Comment vendre un bien immobilier en succession ?
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Hériter d’un bien immobilier d’une certaine valeur est considéré, la plupart du temps, comme une aubaine et un moyen de s’enrichir personnellement. Cependant, cet avantage varie beaucoup en fonction du nombre d’héritiers devant se partager la succession, et en fonction aussi du montant des droits de succession dont il faudra s’acquitter. En effet, si l’héritage ne comporte qu’un seul bien immobilier, sans liquidités, et que les héritiers n’ont pas les moyens de payer les droits de succession afférant à cette transmission, il leur restera une seule chose à faire : vendre le bien, se partager le prix de la vente, et régler les droits de succession en prenant sur les fonds de la vente.
Quels droits de succession pour un bien immobilier hérité ?
Lorsqu’on hérite d’un bien immobilier – et quel que soit le lien que l’on avait avec la personne défunte – on doit régler des droits de succession. Selon la qualité du lien de parenté, les héritiers bénéficient d’abattements plus ou moins importants avant le calcul des droits de succession.
| Bénéficiaires | Montant de l’abattement |
| Ascendants/Descendants, vivants ou représentés | 100 000 € |
| Collatéraux (Frères et Sœurs) vivants ou représentés | 15 932 € |
| Neveux/Nièces ou Oncles/Tantes | 7 967 € |
Si un héritier souffre d’un handicap physique ou mental entraînant une incapacité à travailler, il bénéficie d’un abattement de 159 325 € qui se cumule avec l’abattement lié à son lien de parentés avec le défunt.
Une fois les abattements déduits du montant hérité, on applique au montant de la succession, des taux d’imposition différents selon le lien de parenté entre le défunt et les héritiers.
| Montant de la succession | Taux |
| Jusqu’à 8072 € |
5% |
| De 8072 € à 12109 € | 10% |
| De 12109 € à 15932 € | 15% |
| De 15932 € à 552324 € | 20% |
| De 552324 € à 902838 € | 30% |
| De 902838 € à 1 805 677 € | 40% |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45% |
| Lien de parenté | Montant de la succession | Taux d’imposition |
| Frères et Sœurs | Jusqu’à 24 430 € Supérieure à 24 430 € |
35 % 45 % |
| Oncles, Tantes, Grands-Oncles, Grands-Tantes, cousins germains | 55 % | |
| Héritiers au-delà du 4ème degré et entre personnes non parentes | 60% |
Exemple : deux enfants qui héritent d’un appartement évalué à 200 000 euros bénéficient chacun d’un abattement de 100 000 euros sur la succession, ce qui fait qu’ils ne règlent rien en droits de succession. Si en revanche le bien immobilier vaut 250 000 euros, chacun des deux enfants paiera des droits sur les 50 000 euros restants, soit chacun 20 % sur leurs parts de 25 000 euros.
Dans cet exemple, si les héritiers n’ont pas les liquidités pour régler les frais de succession, et qu’il n’y a pas de liquidités non plus dans la masse successorale, alors ils devront – à moins d’emprunter la somme pour payer les droits de succession – vendre le bien hérité. En dehors de ce cas, les héritiers qui héritent ensemble d’un bien immobilier peuvent vouloir récupérer l’argent de la vente plutôt que d’avoir à gérer un bien indivis, pouvant être source de tensions.
Quelles sont les démarches à faire pour la vente d’un bien en succession ?
Avant de vendre un bien en succession, plusieurs étapes doivent être déroulées.
S’accorder entre héritiers pour vendre le bien en succession
Lors du décès d’une personne, son patrimoine est transmis « en indivision » à ses héritiers. Ceci signifie que chaque héritier détient des droits à parts égales dans la succession, sans pour autant pouvoir disposer chacun des biens la constituant.
Lorsqu’il n’y a qu’un seul héritier lors d’une succession, celui-ci peut décider seul de le vendre et de récupérer le prix de la vente.
Lorsqu’il y a plusieurs héritiers pour un même bien, les difficultés apparaissent. En effet, la vente d’un bien en indivision (hérité en commun) est soumis à des règles :
- Le principe de l’accord de tous les héritiers coindivisaires
La vente d’un bien indivis nécessite l’accord de tous les membres de cette indivision. Les coindivisaires doivent décider à l’unanimité le prix de vente du bien immobilier hérité, et la règle de partage.
Lors de la vente d’un bien en indivision, l’intervention d’un notaire est obligatoire.
- Le blocage de la vente d’un bien en succession
Lorsque les héritiers coindivisaires n’arrivent pas à se mettre d’accord pour vendre le bien dont ils ont hérité en commun, la vente s’en trouve bloquée. Il existe cependant un moyen de sortir de ce blocage. Les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des parts du bien en indivision peuvent saisir un juge pour autoriser la vente du bien en succession.
Si les parts de l’indivisaire représentent plus d’un tiers des parts de l’indivision la vente sera alors bloquée.
Déterminer le prix de vente d’un bien hérité
En cas d’indivision, les héritiers doivent être d’accord sur le prix de vente du bien hérité. Pour déterminer le prix de vente d’un bien, il est souvent nécessaire de faire appel à une agence immobilière qui en déterminera l’estimation.
Le partage de la vente du bien hérité
Le partage de la vente du bien fait l’objet d’un acte notarié, soumis à des frais de notaire.
Les émoluments du notaire sont les suivants :
| Valeur du bien | Coût en pourcentage |
| De 0 à 6500 € | 4.931 % de l’actif brut |
| De 6501 € à 17000 € | 2.034 % de l’actif brut |
| De 17001 à 60000 € | 1.356 % de l’actif brut |
| Plus de 60 000 € | 1.017 % de l’actif brut |
Il faut ajouter à ces émoluments une taxe de 2.5 % pour les frais d’enregistrement et de publicité foncière, et une taxe de 0.10 % au titre de la contribution de sécurité immobilière.
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