J’ai peur de faire des erreurs en faisant un investissement locatif

Compléter vos revenus, préparer votre retraite, constituer votre patrimoine, réaliser une plus-value à la vente, alléger vos impôts… Les raisons de réaliser un investissement locatif sont nombreuses. En revanche, un investissement locatif ne s’improvise pas ! Il est même déconseillé de se lancer sans un minimum de préparation, en commençant par définir vos objectifs. Ces derniers vont orienter le choix de votre bien immobilier : en centre-ville ou en campagne, dans du neuf ou de l’ancien, loué vide ou meublé… Vous devez trouver le logement adapté à votre projet. Les caractéristiques de votre investissement locatif ne seront pas les mêmes si vous cherchez une résidence secondaire ou à réduire vos impôts ! 

Votre objectif fixé, la prochaine étape consiste à définir votre budget. Gardez à l’esprit que le coût de votre investissement locatif ne se restreint pas au coût d’acquisition de votre bien. Vous devez conserver une épargne de précaution et prendre en compte les différents frais liés aux investissements immobiliers : les frais d’acquisition, les frais de garantie bancaire et de courtage, les assurances locatives, les taxes foncières… La plupart des investissements locatifs sont financés par des prêts immobiliers. Il convient d’évaluer avec précision votre capacité d’épargne, car les revenus locatifs ne couvrent que rarement l’intégralité des échéances de votre prêt. Cela revient à vous demander combien vous êtes prêt à investir tous les mois de votre poche pour financer votre investissement locatif !

En matière d’investissement locatif, l’emplacement est un critère essentiel à la réussite de votre projet. Car pour être rentable, votre logement devra être loué au prix que vous avez fixé et occupé la majeure partie de l’année. Évidemment, un logement en ville dans un quartier fréquenté à proximité des commerces et des transports sera plus facile à louer qu’au fond d’un village en campagne. Mais tout dépend encore une fois des locataires que vous ciblerez : une petite surface meublée près des universités aura du succès auprès des étudiants, mais vous serez probablement confronté à un turn-over important, tandis qu’un logement 5 pièces avec jardin en périphérie de la ville pourrait être occupé par une famille pendant plusieurs années. Il est donc primordial d’étudier de près le marché locatif afin de vous assurer de l’existence d’une demande pérenne dans le quartier, pour le type de bien considéré.

Les loyers impayés, les vacances locatives (l’absence d’occupant dans votre logement pendant une période), les détériorations du bien et les éventuels sinistres sont autant de risques qui peuvent considérablement compromettre la rentabilité de votre projet. La bonne démarche consiste à sécuriser les revenus locatifs que vous percevrez, d’autant plus lorsque vous avez un crédit à rembourser, que les loyers soient encaissés ou non ! Prenez le temps de vous intéresser aux assurances « loyers impayés », « vacances locatives » ou « Propriétaire Non Occupant », en étudiant attentivement les délais de franchise ou la durée et le plafond d’indemnisation. Sachez que pour faire jouer certaines garanties, les assureurs exigent que les dossiers des locataires aient été scrupuleusement choisis, d’où l’importance de confier la gestion de votre bien à un professionnel de la gestion locative !

Enfin, pour envisager un bon retour sur investissement à moyen ou long terme, vous devez valider avec autant de précision que possible que l’acquisition envisagée se situe dans les prix du marché à l’achat comme à la location. Acheter un logement n’est pas tout, en effet : encore faut-il pouvoir le louer au prix escompté ! Votre agent immobilier Orpi est là pour vous aider à calculer la rentabilité locative de votre bien selon le niveau de loyer envisagé ou imposé.

Plusieurs options sont possibles pour investir dans l’immobilier.
Un investissement dans l'immobilier est un processus particulier qui nécessite de connaître un peu les rouages du marché. 

• Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : vous devenez propriétaire associé et percevez directement des loyers sans avoir à gérer l'intendance. Ce placement collectif "Pierre Papier" vous permet de percevoir des revenus locatifs en fonction du prorata des parts investies. La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion, agréée auprès de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF)
• Le crowdfunding immobilier : vous prêtez de l'argent à un promoteur immobilier et percevez en échange des intérêts
• Les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC): vous achetez des actions dans une société foncière (vous devenez donc actionnaire) et percevez des dividendes en échange de votre investissement.