Immobilier : 5 solutions pour acheter à deux sans être mariés ni pacsés

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Acheter un bien immobilier hors des liens du mariage ou d’un pacs comporte des risques. Car en cas de séparation ou de décès, vous ne bénéficierez pas des mêmes textes protecteurs et de règles fiscales clémentes. Décryptage.

Ne dit-on pas que l’amour rend aveugle ou que quand on aime, on ne compte pas ? Ce sont deux penchants naturels contre lesquels vous devez néanmoins impérativement lutter lors de l’achat d’un bien immobilier à deux, en particulier si vous n’êtes ni mariés ni pacsés. Car en cas de rupture ou de décès, votre statut de concubin vous expose à de réels dangers.

Par exemple, devoir recourir à un juge pour vendre votre logement lors de la séparation si vous ne vous entendez pas. Ou encore perdre tout droit sur le logement que vous partagiez avec le défunt, le concubin survivant étant considéré comme un parfait étranger au regard de la loi !

Sans même parler des droits de succession prohibitifs à régler : 60 % des sommes transmises devant être reversées aux impôts, après un modeste abattement de 1 520 euros. Par comparaison, rappelons que les couples mariés et pacsés, eux, bénéficient d’une exonération totale des droits de succession. Heureusement, pour pallier les risques inhérents à une acquisition en union libre, plusieurs solutions existent. Chacune comportant ses avantages et ses inconvénients. Panorama.

1. Acheter en indivision : la solution la plus classique

En achetant un bien immobilier en indivision, vous vous partagez la propriété du logement. Devant le notaire, vous déterminez la part du bien que chacun détient selon vos apports personnels respectifs et/ou la part du prêt immobilier remboursée, voire la réalisation de travaux. Le système est très souple et conduit à un partage à la carte formalisé sous l'expression de « quotités d’acquisition », par exemple, 30-70, 50-50, 40-60, etc.

Ces quotités fixent le droit de propriété de chacun sur le logement. Par exemple, pour un achat de 250 000 euros, Nadine participe au financement à hauteur de 75 % (187 500 euros) et son concubin, Jean, à hauteur de 25 % (62 500 euros) : Jean devient donc propriétaire de 25 % du bien, et Nadine des 75 % restants.

En pratique, il faut veiller à ce que la répartition figure bien dans l’acte notarié et prévoir la rédaction d’une convention d'indivision. Celle-ci détaillera les règles qui vont régir l’indivision en répondant à toutes les situations qui peuvent survenir, comme la séparation ou le décès d’un des concubins.

Elle peut être conclue pour une durée indéterminée ou, au contraire, déterminée, dans la limite de cinq ans maximum, renouvelable d’un commun accord. La solution de l’achat en indivision comporte toutefois quelques désagréments.

Le premier peut survenir si un conflit apparaît : nul n’étant tenu de rester dans l’indivision, la vente du bien (appelée le partage) peut être provoquée par l’un ou l’autre des concubins, qui peut même recourir au juge pour trancher.

Autre situation : lors du décès d’un des indivisaires, le survivant peut se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt, comme les enfants d’une précédente union. À défaut de disposition (donation, testament), rien ne leur interdit alors de réclamer leur part de l’héritage et de le contraindre à vendre.

65 %

C’est le pourcentage des personnes interrogées par le courtier en crédit immobilier Vousfinancer.com qui ont acheté un bien immobilier à deux. Seuls 32 % des emprunteurs sondés étaient mariés, 11 % étaient pacsés, et 22 % vivaient en concubinage.

(Source : sondage Vousfinancer.com, février 2019)

2. Constituer une SCI familiale : une option à étudier

Créer une société civile immobilière (SCI) en vue de l’achat d’un bien immobilier permet à chaque membre du couple de détenir des parts sociales à hauteur de son apport. Avantage de la solution, comme dans l’indivision, des règles de fonctionnement sont fixées dès le départ (partage des frais, des impôts…) et les décisions se prennent en commun. En cas de séparation, le concubin qui le souhaite peut éventuellement racheter les parts de son ex-partenaire. Et en cas de décès de l’un des membres du couple, les statuts peuvent prévoir que la SCI persiste avec le seul associé survivant, qui pourra alors acheter aux héritiers les parts du défunt sans que ceux-ci puissent s’y opposer. Revers de la médaille, la création d’une SCI a un coût de création (comptez environ 1 500 euros de frais de constitution de société) et s’accompagne de contraintes de gestion, comme toutes sociétés. C’est-à-dire des formalités à respecter durant toute la vie de la SCI : tenue de registres, d’une comptabilité, convocation d’une assemblée générale chaque année…

3. Prévoir une clause de tontine : une formule à éviter

Cette clause, à faire figurer dans l’acte de vente lors de la signature chez le notaire, permet de protéger les deux membres du couple après la disparition de l’un d’eux. Concrètement, elle prévoit qu’au décès du premier, la part qu’il détient sur le logement revient automatiquement au survivant, qui devient ainsi le seul propriétaire du bien. Cela dans des conditions fiscales avantageuses : au lieu des 60 % de droits de succession exigés entre concubins, ceux-ci tombent à 4,89 % ! Cependant, si elle semble très séduisante sur le papier, à l’épreuve des faits, la clause de tontine souffre de nombreuses limites. La première, et non des moindres : la valeur du logement, qui doit constituer la résidence principale du couple, ne peut pas excéder 76 000 euros… au moment du décès ! Un plafond non revalorisé depuis des années qui exclut du dispositif la plupart des biens immobiliers. Autre tare de la formule : une fois la clause signée, impossible de rompre la tontine, notamment si le couple ne s’entend plus. Autrement dit, si une brouille survient, à défaut d’accord, vous ne pourrez pas vendre le bien pour récupérer votre part, y compris devant le tribunal. En clair, sauf cas particulier, l’adoption d’une clause de tontine est fortement déconseillée.

4. Opter pour un « démembrement croisé » : une piste à explorer

Afin de garantir à votre compagne ou compagnon la possibilité d’occuper votre domicile jusqu’à la fin de ses jours, dès son achat vous pouvez anticiper en effectuant une acquisition croisée, également connue sous le terme de « démembrement de propriété ». De quoi s’agit-il ?

Chacun des concubins achète en direct, ou via une SCI, la moitié du bien non pas en pleine propriété, mais en nue-propriété (propriété des murs) pour la première moitié et en usufruit (droit d’habiter et de louer le bien) pour la seconde. Pourquoi un tel montage ?

Pour permettre, en cas de décès, au concubin survivant d’obtenir la pleine propriété (réunion de la nue-propriété et de l’usufruit légué) de la moitié du logement. Il restera par ailleurs usufruitier de l’autre moitié. Et ainsi, il pourra continuer à occuper le logement à vie. À savoir : achat démembré en direct ou via une SCI, quelle que soit la solution retenue, sa mise en œuvre requiert l’aide d’un professionnel (notaire, avocat).

5. Rédiger un testament : une précaution incontournable

Quelle que soit l’option retenue : indivision, SCI familiale, achat « démembré », les concubins doivent compléter leur montage par la rédaction d’un testament sur mesure. Une précaution incontournable sachant que, légalement, ils sont considérés comme des étrangers l’un pour l’autre. Résultat, à défaut de dispositions spécifiques (donation, testament), vous n’hériterez pas de votre concubin.

Vos biens reviendront à vos enfants, votre père, votre mère, vos frères et sœurs, avec le risque de devoir quitter et/ou vendre votre logement commun. Un écueil que vous pouvez éviter en rédigeant un testament seul ou devant notaire. Assisté d’un professionnel, vous vous assurerez du respect de vos dernières volontés, en ménageant les droits des autres héritiers tout en protégeant votre concubin.

Vous pourrez notamment prévoir un « testament croisé » par lequel chacun des concubins lègue à l’autre la quote-part qu’il détient sur le logement. Cela garantit au concubin survivant de rester dans les lieux jusqu’à la fin de sa vie, en héritant de la totalité du bien en pleine propriété ou en usufruit.

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