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Loi ELAN : quoi de neuf pour la location ?

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La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) déposée au printemps devant l’Assemblée Nationale, après de nombreuses discussions, a été définitivement adoptée le 23 novembre 2018. Le volet « logement » de la loi impacte la location. Que vous soyez bailleur ou locataire, vous êtes concerné. En voici quelques illustrations.

Le bail « mobilité » : une innovation de la loi

Le bail mobilité crée un régime dérogatoire à la location meublée pour la résidence principale. Il est intégré à la loi du 6 juillet 1989 (locations en résidence principale, en vide et meublé).

Il s’agit d’un contrat de location de courte durée, d’un mois minimum à 10 mois maximum, sans reconduction ni renouvellement.

En tant que locataire, vous devez justifier à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
La mention de ce motif devra être précisée au bail.

C’est un bail meublé. Le logement doit donc être équipé de l’ensemble des éléments de mobiliers déterminés par le décret n°2015-981 du 31/07/2015.

Son régime comporte certaines particularités par rapport au régime classique d’un bail d’habitation :
• Sa durée est réduite.
• Aucun dépôt de garantie n’est à verser.
• Le loyer n’est pas révisable.
• Les charges sont récupérables uniquement par forfait.
• En cas de colocation, il ne peut y avoir aucune solidarité entre colocataires.

La dématérialisation d’informations communiquées au locataire

Pour les baux d’habitation, vides ou meublés, résidence principale du locataire soumis à la loi 6/07/1989, la loi ELAN permet de communiquer par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat :
- Les extraits du règlement de copropriété.
- Et le dossier de diagnostics techniques.

Le retour de l’encadrement des loyers

L’encadrement est prévu à titre expérimental pour 5 ans à compter de la publication de la loi, dans les communes situées en zone tendue.
A la demande des autorités compétentes, la demande pourra être faite dans les deux ans qui suivent la publication de la loi.

Le périmètre d’application du dispositif dans la commune demandeuse sera déterminé par un décret.
La procédure mise en place fait écho à celle qui avait été créée par la loi ALUR. Un arrêté préfectoral fixe chaque année :
• un loyer de référence,
• un loyer de référence majoré,
• un loyer de référence minoré.

Un complément de loyer peut être ajouté au loyer si le logement présente des caractéristiques de confort et de localisation le justifiant. Son montant et les caractéristiques le justifiant sont mentionnés au bail.
Cet encadrement s’applique à tous les baux d’habitation vide, meublée, et au bail mobilité.
La loi ELAN crée des sanctions si, en tant que bailleur, vous ne respectez pas l’encadrement. Le préfet peut vous mettre en demeure de mettre en conformité le bail et de restituer le trop-perçu dans un délai de deux mois. Vous êtes informé des sanctions que vous encourez et de la possibilité de présenter, dans un délai d'un mois, vos observations.
Si cette mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Le locataire peut, quant à lui, engager une action contre vous en diminution de loyer.

La location touristique

La loi ELAN apporte des précisions à la procédure d’enregistrement et de télédéclaration à laquelle la location touristique peut être soumise. Ce qui est le cas dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

La déclaration soumise à enregistrement doit préciser si le meublé loué constitue votre résidence principale (si la location n’excède pas 120 jours par an).
Il est par ailleurs interdit de louer sa résidence principale en meublé de tourisme au-delà de 120 jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La loi met en place une procédure de contrôle par la commune à l’égard du bailleur comme de tout intermédiaire à la location (agences ou plateformes). La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué.

Les sanctions sont aussi alourdies.
Par exemple, si vous n’enregistrez pas votre location, vous êtes passible d’une amende d’un montant maximum de 5 000 euros.
Si vous louez votre résidence principale plus de 120 jours par an ou si vous ne transmettez pas le nombre de nuitées, vous risquez une amende d’un montant maximum de 10 000 euros.

La loi du 6 juillet 1989 retouchée

La loi ELAN supprime la mention manuscrite de l’engagement de caution d’une personne physique, jusqu’alors imposée pour la validité même de l’acte.

La clause résolutoire, permettant à vous, bailleurs, d’invoquer la résiliation de plein droit du bail, est étendue automatiquement aux troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée. Les troubles visés concernent des faits qui se sont produits dans le logement, l'immeuble ou le groupe d'immeubles, postérieurement à la publication de la loi.

Vous devez notifier au syndic de l'immeuble les nom, prénom, coordonnées téléphoniques et courriel de votre locataire, après avoir recueilli son accord et ce dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location.

La loi ELAN prévoit que lorsque le conjoint du locataire, son partenaire de pacs ou son concubin quitte le logement en raison de violences, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie du jugement de condamnation.
En plus de cette information, la loi prévoit que la solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier d’information au domicile du bailleur, et ce pour les dettes nées à compter de cette date.
La loi prévoit également que le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer après la cessation de la solidarité est un motif légitime et sérieux de congé.

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