L’investissement Pinel à la loupe

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Le dispositif « Pinel » vous permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu si vous investissez dans un logement locatif neuf ou ancien à réhabiliter dans certains centres-villes. Tour d’horizon en 5 questions.

Quels sont les logements concernés ?

Le dispositif concerne les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, ceux que vous faites construire ou dans lesquels des travaux importants permettent d'être assimilés à des logements neufs, ainsi que la transformation en logement de locaux affectés à un autre usage que l'habitation.
À savoir : Depuis le 1er janvier 2019 le dispositif Denormandie permet d’investir dans de l’immobilier ancien à réhabiliter (les travaux d’amélioration doivent représenter 25 % minimum du coût total de l’opération). Pour être éligible, le logement doit également être situé dans l’une des 222 communes retenues dans le « Plan action cœur de ville » ainsi que les communes ayant conclu des conventions d’Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT) avec l’État (liste ici).

Le dispositif s’applique-t-il partout ?

Non, uniquement aux zones « tendues », c’est-à-dire celles où l’offre de logement est insuffisante pour satisfaire la demande. Il s’agit de la :

  • Zone Abis : Paris et 76 communes des Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d'Oise.
  • Zone A : agglomération de Paris, Côte d'Azur, Genevois, et certaines agglomérations ou communes où les prix sont très élevés.
  • Zone B1, qui comprend certaines grandes agglomérations, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères et des départements d'outre-mer.

En revanche, depuis le 1er janvier 2018, les logements situés en zone B2 (certaines agglomérations non situées en zone Abis, A et B1) et C (= le reste du territoire) ne sont plus éligibles à la réduction d’impôt.
À savoir : la location peut être consentie à un ascendant ou un descendant de l'investisseur.

Quelles autres conditions faut-il respecter ?

Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins 6 ou 9 ans. Au-delà, il est possible de poursuivre la location pour une ou deux périodes de 3 ans, ce qui porte à 12 ans au maximum la durée de l'engagement et le bénéfice de la réduction fiscale engendrée par cet achat. Le logement doit être loué nu à usage d'habitation principale du locataire, dont les revenus ne peuvent dépasser certains plafonds fixés par l’État. Par exemple, pour une location conclue en 2019, un couple avec deux enfants ne doit pas avoir un revenu fiscal de référence en 2017 de plus de 82 282 euros en zone A (6 856,83 euros mensuels) et plus de 60 420 euros (5 035 euros mensuels) en zone B1. 
Les loyers sont également strictement encadrés. Leur plafond varie selon les secteurs géographiques : ils ne peuvent pas excéder 17,17 €/m2 en zone A bis, 12,75 €/m2 en zone A et 10,28 €/m2 en zone B1 et 8,93 €/m2 en zone B2 et C.

À savoir : ces plafonds sont ensuite affectés d’un coefficient multiplicateur, égal à 0,7 + 19/surface du logement et qui ne peut excéder 1,2. Il permet de tenir compte de la réalité du marché, le prix d’acquisition étant dégressif en fonction de la surface du logement.

À combien s’élève la réduction d'impôt Pinel ?

On peut bénéficier de l'avantage fiscal pour l'achat, la construction ou la transformation de deux logements au maximum, dans la limite d'un plafond fixé à 5 500 euros par m2 de surface habitable, sans pouvoir dépasser le plafond général de 300 000 euros.
Le taux de la réduction d'impôt s’élève à 12 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. Exemple d’un appartement de 55 m2 acheté 210 000 euros à Lille, en zone B1. S’il respecte la réglementation thermique 2012 et est loué pendant 9 ans, il ouvrira droit à une réduction d'impôt de 4 200 euros par an.
Attention ! Si le montant de la réduction Pinel excède le montant de l'impôt dû, le solde ne peut être imputé sur l'impôt des années suivantes. Autre point de vigilance à rappeler : le régime Pinel entre dans le calcul du plafond global des niches fiscales limité à 10 000 euros en 2019.

Existe-t-il un dispositif Pinel outre-mer ?

Oui, le taux de réduction d’impôt y est même plus avantageux qu'en métropole. Il concerne les DOM, les collectivités d'outre-mer et la Nouvelle-Calédonie, et est fixé à 23 % pour 6 ans de location, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans. Les plafonds de loyers sont spécifiques, et le niveau de performance énergétique tient compte des particularités locales. Enfin, le plafonnement global des avantages fiscaux est fixé à 18 000 euros au lieu des 10 000 euros de la métropole.
À savoir : il faut cependant redoubler de vigilance lorsque l’on investit outre-mer. Il faut vérifier la qualité de l'emplacement, l’existence d’une demande locative, et ne pas se focaliser sur le seul montant de la défiscalisation. Ce serait un très mauvais calcul. Car, au final, si le bien ne se loue pas, l’administration fiscale remettra en cause les avantages accordés. 

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