Comment mettre son appartement en location ?

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Vous souhaitez mettre votre logement en location, vide ou meublé, et vous ne savez pas comment faire pour y parvenir ? L'expérience locative ne s'improvise pas et il est nécessaire de respecter certaines étapes indispensables :

  • Choisir de passer par une agence immobilière ou non
  • Choisir de louer son appartement vide ou meublé
  • Réaliser les diagnostics obligatoires
  • Choisir un locataire
  • S’assurer

Les conseillers Orpi vous expliquent la marche à suivre pour mettre votre bien en location.

Mettre son appartement en location : seul ou via une agence immobilière ?

Nombreux sont les propriétaires qui se demandent par quel biais passer pour mettre leurs logements en location. Faut-il louer seul ou bien est-il préférable de passer par une agence ? Si vous décidez de confier la gestion de votre location à une agence, vous gagnerez du temps et une tranquillité d'esprit à chaque étape. Vous serez assuré(e) de mettre votre bien en location dans les meilleures conditions et bénéficierez de l'expertise d'un professionnel en la matière. De même, vous n'aurez pas à gérer les différents aspects de la location, comme l'administratif et la perception des loyers, ni même à réaliser l'état des lieux. 

Si vous souhaitez gérer vous-même la location de votre bien, vous n'avez certes aucun frais d'agence à payer mais cela nécessitera du temps et de l'investissement personnel. Il vous faudra trouver un locataire dans un premier temps, ce qui passera par la rédaction et la diffusion de l'annonce, sans oublier les visites. Vous devrez également affiner vos connaissances juridiques et administratives pour ne pas commettre d'erreur. 

Logement vide ou meublé : comment louer votre logement ?

Si vous mettez votre bien en location, la question de la location vide ou meublée va rapidement se poser. En règle générale, la location meublée est d'une durée plus courte, ce qui entraîne un turn-over important qu'il convient de prendre en compte. Néanmoins, vous pourrez pratiquer des loyers plus élevés si votre bien est meublé : généralement 10 % plus cher que pour une location vide. Dans un quartier touristique et/ou étudiant, un bien meublé trouvera rapidement preneur puisque votre public cible préfère déménager dans un bien qui ne nécessite pas l'achat de mobilier ni d'équipements. 

De son côté, sachez qu'une location vide apporte également des avantages puisqu'elle est souvent gage de stabilité en raison d'une vacance locative moins importante. Le bail de location est bien souvent d'une durée de 3 ans pour un bien loué vide. 

Location d'un bien immobilier : les diagnostics à réaliser

En matière locative vous devez réaliser des diagnostics obligatoires, peu importe que le bien soit vide
ou meublé. On en dénombre quatre différents :

  • l'ERP : ou état des risques et pollution. Ce diagnostic concerne les biens situés dans un secteur à risque. Les secteurs à risque sont déterminés par arrêté préfectoral. Dans ce diagnostic on retrouve les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques auxquels le bien peut être exposé
  • le DPE, ou diagnostic de performance énergétique. Il se décline en plusieurs lettres, allant de A à G. Grâce à ce document, le locataire est tenu au courant de la consommation énergétique du logement. Les logements neufs ont généralement un DPE plus proche de la lettre A que les logements anciens
  • le CREP, ou constat des risques d'exposition au plomb. Il concerne uniquement les logements construits avant 1949. Si le diagnostic fait état de la présence de plomb, vous devez refaire les peintures dans le logement pour éviter tout risque d'intoxication, principalement chez les enfants
  • le diagnostic AMIANTE doit être remis au locataire pour tout immeuble construit avant 1997
  • le diagnostic d'évaluation des installations électriques et de gaz. Il concerne les installations de gaz et d’électricité qui ont plus de 15 ans.
  • le diagnostic « bruit », obligatoire depuis le 1 er juin 2020. Cela permet à l’acheteur potentiel de savoir si un bien se situe dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.

Mettre son appartement en location : choisir le bon locataire

Pour vous assurer une location sereine, il convient de choisir un locataire qui réunisse toutes les garanties de sécurité financière. Ce dernier doit aussi pouvoir louer votre bien sans risque de dégradations. Un bon locataire doit payer son loyer à temps et ne pas se voir reproché des impayés.

Prenez en compte la situation financière du candidat à la location. Plusieurs documents peuvent être demandés au locataire :

  • Les 3 dernières quittances de loyer du logement qu’il a occupé la photocopie de la carte d'identité
  • le contrat de travail : nombreux sont les propriétaires bailleurs à privilégier un locataire en CDI plutôt qu'en contrat de type CDD ou intérim
  • les trois derniers bulletins de salaire
  • un justificatif de domicile
  • l'avis d'imposition.

A retenir : La loi vous interdit de réclamer de la part du candidat locataire certains documents, comme un relevé de compte bancaire par exemple.

 

Les assurances pour garantir les loyers et le logement

Pour assurer les loyers et le logement, vous devez vous tourner vers une compagnie d'assurance qui vous couvre au titre de la responsabilité civile. Il est généralement conseillé de souscrire également une assurance propriétaire non occupant. Cette dernière couvre tout sinistre pendant la vacance locative et les sinistres qui ne sont pas pris en compte au titre de l'assurance du locataire.
Vous pouvez aussi souscrire à la garantie loyers impayés (GLI) qui sert à assurer le remboursement des loyers en cas d'impayés du locataire ainsi que les dégradations immobilières.

 

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