Immobilier : vaut-il mieux acheter ou louer ?

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La plupart des Français souhaitent devenir propriétaires. Un rêve difficilement accessible aux primo-accédants dans certaines grandes agglomérations, mais encore tout à fait réalisable dans d’autres. Tour d'horizon.

Quelles que soient les motivations qui poussent les Français à louer, il n’en reste pas moins que lorsque le contexte s’y prête (stabilité professionnelle et affective, volonté de s’installer durant plusieurs années au même endroit…), de nombreux arguments plaident plutôt en faveur de l’achat. Certes, une telle opération n’est généralement pas envisageable pour des primo-accédants sur de grandes villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon, en raison d’écarts de prix à l’achat et à la location dissuasifs. En revanche, ce raisonnement doit prévaloir partout où acheter ne coûte pas (beaucoup) plus cher que louer, comme c’est le cas dans les sept villes étudiées ici (voir tableau ci-dessous) : Clermont-Ferrand, Le Havre, Lille, Limoges, Orléans, Montpellier et Reims. Ainsi, dans la plupart des cas, un jeune couple percevant le SMIC pourra devenir propriétaire pour un montant à peu près équivalent à un loyer, majoré de la taxe foncière et des gros travaux en copropriété.

Louer pour adapter son logement aux étapes de sa vie

Non, tout le monde ne rêve pas de devenir propriétaire ! Certaines personnes d’ailleurs ne jurent que par la location. Par conviction personnelle, elles refusent de s’engager dans un achat. D’autres, ne disposant pas de revenus et/ou d’apport personnel suffisants pour décrocher un prêt immobilier, doivent y renoncer momentanément.

Mais pour la très grande majorité, la location correspond à de courts séjours et à une étape de la vie durant laquelle le besoin de mobilité prime. Cela peut se situer en tout début de parcours, pour les étudiants ou de jeunes actifs. Mais aussi pour les personnes en période de mutation professionnelle, de séparation ou après un veuvage. « Louer répond également à d’autres préoccupations, analyse Pierre Cluzeaud, responsable de deux agences ORPI à Limoges. Cela permet notamment de se familiariser pendant plusieurs mois avec une nouvelle ville et de tester les quartiers avant de se positionner pour acheter ».

« La location offre aussi à certaines personnes la possibilité de se loger dans des biens d’exception qu’elles n’auraient pas les moyens d’acheter », complète Christopher Goncalves, patron de l’agence immobilière Venteoulocation.com, à Reims. C’est vrai dans le très bel ancien de l’hyper-centre du Havre ou de Reims, par exemple. Mais également dans du récent, très bien situé sur Montpellier, comme cet appartement de standing de 100 m2, au dernier étage, agrémenté d’une terrasse de la même surface et de deux garages. « Pour résider à cette adresse, le locataire aurait dû débourser plus du double de son loyer de 1 700 euros par mois pour financer l’achat de ce bien vendu 700 000 euros », commente Grégori Choquet, responsable de l’agence ORPI Proximmo. Enfin, comme le signale Sébastien Marquant, à la tête de l’agence ORPI Valrim à Orléans, avec la location, les plus âgés qui anticipent leurs vieux jours peuvent accéder à des logements neufs adaptés en cas de mobilité réduite.

Acheter pour se constituer un patrimoine

Contrairement à la location où les versements effectués tous les mois le sont à fonds perdus, le remboursement d’un prêt, un peu à la façon des versements sur un compte d’épargne, permet progressivement, au fil des années, de bâtir un patrimoine immobilier. « Qu’il s’agisse de sa résidence principale ou d’un investissement locatif, à terme, signale Christopher Goncalves, ce bien pourra au choix générer des revenus complémentaires s’il est loué ou un apport en capital s’il est revendu, notamment pour acheter plus grand. » C’est également un patrimoine susceptible d’être transmis à ses héritiers. À ce titre, Pierre Cluzeaud conseille à ceux qui n’ont pas les moyens et/ou l’envie d’acheter leur résidence principale de se lancer malgré tout dans un investissement locatif. Même conseil prodigué par Sébastien Blondel, directeur de l’agence ORPI Seine Immobilier du Havre, convaincu qu’il faut être propriétaire mais pas obligatoirement de sa résidence principale. Un point de vue conforté par un taux de rendement brut moyen de 8 %, en locatif, sur sa commune. D’autant qu’à l’heure où les taux bas avantagent les emprunteurs, il est possible de profiter de l’aubaine en jouant au maximum l’effet de levier du crédit. C’est-à-dire en se positionnant sur des marchés où les remboursements correspondent au niveau des loyers perçus, comme c’est le cas par exemple sur Limoges. Ainsi une maison récente de 80 m2 estimée à 120 000 euros se loue 660 euros par mois, montant à comparer aux 630 euros de mensualités (hors assurance) à rembourser pour un prêt sur vingt ans pour en devenir propriétaire. Idem pour un appartement de 37 m2 vendu 70 000 euros (354 euros de mensualités de crédit) et loué 320 euros. Attention toutefois ! « À ces montants s’ajoutent les impôts fonciers, les gros travaux ainsi qu’une fiscalité de plus en plus lourde chaque année », déplore Gilles Espinasse, patron de l’agence ORPI Espinasse immobilier à Clermont-Ferrand. Malgré tout, la rentabilité offerte sur ces marchés locaux (voir tableau) reste meilleure que celle du livret A, qui désormais ne protège plus l’épargne des Français contre l’érosion monétaire (rémunération de 0,75 % vs 1,2 % pour l’inflation), contrairement à l’immobilier locatif, dont l’indexation des loyers constitue une arme anti-inflation appréciable.

Acheter pour être chez soi

Cela pourrait prêter à sourire si cela ne provoquait des drames, comme pour ce couple incapable de continuer à payer une fois à la retraite, avec des revenus en baisse, et mis à la porte après… vingt-six ans de location ! Autant dire que s’il avait acheté, cela ne lui aurait pas coûté plus cher et il aurait eu un toit sur la tête ou un actif à monnayer. Une situation également mal vécue par un grand nombre de locataires qui se projettent dans leur logement, voire investissent dans des équipements (aménagement de la cuisine…), et qui au bout des neuf ans de location dans des programmes neufs défiscalisés (Robien, Borloo…) sont sommés de vider les lieux, leur propriétaire désirant revendre. Sans même parler du fait qu’en étant propriétaire, vous pouvez décorer, agrandir, transformer à votre guise. En résumé, le statut de locataire reste précaire. Une situation frappée d’incertitude avec pour épée de Damoclès le risque de devoir un jour quitter les lieux contre son gré.

Acheter pour protéger ses proches

« C’est un point auquel les acquéreurs sont de plus en plus sensibles, observe Sébastien Marquant. Le fait qu’un achat immobilier soit financé à crédit et couplé à une assurance décès, invalidité, incapacité, permet de mettre ses proches à l’abri. En cas de gros pépins, l’assurance intervient pour rembourser tout ou partie des mensualités, et ainsi laisser un confortable pécule à ses héritiers, ou prendre le relais en cas de perte de revenu lié à un arrêt de travail. » Un rôle d’amortisseur de crise dont ne bénéficient pas les locataires. Autre atout non négligeable de l’acquisition de sa résidence principale : il s’agit de l’une des dernières niches fiscales. Ainsi, en cas de revente, les plus-values réalisées échappent au prélèvement forfaitaire unique (ou PFU), aussi appelé « flat tax ». Elles sont totalement exonérées de prélèvements sociaux et d’impôt sur le revenu. Une rareté assez notable, dans le paysage actuel, pour être soulignée !

Acheter pour profiter des taux bas

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers continuent à se situer à des niveaux extrêmement bas : autour de 1,40 % sur quinze ans et de 1,85 % sur vingt-cinq ans. En outre, la plupart des agents immobiliers interrogés laissent entendre que les banques sont plus souples dans leur politique d’octroi de crédit. Elles prêtent plus facilement sur de plus longues périodes (vingt-cinq ans et plus) et n’exigent pas toujours d’apport personnel, « même si, idéalement, mieux vaut disposer a minima de 7 à 10 % du prix de vente, afin de couvrir le montant des frais de notaire », souffle Benoît Lambelin, associé gérant de l’agence ORPI BCS immobilier de Lille.

« Particulièrement en cette période de taux bas, le recours au crédit constitue un véritable levier, confirme Gilles Espinasse. Il permet à des personnes ne disposant pas ou presque pas d’un capital initial de financer un achat qui au moment de la retraite pourra leur permettre de se loger ou de compléter leur pension de retraite », précise-t-il. Celui-ci recommande cependant aux acquéreurs de négocier avec leur banquier la suppression des indemnités de remboursement anticipé, sachant que seul un petit nombre d’emprunteurs vont au bout de leur prêt. Pouvant atteindre jusqu’à 3 % du capital restant dû, ces pénalités pèsent en effet lourd le jour de la revente.

Acheter pour ne pas perdre d’argent

Ici, l’idée consiste à comparer la rentabilité financière des deux scénarios, achat ou location, et à dire lequel est le plus avantageux en fonction de la durée de détention. Meilleurtaux.com a comparé les deux formules en septembre dernier à travers toute la France. Le courtier a tenu compte, pour l’achat, du prix au mètre carré, des taux d’intérêt de l’emprunt et de la taxe foncière ; et pour la location : du montant des loyers et du rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat. Résultat, une acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de trois ans pour un 70 m2 mais le délai bondit à seize ans pour un 30 m2 « Autrement dit, précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, si une personne reste locataire plus de trois années d’un appartement de type T3, la location devient une source de perte par rapport à l’achat. Sachant que plus la surface du logement augmente plus les simulations sont favorables à l’accession. » Un délai moyen très variable suivant la surface concernée et qui ne doit pas occulter des écarts très significatifs suivant les villes. Estimée pour un  70 m2 par Meilleurtaux.com à un an et demi au Havre, à Limoges, Reims ou Lille, la durée de détention pour rentabiliser un achat grimpe à sept ans et demi à Boulogne-Billancourt et Lyon, et culmine à neuf ans à Paris et Bordeaux.

Des délais à nuancer encore, selon Sébastien Blondel. Pour lui, la durée de détention minimum recommandée sur l’agglomération havraise se situerait plutôt entre sept et huit ans. « Par le passé, le marché local a connu des baisses de prix et certains propriétaires pressés de céder leur bien ont dû revendre à perte », constate-t-il. Le bon conseil ? À chacun d’effectuer ses propres calculs, suggère Grégori Choquet, afin de déterminer la durée de détention optimale à partir de laquelle acheter s’avère gagnant. Ce dernier s’est d’ailleurs prêté à l’exercice pour l’un de ses clients, locataire depuis plus de deux ans à Montpellier d’un T3 de 70 m2 pour 805 euros par mois. Son propriétaire vendait 175 000 euros, soit environ 189 000 euros frais de notaire compris. Il a effectué une simulation d’achat. Avec un apport de 15 000 euros, ses mensualités sur vingt-cinq ans s’établissaient à 775 euros. Une fois intégrées la taxe foncière et les charges de copropriété, les calculs ont révélé qu’au bout de dix ans, en cas de revente, il récupérerait un capital de 65 000 euros. Comparé aux 35 000 euros d’économies qu’il aurait faites sur la période en restant locataire, acheter lui faisait gagner autour de 20 000 euros, avec un point d’équilibre autour de huit ans. Bon à savoir « Pour parer aux accidents de la vie et sécuriser une opération d’achat, rappelle Benoît Lambelin, il est aussi possible de souscrire une assurance garantie revente. »

Immobilier ancien : focus sur sept villes