Comment se DEROULE une procédure d'expulsion pour loyers impayés ?

Publié le mardi 1 mars 2022 • Mis à jour le mardi 6 septembre 2022

L’expulsion effective d’un locataire, qui ne règle pas ses loyers et charges, ne peut intervenir qu’au terme d’une procédure de résiliation du bail. Il n’y a qu’une seule instance qui puisse prononcer à la fois la résiliation du bail et ordonner l’expulsion d’un locataire : le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire du lieu de l’immeuble. Même muni d’une décision de justice, le propriétaire ne peut pas « exécuter » lui-même l’ordre d’expulsion. Si aucune solution n’a été trouvée avec le locataire pour apurer la dette locative, le propriétaire va pourvoir agir par voie d’huissier, pour poursuivre l’expulsion du locataire ordonnée par le Tribunal. S’il agit seul, sans recourir à un huissier, le propriétaire encourt des sanctions pénales.

La mise en œuvre de l’expulsion dans la procédure de résiliation du bail

Lorsqu’une décision de justice constatant la résiliation du bail est rendue à l’encontre du locataire et qu’elle ordonne à la fois la condamnation au paiement des arriérés de loyers et l’expulsion, celle-ci peut être mise en œuvre par le propriétaire, par voie d’huissier.
Mais avant que l’expulsion ne soit effective, l’huissier doit délivrer au locataire plusieurs actes, puis solliciter le concours de la force publique.

Avant l’expulsion
Lorsque la décision de justice est rendue, celle-ci va d’abord être signifiée par l’huissier au locataire. Selon les termes du dispositif du Juge, un commandement de quitter les lieux pourra être délivré rapidement après la signification de la décision.
Si le locataire qui a reçu ce commandement, ne rend pas le logement et que le propriétaire souhaite poursuivre la procédure car il n’y a toujours pas de paiement de loyers, l’huissier délivrera au locataire, deux mois après ce commandement, une Tentative d’expulsion, et fera au Préfet une Réquisition de la Force Publique.
Ces actes peuvent tout à fait être délivrés pendant la trêve hivernale. En revanche, pour expulser de façon effective le locataire, le propriétaire devra attendre de recevoir de la Préfecture le Concours de la Force Publique. Celui-ci ne peut être délivré pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante).
Le jour de l’expulsion
Lorsque la Préfecture a délivré le Concours de la Force Publique, seul un huissier pourra mettre en œuvre l’expulsion de façon effective. Pour procéder à l’expulsion, l’huissier sera accompagné d’un ou plusieurs représentants des Forces de l’Ordre.
Le jour de l’expulsion, l’huissier sera également accompagné d’un serrurier.

La reprise forcée du logement

Deux situations sont possibles :

Le locataire est absent du logement : l’huissier ne peut pénétrer dans le logement que s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. L’huissier dresse alors un procès-verbal d’expulsion. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Le locataire est présent dans le logement :

Il n’émet aucune protestation pour quitter les lieux ; l’huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l’inventaire des meubles

Le locataire refuse d’ouvrir la porte : l’huissier dresse un procès-verbal qui relate son échec, et fait appel à une autorité de police pour ouvrir la porte.

Le sort des meubles
Si des meubles sont laissés par le locataire (soit qu’il est absent, soit qu’il quitte le logement sans rien récupérer le jour de l’expulsion), le procès-verbal d’expulsion doit contenir :

L’inventaire des biens du locataire, avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande,
La mention du lieu et les conditions d’accès au local où ils ont été entreposés ;
L’obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d’avoir à récupérer ses biens dans le délai de 2 mois non renouvelable, à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les biens non récupérés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire mentionne qu’ils ont une valeur marchande. Sinon, les biens seront considérés comme abandonnés (sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans chez l’huissier).
La mention de la possibilité pour la personne expulsée, de contester l’absence de valeur marchande des biens dans le délai d’un mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal,
L’indication du juge compétent pour connaître de la contestation.
La reproduction des articles R 121-6 à R121-10, R 442-2 et R 442-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Le propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ?

Le propriétaire qui veut à tout prix récupérer son logement parce que locataire est défaillant dans le paiement de ses loyers, ou même parce qu’il y a des troubles de voisinage avérés ou un gros défaut d’entretien, ne peut pas le faire lui-même. Même s’il a obtenu une décision de justice, condamnant le locataire au paiement des sommes et à la libération du logement, le propriétaire n’est pas habilité à exécuter la décision de justice.
Si malgré tout, le propriétaire veut reprendre son logement « manu militari » ou en changeant simplement la serrure du logement, il encourt de lourdes peines.
Aux termes de l’article 226-4-2 du Code Pénal : « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite, sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article 153-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et ce, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.

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Sources :