Le contrat de location d'un logement meublé

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Les baux d’habitation à titre de résidence principale doivent respecter un des modèles de contrats-types définis par le Décret du 29 Mai 2015, en application de la Loi Alur du 24 Mars 2014. Ces contrats-types contiennent des clauses essentielles obligatoires. Au-delà de ces clauses, chacune des parties est soumise à l’ensemble des dispositions légales et réglementaires d’ordre public, applicables aux baux d’habitation, rappelées dans une notice qui doit être jointe au contrat.

Certains types de logements ne sont pas soumis au décret de 2015 :

  • Les logements faisant l’objet d’une convention APL ;
  • Les logements appartenant aux HLM et ne faisant pas l’objet d’une convention APL ;
  • Les colocations de logement meublé, formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le propriétaire-bailleur.
     


Quelles sont les clauses du contrat-type d’un bail de logement meublé ?

Le contrat-type de location ou de colocation d’un logement meublé comprend les éléments suivants :


La désignation des parties
On indiquera notamment :

  1. L’identité du bailleur : on indiquera le nom, prénom ou dénomination du bailleur, son domicile ou siège social, s’il s’agit d’une personne physique ou d’une personne morale, éventuellement son adresse électronique ;
  2. L’identité du ou des locataires (en cas de colocation : identité des colocataires), leur adresse électronique.

L’objet du contrat

Il conviendra notamment de préciser :

  • La localisation du logement,
  • Le type d’habitat (individuel ou collectif)
  • La période de construction,
  • La surface habitable, 
  • Le nombre de pièces,
  • Le type de chauffage et de production d’eau chaude,
  • Les équipements présents dans le logement (les éléments d’une cuisine ou salle de bain aménagée par exemple) ;
  • L’inventaire des meubles du logement.
     

S’il s’agit d’un logement dans un immeuble collectif, le bail désigne les locaux et équipements accessoires à usage privatif du locataire, tels que par exemple :

  • Une cave, 
  • Un emplacement de parking…

Il énumère également les équipements des parties commune comme :

  • Les garages à vélo,
  • Les ascenseurs,
  • Les espaces verts,
  • Les locaux poubelles,
  • Les laveries, etc…

Date de prise d’effet et durée du contrat

La durée minimale du bail est d’un an ou neuf mois si la location est consentie à un étudiant. 
A l’exception des locations consenties à un étudiant, et dont la durée est réduite à 9 mois, les contrats de location de logements meublés sont reconduits tacitement à leur terme, et ce, pour une durée d’un an et dans les mêmes conditions.
Les contrats de locations meublées signés avec un étudiant pour une durée de 9 mois, ne seront pas reconduits tacitement à leur terme ; le locataire, dans ce cas, pourra mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné un préavis.
Le contrat-type rappelle également les modalités de rupture du bail :

  1. A l’initiative du locataire, après avoir donné un congé qui respectera un délai de préavis ;
  2. A l’initiative du bailleur, après avoir donné congé qui respectera un délai de préavis et l’une des raisons suivantes :  
  • o    Reprise du logement pour le vendre,
  • o    Reprise du logement pour l’habiter,
  • o    Pour motif légitime et sérieux.

Les conditions financières du contrat

Plusieurs éléments composent les conditions financières du contrat de location. 

  • Le loyer : le contrat doit mentionner le prix du loyer fixé par les parties. Si le logement se situe en « zone tendue », le bail doit mentionner : 
  1. o    Les informations relatives au loyer du dernier locataire,
  2. o    Le loyer de référence et le montant du loyer de référence majoré.
  3. o    Le contrat peut prévoir une clause de révision du loyer. Mais dans ce cas, il est obligatoire, pour faire jouer cette clause, d’indiquer la date de révision et le trimestre de référence de l’IRL.
  • Les charges récupérables : le bail prévoir les modalités de paiement des charges récupérables ainsi que le montant des provisions. En location meublée, les parties peuvent convenir d’un forfait, versé simultanément au loyer.
  • Les modalités de paiement : le bail précise à quelle date le loyer doit être versé, s’il s’agit d’un terme échu ou d’un terme à échoir. 
     

A noter

lors du renouvellement du bail, si le loyer a été manifestement sous-évalué au moment de la signature, le bailleur peut procéder à sa réévaluation.

Les travaux


Les travaux doivent être indiqués dans le bail dans 3 cas de figure :

  • Lorsqu’il s’agit de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, réalisés depuis la fin du dernier contrat de location ou du dernier renouvellement de bail ;
  • Lorsque des travaux d’amélioration sont réalisés en cours de bail ;
  • Lorsque des travaux sont entrepris par le locataire et qu’ainsi, il est prévu d’appliquer une diminution du loyer.

Les garanties


Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur. Dans ce cas, le montant doit être obligatoirement indiqué dans le bail. Son montant est limité à deux mois de loyer hors charges.
 

Clauses résolutoires et de solidarité

Le bail doit préciser les clauses de résiliation de plein droit :

  1. En cas de défaut de paiement du loyer ou des charges
  2. En cas de non versement du dépôt de garantie,
  3. En cas de non-souscription d’une assurance habitation.

Honoraires de location

Lorsque le bail est conclu par le biais d’une personne mandatée rémunérée, les dispositions afférentes aux honoraires de location doivent être indiquées (art. 5-1 de la Loi du 06 Juillet 1989).

Autres conditions

Cette rubrique peut comporter des clauses particulières qui ne font pas partie des mentions obligatoires. Ces clauses doivent cependant être conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.
 

Les annexes au contrat-type d’un contrat de location d’un logement meublé

Le décret du 29 Mai 2015 dresse la liste des documents devant être joints au contrat-type de location meublée, à savoir :

  • La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs (Loi du 6 Juillet 1989, art.3) ;
  • Un dossier de diagnostic technique (performance énergétique, risque plomb, installation électrique, installation de gaz (Loi du 6 Juillet 1989, article 3-3) ;
  • Les documents de copropriété utiles (Loi du 6 Juillet 1989, article 3) ;
  • L’état des lieux (Loi du 6 Juillet 1989, art. 3-2).
  • Un inventaire et un état détaillé du mobilier (Loi du 6 Juillet 1989, art. 25-5).
     

Sources :

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