En quoi consistent les dispositifs d'encadrement et le plafonnement des loyers ?

Les deux dispositifs consistent à limiter la liberté des propriétaires-bailleurs dans la fixation des loyers des biens qu’ils louent. Dans les deux cas, les villes concernées par cette limitation se situent dans des zones tendues. Quatre villes présentent des spécificités par rapport au cadre général : Paris, Lille, Hellemes et Lommes.

Définition des notions d’encadrement et de plafonnement

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif national consistant à limiter l’évolution dans le temps du prix du loyer d’un logement loué vide ou meublé situé dans une zone tendue. La liste des villes situées dans les zones tendues est fixée par le Décret n°2013-392 du 10 Mai
2013.

Les logements concernés sont loués vides ou meublés à titre de résidence principale. Certains logements sont exclus de l’encadrement des loyers, tels que les logements loi 1948, les logements conventionnés par l’Anah, les logements HLM, les meublés de tourisme, les sous-locations.

Si le logement est loué pour la première fois :

A la première mise en location, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois :

Dans ce cas le nouveau loyer ne peut pas dépasser le montant du loyer payé par l’ancien locataire. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois précédant la relocation, le bailleur peut l’augmenter en appliquant l’Indice de Référence des Loyers(IRL).

Si par ailleurs le logement, même reloué avant l’expiration des 18 mois, a fait l’objet de certains travaux, ou si l’ancien loyer était sous-évalué, le propriétaire peut réévaluer le loyer.

Si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois :

Dans ce cas, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu’il souhaite appliquer.

Qu’est-ce que le plafonnement des loyers ?

Le plafonnement des loyers établit un prix maximum de loyer que le propriétaire-bailleur peut réclamer à son locataire. C’est la Loi du 24 Mars 2014, dite Loi Alur, qui prévoit que le loyer d’un logement ne peut pas dépasser de 20 % le loyer médian fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %. Le dispositif concerne les premières mises en location, les relocations et les renouvellements de bail.

Toutefois, le dispositif appliqué à titre expérimental à Paris et Lille, a été jugé illégal par le Conseil d’Etat. La Loi du 23 novembre 2018, dite Loi Elan, rebaptise le plafonnement des loyers en encadrement des loyers, ce qui fait qu’aujourd’hui, cette expression recoupe 2 notions :

l’encadrement qui limite l’augmentation du loyer à la relocation (tel que décrit au chapitreci-dessus)
l’encadrement du prix du loyer par rapport à des loyers de référence majorés (ancienne notion de plafonnement).

La spécificité de l’encadrement des loyers dans les villes de Paris, Lille, Hellemes et Lommes

Quatre villes expérimentent l’encadrement-plafonnement des loyers version Loi Elan, qui peut être cumulé avec l’encadrement des loyers à la relocation fixé par la Loi Alur. Pour Paris, le plafonnement-encadrement des loyers s’applique aux logements vides ou meublés dont le bail a été signé ou renouvelé après le 30 juin 2019. Pour Lille, Hellemmes et Lomme (des communes rattachées à Lille), les loyers encadrés par des loyers de référence concernent les loyers de logements vides ou meublés dont le bail a été signé ou renouvelé après le 29 février 2020. Pour les quatre villes citées, les deux dispositifs d’encadrement s’appliquent désormais. Il faut toujours distinguer la nature des mises en location pour déterminer les règles qui s’appliquent.

Le montant du loyer à Paris, Lille, Hellemes et Lommes dans le cadre d’une première mise en
location

Le montant du loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire.

Le propriétaire a le droit d’appliquer un complément de loyer lorsque le logement a des
caractéristiques particulières (situation ou vue exceptionnelle, terrasse, balcon, jardinet…)
et à condition que le loyer de base soit au niveau du loyer de référence majoré.

A noter :

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement (localisation, nombre de pièces, …) doivent être mentionnés dans le bail.

Le montant du loyer à Paris, Lille, Hellemes et Lommes dans le cadre d’une relocation moins de 18 mois après le dernier bail

En cas de relocation moins de 18 mois après le dernier bail, le loyer ne peut théoriquement pas être augmenté. Il existe cependant des exceptions :

Si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, alors le propriétaire peut effectuer une hausse en fonction de l’IRL ;
Si le propriétaire a exécuté certains travaux d’amélioration au cours des 6 derniers mois, le loyer peut être également augmenté ;
Enfin, le loyer peut être augmenté s’il a été sous-évalué (le propriétaire doit fournir des justificatifs).

Le montant du loyer à Paris, Lille, Hellemes et Lommes dans le cadre d’une relocation plus de 18 mois après le dernier bail.

Dans ce cas, le propriétaire fixe le montant dans les mêmes conditions que pour une première mise en location. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, et le montant doit être inscrit dans le contrat de location.

Sources :

www.servicepublic.fr / www.anil.org / Décret 2013-392 du 10 mai 2013 / Décret 2015-650 du 10 juin 2015 / Décret 2017-1198 du 27 juillet 2017 / Loi 89-462 du 6 Juillet 1989 art 17 - 17-2 / Paris : arrêté préfectoral fixant les loyers de référence majorés et minorés à partir de juillet 2020 / Lille : arrêté préfectoral fixant les loyers de référence majorés et minorés depuismars 2020

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