L’imposition des plus-values immobilières

Paie-t-on des impôts sur toutes les plus-values immobilières ?
Non. Certaines ventes bénéficient expressément d’exonérations : les résidences principales, les ventes qui n’excèdent pas 15 000 euros, les ventes réalisées par des vendeurs de condition modeste ou invalides, les personnes âgées qui vendent leur résidence pour partir en maison de retraite, les ventes de certaines résidences secondaires par exemple.
 
Comment calcule-t-on la plus-value immobilière ?
La plus-value est le résultat de la soustraction suivante : « prix de vente - prix d’acquisition ».
Attention, vous pouvez corriger ces deux montants par la prise en compte d’autres frais. Ainsi, le prix d’acquisition est augmenté notamment des frais d’acquisition supportés par le vendeur (soit pour leur montant réel soit pour un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition) ainsi que des travaux (soit pour leur montant réel ou soit pour un forfait de 15 % du prix d’acquisition à condition de vendre le bien plus de 5 ans après son acquisition). Le montant obtenu est appelé « plus-value brute ».
La plus-value brute est ensuite pondérée en fonction de la durée de détention du bien pour déterminer la plus-value imposable.
 
Quel est le régime applicable aux immeubles bâtis ?
Toutes les plus-values restent taxées au taux forfaitaire de 19 % après abattement pour durée de détention de :
-       6 % par année au-delà de la 5ème année et jusqu'à la 21ème ;
-       4 % la 22ème année.
Aucun impôt sur la plus-value ne sera dû si le bien est conservé plus de 22 ans.
Par ailleurs, les prélèvements sociaux de 15,5 % sont calculés de manière séparée. L’abattement pour durée de détention sur la plus-value brute s’applique à hauteur de  :
- 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème  année;
- 1,60 % pour la 22ème année ;
- 9 % à compter de la 23ème à la 30ème année.
L'exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux ne sera acquise qu'à l'issue d'un délai de détention de 30 ans. 
 
Et aux terrains ?
La loi de finances pour 2015 a harmonisé la durée de détention au terme de laquelle les propriétaires de terrain à bâtir sont exonérés de la plus-value de cession. Désormais, il faut détenir un terrain depuis 22 ans pour être exonéré de la plus-value de cession.
A noter : L’exonération totale des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans de détention du terrain à bâtir.
 
Qu'appelle-t-on « surtaxe » sur la plus-value immobilière ?
Lorsque la plus-value imposable calculée selon les modalités qui précèdent, excède 50 000 €, une taxe complémentaire s’applique selon les modalités suivantes.
 

A noter : la taxe est calculée dès le premier euro, sur le montant total de la plus-value imposable.
 
Quelles obligations déclaratives et de paiement pèsent sur le vendeur ?
En cas de plus-value imposable, une déclaration 2048-IMM doit être déposée, en un seul exemplaire, accompagnée du paiement de l’impôt, au Service de publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble. Généralement, c’est le notaire qui se charge de déposer cette déclaration.
ATTENTION : le montant de la plus-value réalisée doit figurer dans la déclaration de revenu de l'année où elle a été réalisée. Par exemple : pour un acte de vente signé en 2015, le montant de la plus-value est porté dans la déclaration d'impôt sur les revenus 2015 souscrite en 2016.