations possibles :

  • Vous êtes d’accord : vous pouvez formaliser une augmentation de loyer à tout moment par un avenant modificatif au bail.
  • Vous refusez cette augmentation de loyer : votre bailleur devra attendre le renouvellement de vote bail et vous proposer une augmentation de loyer en prouvant le caractère sous-évalué de votre loyer. Les règles applicables diffèrent alors selon la localisation de votre logement.

 

  • Votre logement ne se situe pas en zone tendue 

Dans ce cas, votre bailleur peut vous proposer, au moins six mois avant le terme de votre contrat de location un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. En cas de désaccord ou à défaut de réponse de votre part quatre mois avant le terme du contrat, vous ou votre bailleur pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Si aucun accord n’est constaté par la commission, le juge peut être saisi avant le terme de votre contrat. A défaut, il sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures de loyer, éventuellement révisé. La hausse convenue ou fixée judiciairement s'appliquera alors par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

  • Votre logement se situe en zone tendue (définie par décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe sur les locaux vacants)

La hausse de votre loyer est plafonnée à:

  • Soit à la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et votre loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé ;
  • Soit à une majoration de votre loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si votre bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer. 

A savoir : lorsque votre bailleur demande une réévaluation de votre loyer lors du renouvellement de bail, il ne peut vous donner congé pour la même échéance du contrat.

 

13. Au moment du renouvellement de mon bail, mon propriétaire peut augmenter mon loyer de 15 %.

Faux. Lors du renouvellement de votre bail, votre bailleur ne peut augmenter votre loyer que s’il est manifestement sous-évalué selon les règles rappelées question 12.

 

14. Avant même le premier impayé, j’ai intérêt à contacter mon propriétaire.

Vrai. Si vous ne pouvez pas payer votre prochain loyer, vous avez tout intérêt à contacter votre propriétaire afin de l’informer. Vous pourrez envisager, s’il est d’accord, des délais de paiement. A défaut, il pourra faire jouer la clause résolutoire de votre bail. Cette clause prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas d’impayés de loyers persistants, dans un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.