Fin du bail : congé donné par le propriétaire

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Le propriétaire d’un logement occupé peut donner congé à son locataire pour reprendre le logement et l’habiter, ou bien pour le vendre. Le propriétaire du logement peut également donner congé au locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations de preneur. Dans les deux cas, il existe un formalisme que le propriétaire doit respecter pour que le congé soit valable. Même en respectant toutes les conditions, le propriétaire ne peut pas donner congé aux locataires dits protégés.

Le congé donné par le propriétaire au locataire pour vendre le logement

La durée du préavis, le formalisme et les droits du locataire dans cette situation, changent en fonction des situations :

  • Vente d’un logement vide et occupé ;
  • Vente d’un logement meublé et occupé ;

Le congé donné par le propriétaire pour vendre un logement vide occupé
On entend par logement vide, le logement qui a été loué par le locataire « vide de meubles ». Le propriétaire doit respecter certaines règles pour mettre fin au bail pour vente du logement :

  • Si la fin du bail arrive à échéance plus de 3 ans après l’achat du logement : le propriétaire pourra donner congé à la fin du bail ;
  • Si la fin du bail intervient moins de 3 ans après l’achat du logement : le propriétaire pourra donner congé à la fin du premier renouvellement de bail.

Le congé du logement vide donné par le propriétaire vaut aussi offre de vente au locataire. Le locataire peut en effet vouloir se porter acquéreur du logement mis en vente, sous certaines conditions. Il bénéficie dans ce cas d’un droit de préemption, c’est-à-dire une préférence que lui donne le propriétaire par rapport aux autres acquéreurs potentiels. L’offre de vente est valable durant les deux premiers mois du préavis. Si le locataire l’accepte, il a deux mois pour acheter le bien après avoir donné sa réponse au propriétaire.

Le congé donné par le propriétaire pour vendre un logement meublé occupé
Dans le cas de la vente d’un logement meublé, le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail. A la différence des locations vides, le locataire d’un meublé ne bénéficie pas d’un droit de préemption pour l’achat du logement.
 

La lettre de congé

Dans les deux cas – logement vide et logement meublé – la lettre de congé du propriétaire doit répondre à un certain formalisme. Elle doit comporter les mentions suivantes :

  1. Le motif du congé,
  2. Le prix et les conditions de vente du logement loué ainsi que ses annexes,
  3. La description du bien,
  4. Les conditions d’offre de vente telles qu’édictées par l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989,
  5. La notice d’information relative aux obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

La lettre de congé doit être adressée à tous les signataires du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, ou signifiée par acte d’huissier. Elle peut aussi être remise en main propre contre émargement ou récépissé. 

Le délai de préavis

Pour que le congé soit valable, le locataire doit le recevoir au moins 6 mois avant la date de fin du bail ou du 1er renouvellement. 

Le congé donné par le propriétaire au locataire pour reprendre le logement en vue de l’occuper

Le propriétaire peut aussi donner congé à son locataire pour habiter le logement.
Il faut cependant que le propriétaire fasse du logement repris, sa résidence principale. Le propriétaire du logement peut également reprendre son logement pour y loger un parent proche. Sont considérés comme parents proches :

  •  L’époux,
  • Le concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
  • Le partenaire de PACS enregistré à la date du congé,
  • Un ascendant ou celui de son époux, du concubin, ou du partenaire de PACS,
  • Un descendant ou celui de son époux, du concubin, ou partenaire de PACS.
     

Fin du bail par le propriétaire : le motif légitime et sérieux

Le propriétaire a également le droit de donner congé à son locataire si celui-ci ne remplit pas une des obligations contenues dans son contrat de location. Dans ce cas, on dit que le propriétaire donne congé pour motif légitime et sérieux. La loi ne définit pas la notion de « motif légitime et sérieux ». C’est une notion qui est laissée à la libre appréciation du Tribunal, lorsque celui-ci est saisi d’une contestation de congé, par le locataire.
Dans les motifs admis au titre de « légitimes et sérieux », on notera par exemple :

  • Les troubles de voisinage commis par le locataire,
  • Les retards de paiement de loyers,
  • Les dégradations du locataire commises sur le logement…

Le formalisme de la lettre de congé pour motif légitime et sérieux est le même que pour le congé pour reprise du logement par le propriétaire.

Le propriétaire peut-il donner congé aux locataires dits « protégés » ?

Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il dispose de faibles ressources, le propriétaire ne pourra pas lui donner congé, quel qu’en soit le motif. Si véritablement, le propriétaire ne veut plus de son locataire, il devra lui proposer une solution de relogement adapté à ses besoins et ses ressources. Au besoin, le propriétaire pourra s’adresser, dans ce cas de figure, aux services sociaux de sa commune ou du département.

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