Le dépôt de garantie

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Du projet immobilier, à la signature chez le notaire de l’acte de vente définitif de votre future maison ou appartement, plusieurs étapes essentielles sont à respecter jusqu’à la remise des clés. Parmi celles-ci, le versement d’un dépôt de garantie est particulièrement engageant.

Dépôt de garantie : un engagement fort pour réserver le bien au moment du compromis

Etape nécessaire à l’acquisition définitive d’un bien immobilier, la signature d’un compromis de vente est un moment très symbolique pour chacune des parties. Elle certifie d’une part l’engagement du vendeur à vendre son bien, et d’autre part, la pleine volonté de l’acheteur de l’acquérir. Il faut savoir que cet acte s’accompagne quasi systématiquement du versement d’un dépôt de garantie, au montant variable, qui vient concrétiser votre engagement à acheter et sceller le contrat de vente préalable.

A noter : le dépôt de garantie n’est pas obligatoire ; aucun texte n’en détermine les principes, ni n’exige qu’il soit versé pour valider la signature d’un compromis. Cependant, le dépôt de garantie versé par l’acquéreur apparaît comme un usage, ancré dans le process de vente immobilière. Il vous sera demandé de le verser au moment de la signature du compromis.

Si à de nombreuses étapes de la vente, on peut admettre que le futur acquéreur est protégé par la loi (informations obligatoires préalables sur le bien, droit de rétractation, protection contre les vices cachés…), cet usage du versement du dépôt de garantie au moment du compromis est, quant à lui, très protecteur du vendeur. En effet, cette somme demandée à l’acquéreur pour en quelque sorte assurer le vendeur que la vente se fera, apparaît comme un acompte. C’est la preuve que l’acheteur a réellement l’intention d’acheter le bien puisqu’il verse une partie du prix de vente au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente. En revanche, le dépôt de garantie ne doit être versé que si la signature du compromis est convenue.
 

Dépôt de garantie : combien verser et à qui ?

Le montant du dépôt de garantie est arrêté en amont par le vendeur en concertation avec le professionnel de l’immobilier qui rédigera l’avant-contrat. Théoriquement, ce montant n’étant pas déterminé par un texte de Loi, il est négociable. Dans certains cas, il se peut que l’acheteur rencontre des difficultés pour faire face à ce versement, parce qu’il attend un crédit, ou qu’il attend le déblocage d’un compte d’épargne. Cependant, en l’état actuel du marché où les acheteurs sont pléthore face à une pénurie de biens, il semble délicat pour le futur acquéreur de se lancer dans une négociation du montant du dépôt de garantie. En effet, s’il émet une réserve sur le versement de cette somme ou s’il ne la verse pas aux termes convenus, il peut voir la vente lui échapper. Il est donc recommandé aux acheteurs de prendre en considération la faisabilité de ce versement d’acompte avant de se lancer dans un achat immobilier.

Généralement le montant du dépôt de garantie se situe entre 5 et 10 % du prix de vente. Le versement du dépôt de garantie s’effectue par chèque ou virement bancaire, à l’attention directe du vendeur dans le cas d’une vente de particulier à particulier, ou à l’attention d’un tiers désigné dans le compromis comme séquestre, tel qu’un notaire ou un agent immobilier. Le dépôt de garantie est dans ce cas encaissé sur un compte professionnel ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations. Une fois ce dépôt de garantie versé, l’acquéreur reçoit de la part du vendeur ou du notaire une lettre recommandée avec accusé de réception qui lui confirme la réservation du bien.

Une fois l’avant-contrat signé par les deux parties, le dépôt de garantie ne peut être utilisé par le vendeur. Lorsqu’il est déposé sur un compte séquestre, il y reste jusqu’à la réalisation ou non de la vente immobilière. 
 

Dépôt de garantie : restitution à l’acquéreur ou encaissement définitif par le vendeur selon l’issue de la vente

Le sort du dépôt de garantie dépend de ce qui va se passer dans les jours qui suivent la signature du compromis. Plusieurs cas de figure sont à ce stade, à envisager :

  • L’acquéreur et le vendeur se mettent d’accord pour signer l’acte de vente : le dépôt de garantie est encaissé définitivement

Si la vente se conclue de façon définitive, le dépôt de garantie est considéré comme un acompte sur le prix de vente. Dans ce cas, le montant déjà versé par l’acquéreur au moment de la signature du compromis, viendra naturellement en déduction du prix total de vente du bien, et sera consigné en tant que tel dans l’acte de vente définitif. 

Ce scénario est le plus courant et le plus positif. Cependant, il existe d’autres cas de figure où la vente définitive ne se réalisera pas. Dans ce cas, que devient le dépôt de garantie déjà versé ?
 

  • L’acquéreur n’est plus d’accord pour signer l’acte de vente et fait usage de son droit de rétractation : le dépôt de garantie est restitué

En revanche, Si l’acquéreur ne souhaite plus acheter, et fait valoir son droit de rétractation (porté à 10 jours depuis la Loi Macron d’août 2015), le dépôt de garantie lui est restitué sans pénalités. 
Pour pouvoir récupérer son dépôt de garantie, l’acquéreur doit cependant observer un strict formalisme dans le cadre de l’exercice de son droit de rétractation :

  • Envoyer au vendeur du bien immobilier,  un courrier indiquant qu’il souhaite renoncer à l’achat du bien. Ce courrier doit être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Le courrier de renonciation doit être envoyé dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat. 
     
  • L’acquéreur n’obtient pas l’accord pour son prêt bancaire : la vente est annulée et le dépôt de garantie est restitué

Si l’acquéreur n’obtient pas l’accord de la banque pour son prêt immobilier, la vente est annulée par le jeu de la clause sur conditions suspensives. Dans ce cas, même si le délai de rétractation est dépassé, et que le refus de la banque arrive un mois après la conclusion de l’avant-acte, le dépôt de garantie versé par l’acquéreur doit lui être restitué.  A noter : d’autres conditions suspensives peuvent être prévues dans l’avant-contrat, qui entraînent elles aussi l’annulation de la vente si elles sont réalisées.

  • L’acquéreur n’est plus d’accord pour signer l’acte de vente mais son délai de rétractation est dépassé : le dépôt de garantie est encaissé définitivement.

Si l’exercice du droit de rétractation intervient au-delà de cette période de 10 jours, l’acompte est reversé au vendeur à titre d’indemnités. Il faut bien distinguer ce dépôt de garantie au montant variable, de la somme versée au titre de la clause pénale. Mentionnée dans le compromis de vente, cette dernière stipule que le vendeur se voit restituer obligatoirement 10 % du prix de vente après le délai légal de rétractation.
 

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