Comment établir votre plan de financement immobilier ?

Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier, faire le point sur vos finances s’impose. Intérêt de l’exercice : y voir clair sur vos capacités budgétaires pour viser juste par rapport au montant que vous pourrez consacrer à votre acquisition. Ainsi, en concentrant vos recherches sur des biens en adéquation avec vos moyens, vous éviterez perte de temps et déconvenues. 

Second avantage : chiffrer précisément l’enveloppe globale de votre opération – prix au mètre carré du bien, frais de notaire, coût du crédit, éventuels travaux et, au-delà, futures taxe foncière et charges de copropriété. Une fois tous vos comptes faits, vous connaîtrez avec précision le budget à mobiliser et le « reste à vivre » dont vous disposerez pour vos dépenses quotidiennes, vos loisirs, les études des enfants – ainsi que pour faire face aux imprévus –, sur toute la durée de remboursement de votre prêt, qu’il soit de dix, quinze, vingt ou vingt-cinq ans
 

1re étape : listez vos recettes
À l’aide d’un tableau Excel ou de l’outil d’analyse de vos comptes mis à disposition par votre banque, listez toutes vos ressources. Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque retient uniquement vos revenus (primes comprises) nets, augmentés de vos éventuelles pensions ou rentes et allocations familiales. Ajoutez-y vos autres ressources à caractère certain, comme des revenus fonciers ou tirés de placements (livrets, assurance vie…).

2e étape : estimez vos dépenses actuelles et futures
Dressez d’un côté la liste de toutes vos dépenses incompressibles : remboursement de crédits (immobilier, à la consommation, revolving…), pension(s) alimentaire(s), impôts (sur le revenu, taxes d’habitation et foncière, redevance télé), assurances et abonnements mensuels (téléphonie, électricité, gaz…), dépenses d’énergie (fioul, bois…), etc. Et, de l’autre, établissez le montant des dépenses auxquelles vous devrez faire face après l’acquisition : remboursement du prêt, frais liés à l’achat (honoraires, travaux…), charges de copropriété, impôts locaux, assurances… Voire frais de transport et/ou de scolarité. 

3e étape : calculez votre capacité de remboursement
Pour évaluer votre capacité de remboursement, vous devez calculer le revenu disponible qu’il vous restera après l’achat. Pour cela, rien de plus simple, il suffit de retrancher de vos recettes les charges prévisibles qui persisteront après l’acquisition : loyers éventuels, crédits en cours et pension(s) alimentaire(s), impôts... Généralement, pour que votre futur budget mensuel soit le plus équilibré possible, vos mensualités de crédit ne doivent pas représenter plus du tiers de votre revenu. Même si dans certains cas, notamment pour les foyers les plus aisés, ce taux peut être plus élevé. Et inversement pour les budgets plus contraints. 

Établir votre capacité d’emprunt vous permet aussi d’ajuster la durée de votre crédit immobilier. Attention, toutefois, si l’allongement de la durée de vos remboursements sur de très longues périodes (vingt, vingt-cinq ou même trente ans) est certes synonyme de mensualités allégées, il se paie au prix d’un alourdissement du coût total de votre emprunt. 
 

4e étape : définissez votre apport personnel
Selon les profils, présenter un apport plus ou moins important pourra être décisif face au banquier afin de décrocher le meilleur taux d’intérêt pour votre prêt immobilier. Plus il est élevé, plus votre capacité de négociation augmente. Il prouve aussi votre aptitude à vous montrer prévoyant et à mettre de l’argent de côté. D’où l’importance, avant de vous lancer dans un achat immobilier, d’épargner régulièrement, tous les mois. Si les banques acceptent aujourd’hui les meilleurs dossiers sans apport, généralement, c’est à partir de 10 % que vous pourrez plus aisément négocier baisse de taux, suppression de frais de dossier… À noter : certains prêts aidés permettent également de gonfler le montant de votre apport personnel, tels le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement (ex 1 % logement), et le prêt lié à un plan d’épargne logement (PEL) ou à un compte épargne logement (CEL).