DANS QUELS CAS CONSERVER LE DEPOT DE GARANTIE ?
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Le dépôt de garantie – appelé plus couramment « caution » – n’est obligatoire que s’il est prévu dans le contrat de location (article 22 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989). Il est versé par le locataire en début de location et doit être restitué par le propriétaire après le départ du locataire, sauf dans certains cas.
Définition du dépôt de garantie dans un contrat de location
Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire, pour garantir celui-ci d’éventuelles défaillances survenant au cours du contrat de location, telles que :
- Impayés de loyers et charges,
- Réparations locatives liées à des dégradations,
- Défaut d’entretien…
Montant du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est obligatoire que s’il est expressément prévu dans le bail. Dans ce cas-là, son montant n’est pas laissé à la libre discrétion du propriétaire. En effet, la loi prévoit que le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer brut (loyer sans les charges).
Le montant du dépôt de garantie peut être porté à deux mois de loyer hors charges dans les cas suivants :
- Location d’un meublé (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- Logement conventionné par l’APL, hors secteur social (article 15 de la convention type annexée à l’article R 353-90 du Code de la Construction et de l’Habitation).
À retenir
La somme constituant le dépôt de garantie est fixe : elle ne peut être révisée en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail. En aucun cas le propriétaire-bailleur ne pourra demander au locataire une somme supplémentaire au titre du dépôt de garantie au cours de la vie du bail.
Le financement du montant de garantie
C’est bien évidemment le locataire lui-même qui verse au propriétaire les fonds du dépôt de garantie, au moment de son entrée dans le logement. Néanmoins, comme il s’agit d’une certaine somme d’argent à avancer, le locataire peut demander à certains organismes une aide au financement. Les dispositifs principaux d’aide au financement du dépôt de garantie sont les suivants :
- L’avance loca-pass
Le dépôt de garantie peut être couvert en totalité ou en partie par l’avance loca-pass. Ce sont les dispositions des articles L313-3 a/ et R-313-19-1 du Code de la Construction et de l’Habitation qui encadrent ce dispositif. Des prêts à taux 0 ou réduit peuvent être accordés à « des personnes physiques, en fonction de leur activité ou leurs ressources, pour financer leur dépôt de garantie leur permettant l’accès à un logement locatif ». Cette avance sera remboursée par le bénéficiaire par le versement d’un maximum de 25 mensualités.
- Le Fonds de Solidarité Logement (FSL)
Ce dispositif est réservé aux personnes en difficulté financière. Il permet de financer le dépôt de garantie, et parfois aussi le financement de mobilier de première nécessité. Les conditions d’attribution de cette aide sont fixées au niveau de chaque département (règlement intérieur).
Les cas de non restitution partielle ou intégrale du dépôt de garantie
Dans la majorité des cas, le dépôt de garantie est restitué dans son intégralité par le propriétaire au locataire en fin de contrat de location.
Cependant, dans certains cas, le dépôt de garantie ne sera pas restitué intégralement voire pas du tout, pour compenser notamment des manquements du locataire concernant soit le paiement de ses loyers et charges, soit les frais liés à la remise en état du logement.
Non restitution du dépôt de garantie en cas d’impayés de loyers et charges au moment du départ du locataire
Le propriétaire pourra se « payer » sur le dépôt de garantie, des loyers et charges restés impayés au jour de la libération du logement. Très souvent d’ailleurs, les locataires ne règlent pas le dernier loyer de leur préavis, sachant que dans ce cas, le propriétaire est autorisé à conserver le dépôt de garantie qu’ils ont réglé à l’entrée dans le logement.
Non restitution du dépôt de garantie en cas de frais engagés par le propriétaire pour la remise en l’état du logement
Le propriétaire peut conserver le dépôt de garantie lorsque, pour remettre en état son bien loué, il a dû engager des frais et effectuer des travaux de réparation. C’est la comparaison entre l’état des lieux entrant et l’état des lieux sortant qui détermine quelles sont les réparations qui incombent au locataire sortant, et celles qui incombent au propriétaire.
Une des obligations du locataire est d’entretenir son logement, et d’effectuer les menues réparations sauf si elles sont occasionnées par la vétusté (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). De ce fait, le propriétaire ne peut retenir le dépôt de garantie, si les réparations nécessaires sont dues à la vétusté.
Non restitution du dépôt de garantie en cas de paiement de la taxe d’habitation due par le locataire
Un mois avant la date prévue du départ du locataire, le propriétaire peut demander au locataire qu’il lui fasse parvenir la quittance de sa taxe d’habitation. Cette dernière cause de non restitution du dépôt de garantie est amenée à disparaître, puisque pratiquement 80 % de la population française n’est plus désormais soumis au paiement de cette taxe.
En revanche, le propriétaire n’a pas le droit de retenir les sommes du dépôt de garantie s’il existe des frais de procédure engagés, notamment dans le cadre du recouvrement de loyers impayés, ou des pénalités pour paiements tardifs.
En dehors de ces cas, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire, un mois après la libération du logement s’il n’y a pas de réparations locatives engagées, deux mois si des réparations sont nécessaires.
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