Location meublée : Comment bien déclarer vos bénéfices industriels et commerciaux ?

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La location meublée est la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles, lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (cf Décret n° 2015-381 du 31 Juillet 2015). Tous les revenus issus de la location d’un logement meublé, que celle-ci soit à l’année, ou qu’elle soit saisonnière, voire ponctuelle, doivent être déclarés à l’Administration fiscale. Le régime fiscal dépendra comme pour la location de logements vides, du montant des recettes de loyers. Dans quelques situations, les revenus issus de la location meublée sont exonérés d’impôts.

Quels revenus fonciers de locations meublées sont soumis à l’impôt ?

La fiscalité des revenus fonciers issus de la location de logements meublés dépend de leur catégorie. On distingue les meublés classiques (à l’année) et les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.

La fiscalité des revenus fonciers de meublés classiques

Les activités de locations meublées sont considérées comme des prestations de services pour déterminer leur régime d’imposition. Dans ce cas, on distingue la fiscalité selon le montant des recettes perçues.

  • Si les recettes annuelles sont inférieures à 70 000 € par an (72600 € en 2021)

Le régime fiscal applicable est le micro BIC (micro Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le total des recettes est reporté sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu. L’imposition se fera au barème de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 50 %. Ce qui fait qu’en régime micro-BIC on est imposé uniquement sur la moitié des recettes.

  • Si les recettes annuelles sont supérieures à 70 000 € par an (72600 € en 2021)

Dans ce cas de figure, le seul régime fiscal applicable est le régime réel. On peut déduire les charges comme les intérêts d’emprunt, les travaux de copropriété, la taxe foncière et utiliser les amortissements pour arriver à un résultat fiscal nul, ce qui permet de réduire l’impôt sur le revenu. 

La fiscalité des revenus fonciers de meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes

Les logements meublés de tourisme classés doivent faire l’objet d’une déclaration auprès de la commune où ils sont situés. Cette démarche est obligatoire. Pour certaines communes, il faut obtenir une autorisation préalable de la mairie.
Pour que le bien soit qualifié de chambres d’hôtes, il convient de déposer également une déclaration spécifique à la mairie de son lieu de situation. Cette démarche est obligatoire.
Les activités de location de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes sont soumises aux limites applicables aux activités de vente et de fourniture de logement. 
Pour les revenus inférieurs à 170 000 euros annuels, l’activité relève du régime fiscal du micro BIC et bénéficie d’un abattement de 71%. Au-delà de 170 000 euros, l’activité relève du régime réel.
A noter : pour les recettes annuelles inférieures à 23000 euros, les activités relèvent de la gestion du patrimoine privé, déclarables à l’Administration fiscale avec la déclaration de revenus.
 

Quels sont les revenus fonciers de locations meublées exonérés d’impôt ?

Il existe certains cas où les recettes tirées de la location meublée sont exonérées d’impôts. Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale, sont exonérées de payer des impôts sur les recettes de loyers.
Le cas des chambres d’hôtes
Dans le cas d’une mise à disposition par le propriétaire d’une ou plusieurs pièces de sa propre habitation principale, et que cette ou ces pièces ne constituent pas la résidence principale du locataire, le propriétaire est exonéré de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations. La condition est que le montant total des recettes issues de cette location n’excède pas 760 euros TTC annuels.
Les conditions de mise en location de la ou les pièces sont indifférentes : il peut s’agir de mise en location à la journée, à la semaine ou même au mois.
Les recettes prises en considération sont l’ensemble des sommes perçues en contrepartie de la location (petit-déjeuner, collations…).

Le cas des pièces constituant la résidence principale du locataire

Lorsque le propriétaire loue une ou plusieurs pièces de son habitation principale, il peut être exonéré d’impôts sur la perception des loyers, si les conditions suivantes sont remplies :

  1. Les pièces données en location doivent faire partie de la résidence principale du propriétaire.
  2. Les pièces louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier.
  3. Le prix de la location doit être fixé dans des limites raisonnables. 

L’appréciation du caractère raisonnable du prix de location s’effectue au moyen de deux plafonds édités par l’Administration fiscale selon les régions. Ces plafonds sont réévalués chaque année. En deçà de ces plafonds, le loyer est jugé raisonnable.  Ces montants s’apprécient par an et par mètre carré, et sont hors charges. 
 

La cotisation foncière des entreprises pour les loueurs de meublés

Les loueurs de meublés sont imposables à la CFE. Quel que soit le régime d’imposition des revenus issus de l’activité de location meublée, le loueur de meublé doit souscrire une déclaration auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien.
Sont cependant exonérées de la CFE :

  • Les personnes qui louent en meublé exceptionnellement une partie de leur habitation personnelle principale ou secondaire (ne sont pas exceptionnelles les locations renouvelées chaque année) 
  • Les personnes qui louent ou sous louent une partie de leur habitation principale et que ces pièces louées constituent la résidence principale du locataire.
     

Sources :

  • www.impots.gouv.fr
  • www.economie.gouv.fr
     

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