Comment faire une donation de bien immobilier ?

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Donner un bien immobilier est extrêmement généreux. En effet, lorsqu’on possède un patrimoine immobilier, il est souvent intéressant de transmettre tout ou une partie de celui-ci, pour aider de son vivant, ses enfants, ses petits-enfants, sa famille. Donner un bien immobilier peut permettre également d’éviter des difficultés liées au partage, au moment de la succession. On peut également, grâce à une donation, organiser la gestion du patrimoine familial, en consentant par exemple cette libéralité en contrepartie d’une rente.

Quels biens peut-on donner ?

Tous les biens immobiliers peuvent faire l’objet d’une donation, qu’ils s’agissent de terrains, de bâtiments, d’immeubles, de maisons, de garages, etc…
Avant de procéder à la donation, il existe une étape préalable qui consiste à évaluer en numéraire le bien immobilier qui sera donné. Pour cela, il convient de procéder à une estimation du bien immobilier la plus proche de la réalité du marché. 
 

À qui peut-on donner un bien immobilier

Il n’y a pas de restriction du public à qui on peut donner son bien immobilier. Mais comme à l’instar de ce qui se passe en matière de succession, les donations sont soumises à des taxations. Le barème de ses taxations se fait en fonction du lien de parenté existant entre le donateur et le bénéficiaire de la donation. 


Ainsi, plus le lien de parenté sera proche entre le donateur et le donataire, plus l’abattement qui pourra être appliqué à la donation, sera lui aussi important. Exemple : pour le calcul des frais de donation d’une maison à son enfant, le calcul des droits de donation se fera après application d’un abattement de 100 000 euros. En revanche, pour une donation faite à une nièce, l’abattement ne sera que de 7 967 euros. Les abattements ne peuvent être appliqués que tous les 15 ans. 
 

Quels types de donations peut-on faire ?

Plusieurs types de donations existent. Des variables existent en fonction du statut des donataires, et en fonction de l’étendue de la donation elle-même. 

Les donations selon la présence ou non de futurs héritiers du donateur

La donation en présence d’héritiers réservataires

  • La donation en avance de part successorale

Une donation en avancement de part successorale consiste pour un donateur à attribuer à un héritier réservataire, tout ou une partie de sa part d’héritage, en avance. Il n’est ainsi pas porté atteinte à l’égalité avec les autres héritiers. 

  • La donation hors part successorale

Ce type de donation vise toutes les personnes que l’on veut avantager. Le donateur peut disposer librement de tout ce qui est en dehors de la réserve héréditaire et que l’on appelle la quotité disponible. Le donateur peut tout à fait avantager l’un de ses enfants, par rapport aux autres, à condition de respecter la part réservataire de chaque enfant. Il faudra préciser dans l’acte de donation, que celle-ci est « hors part successorale ».

  • La donation en absence d’héritiers réservataires

En l’absence d’héritiers réservataires, le donateur a une grande liberté d’action pour donner son patrimoine. Mais attention aux taxations liées aux donations, elles peuvent être importantes lorsqu’il ne s’agit pas de donations entre ascendants et descendants (exemple : M A. veut faire une donation de sa maison de 200 000 euros à son amie H, avec qui il n’a aucun lien de parenté. Celle-ci devra s’acquitter d’un montant de 60 % de la valeur du bien, soit 120 000 euros).

Les donations spécifiques

  • La donation au dernier des vivants dans un couple marié

La donation entre époux dite donation au dernier des vivants, permet d’augmenter la part d’héritage que recevrait normalement le conjoint survivant. Elle peut être établie avant le mariage ou pendant toute la durée du mariage, à n’importe quel moment, et quel que soit le régime matrimonial choisi.
Au décès de l’époux donateur, le conjoint survivant bénéficiant de cette donation, est exonéré des droits de succession. Il n’aura aucun droit à payer.

  • La clause de tontine dans un couple pacsé ou en cas de concubinage

La clause de tontine, encore appelée pacte tontinier, permet lors de l’achat du bien à deux (concubins ou pacsés), de prévoir que seul le survivant est supposé avoir acheté le bien et en être le propriétaire d’origine. 

  • La donation-partage

La donation-partage permet d’anticiper une succession en organisant la transmission partielle ou totale du patrimoine. Ainsi, les biens compris dans une donation-partage ne sont pas rapportés à la succession. La donation-partage permet d’effectuer de son vivant, le partage de ses biens à ses héritiers.
Elle fige la valeur du bien à la date de la donation. 

L’étendue de la donation

Le propriétaire du bien peut donner son bien en pleine propriété ou n’en donner que la nue-propriété, en gardant l’usufruit. Dans ce cas, la donation porte sur un bien démembré. Le donateur peut également donner des parts sociales d’une SCI.
 

 

Quel est le formalisme d’une donation ?

La loi exige la rédaction d’un acte notarié pour la validité d’une donation. Sans acte authentique pour la constater, la donation ne sera pas valable. Ce formalisme permet de protéger toutes les parties, et en particulier le donateur. En effet le notaire va vérifier que le consentement du donateur est réel et qu’il n’y a pas eu « manipulation » de la part du bénéficiaire, pour recevoir le bien objet de la donation.
L’acte notarié permet à l’acte d’avoir :

  • Date certaine,
  • Force probante,
  • Force exécutoire.
     

Quel est le régime fiscal des donations ?

Lorsque vous bénéficiez d’une donation de bien immobilier, vous devez vous acquitter de droits fiscaux liés à cette donation. De même, l’acte de donation entraîne le règlement de taxes.

  • Les abattements liés aux donations

Les donataires peuvent bénéficier d’abattements tant pour les donations simples de biens que dans les donations-partages.

  • 100 000 euros par enfant,
  • 31 865 euros par petit-enfant,
  • 5310 euros par arrière-petit-enfant,
  • 15 932 euros par frère ou sœur,
  • 7 967 euros par nièce, neveu, oncle ou tante.

 

  • Les taxes liées aux actes de donations

Lorsque la donation porte sur un bien immobilier, le donataire doit s’acquitter des taxes suivantes :

  • La taxe de publicité foncière
  • Le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement 
  • La contribution de sécurité immobilière

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