Etat des lieux de sorties : que faire en cas de litige ?

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Lorsqu’un locataire quitte un logement, il doit avoir :

  • Restitué les clés au propriétaire ;
  • Libéré le logement des meubles ; 
  • Signé un état des lieux de sortie.

Une fois les clés restituées et le logement libéré de ses meubles, un état des lieux de sortie est établi et signé par le propriétaire et le locataire. Cependant, cette étape peut parfois être source de litiges. On distingue deux situations :

  • L’état des lieux de sortie n’est pas signé par l’une des parties ;
  • L’état des lieux de sortie signé fait l’objet de contestations par l’une des parties.
     

Que faire en cas d’état des lieux de sortie non signé ?

Pour entrainer des effets – notamment sur l’imputabilité des réparations suite au départ du locataire – l’état des lieux de sortie doit être signé par les deux parties.

Pourtant, ce n’est pas si simple. Il existe des situations où les parties ne peuvent ou ne veulent pas signer l’état des lieux. Dans ces cas, il faudra recourir à un huissier de justice.

Le propriétaire ou le locataire ne sont pas présents à l’état des lieux de sortie

Même convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception, il se peut que le locataire ne soit pas présent au rendez-vous et que l’état des lieux de sortie ne puisse avoir lieu. Il est moins rare que le propriétaire soit absent, puisque c’est lui qui organise l’état des lieux de sortie.

Si l’une des parties au contrat de location est absente à l’état des lieux et qu’une seule partie signe ce document, celui-ci ne pourra pas être opposable à la partie absente. 

Le propriétaire ou le locataire ne signe pas l’état des lieux de sortie

Dans ce cas, le rendez-vous d’état des lieux est honoré par les deux parties, mais l’une d’entre elles refuse de signer le document, car il n’est pas d’accord avec la description qui est faite de l’état du logement. 

Si l’état des lieux n’est pas signé par les deux parties, il n’a aucune valeur juridique. Aucune des deux parties ne pourra s’en prévaloir pour faire valoir ses droits. 

Exemple : si le propriétaire a indiqué dans l’état des lieux, que le logement est rendu sale, il ne pourra pas imputer les frais de nettoyage au locataire qui n’a pas signé le document.

En cas d’absence ou de refus de signer d’une des parties, l’une ou l’autre peut demander à ce que l’état des lieux soit réalisé par un huissier. 

L’état des lieux de sortie établi par un huissier

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989, si l’état des lieux fait l’objet d’un ou plusieurs litiges ou si l’une des parties ne veut ou ne peut pas être présente, le locataire ou le propriétaire peut mandater un huissier de justice pour l’établir. L’huissier rendra alors un rapport intitulé : constat locatif. Les frais demandés seront partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

Le formalisme du constat locatif établi par huissier

L’huissier saisi par l’une des parties va convoquer le propriétaire et le locataire à un rendez-vous d’état des lieux, au moins 7 jours avant la date, et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception. Même si l’une des parties est absente le jour du rendez-vous, l’huissier établit un constat qui s’imposera aux deux parties, sans contestation possible.

Les frais engendrés par le constat locatif d’huissier

Les sommes demandées par l’huissier sont fonction de la surface du logement (conformément à l’arrêté du 26 février 2016). Pour 2020, les frais du constat locatif sont les suivants :

  • Jusqu’à 50 m² : 132.56 euros,
  • Entre 50 et 150 m² : 154.44 euros,
  • Plus de 150 m² : 231.66 euros.
     

Que faire en cas de litige suite à un état des lieux de sortie signé par les parties ?

Si, à la suite de la signature d’un état des lieux de sortie établi en présence des deux parties, l’une d’entre elles n’est pas d’accord avec ce qui est retranscrit sur le document, elle peut contester celui-ci par différents moyens.

Contestation d’un état des lieux : la lettre recommandée

Qu’il s’agisse d’un contrat de location vide ou meublée, le formalisme est le même : il convient que la partie qui conteste l’état des lieux, envoie une lettre recommandée avec accusé de réception, à la partie adverse. Cette lettre de contestation doit mentionner les éléments de désaccord existant à propos de l’état des lieux, entre le bailleur et le locataire.

Comme il s’agit souvent d’une contestation de la part du locataire, celui-ci peut demander dans son courrier recommandé, qu’un second état des lieux de sortie soit réalisé.

La saisine du conciliateur de justice en cas de contestation d’un état des lieux de sortie

Si le locataire n’obtient pas de réponse du bailleur, il peut tenter de saisir le conciliateur de justice (liste et procédure à demander au Tribunal Judiciaire du lieu de l’immeuble). Le conciliateur de justice n’a pas le pouvoir de rendre une décision de justice. Néanmoins, il peut adresser un courrier au bailleur et réitérer les demandes du locataire, visant à établir un nouvel état des lieux.

L’intervention du conciliateur est gratuite.

La saisine de la Commission Départementale de Conciliation

En cas d’échec de la saisine du conciliateur de justice, il est possible de saisir la Commission Départementale de Conciliation (article 25-11 de la Loi du 6 Juillet 1989).

Dans le cas où le bailleur et le locataire parviennent à s’entendre au cours de la séance de la commission, les deux parties signent un accord qui a valeur de contrat.

La saisine du Juge des Contentieux de la Protection

Enfin, si aucune solution amiable ne peut être trouvée au litige qui oppose le propriétaire et le locataire, la partie qui conteste devra assigner la partie adverse devant le Juge des Contentieux de la Protection, en ayant recours à un huissier de justice pour la rédaction et la signification de l’assignation.
 

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