Location meublée ou vide : différences et comment choisir ?

Publié le mardi 1 mars 2022

Pour choisir entre location vide ou meublée, il est principalement question de rentabilité. Est-ce qu’il est plus rentable pour le propriétaire de louer son logement vide ou bien de le louer meublé ? La rentabilité d’un bien se calcule en fonction de plusieurs facteurs qui sont :

Le montant des recettes, relatif au prix du loyer fixé
Le montant des dépenses, liées aux travaux ou entretien effectués par le propriétaire
La durée d’occupation du bien
La fiscalité des revenus locatifs.

Location vide ou meublée : le prix du loyer

Si l’on compare deux biens situés dans le même quartier, même immeuble, et présentant les mêmes caractéristiques, on constate que les logements loués vides se louent moins cher que les logements loués meublés. La différence de prix peut être une variation de 10 à 30 % plus élevée pour une location meublée que pour un logement vide.
De ce point de vue, la rentabilité du bien est immédiatement impactée. Si on s’en tient à comparer la rentabilité du point de vue du prix du loyer, il s’agira là de comparer les rentabilités brutes du bien. Ainsi, un studio parisien d’environ 20 m² se louera entre 70 et 100 euros plus cher s’il est meublé que s’il est vide. La rentabilité locative brute annuelle atteint environ 3.8 % pour les locations vides, contre 4.2 % pour les locations meublées.

Attention, il s’agit là de rentabilité locative brute. Il convient de la moduler en fonction des autres facteurs.

Location vide ou meublée : les dépenses engagées par le propriétaire

Si les loyers fixés pour les meublés dépassent les loyers fixés pour les locations vides, c’est aussi parce que les dépenses engagées par les propriétaires sont plus importantes pour les meublés que pour les logements vides. L’équipement de base du meublé représente un coût certain. L’ameublement minimum a d’ailleurs été fixé par un Décret de 2015 ; il doit comporter les éléments suivants :

Literie avec couette et couverture,
Volets ou rideaux dans les chambres,
Four ou four à micro-ondes,
Plaques de cuisson,
Réfrigérateur,
Congélateur ou compartiment congélateur,
Vaisselle en nombre suffisant,
Ustensiles de cuisine,
Table,
Sièges,
Etagères de rangement,
Matériel d’entretien ménager,
Luminaires.

Le juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en logement vide, en cas de non-respect de la liste des éléments d’ameublement.
Si l’équipement en mobilier augmente nettement les coûts liés à la première mise en location, il a également un impact pour les mises en location suivante. En effet, le mobilier défraîchi ou détérioré devra être remplacé, ou remis au goût du jour, et ce, autant de fois qu’il le sera nécessaire pour que le logement reste attractif.

Location vide ou meublée : la durée d’occupation du bien

En location vide, la durée d’occupation du bien est au minimum de 3 ans renouvelables. Ce qui suppose une rotation moins importante que pour les locations meublées qui prévoient une durée de bail d’un an. Cette durée peut même être rapportée à 9 mois dans le cas des locations meublées louées à des étudiants.
Les locations meublées attirent par leur nature même, des locataires qui ne souhaitent pas rester, et qui ont choisi ce dispositif parce qu’il favorise la mobilité, notamment pour les étudiants et les salariés en CDD. La remise en location par le propriétaire tous les ans, peut entraîner un surcoût lié aux frais de gestion et à la remise en état du logement.
De même, la durée du préavis d’un meublé étant d’un mois, le propriétaire peut être limité dans le temps pour retrouver un locataire, ce qui entraînera inévitablement une vacance du bien et des répercussions sur sa rentabilité.
Si effectivement, un bien meublé a plus de risques de demeurer vacant plus longtemps en raison d’un préavis locataire réduit et d’une durée de location d’un an, il présente néanmoins des avantages du côté de la fiscalité des loyers perçus par le propriétaire.

Location vide ou meublée : la fiscalité des recettes issues des loyers

Le calcul de l’impôt à partir des loyers perçus permet de déterminer la rentabilité nette du bien loué.

La fiscalité d’une location vide

Dans ce cas, il faut distinguer 2 situations :

Les revenus locatifs sont inférieurs à 15000 euros : dans ce cas, c’est le régime du micro foncier qui s’applique. L’administration fiscale pratique un abattement de 30 %. L’imposition ne porte donc que sur 70 % des revenus locatifs. C’est ce montant après déduction qui fera l’objet d’une imposition au titre des impôts sur le revenu.

Les revenus locatifs sont supérieurs à 15000 euros : le régime réel s’applique. Le propriétaire déclare le revenu net, c’est-à-dire les loyers moins les charges afférentes au logement telles que les travaux, frais de gestion, intérêts… L’imposition ne portera que sur le revenu net.

La fiscalité d’une location meublée

2 situations sont également à distinguer selon les seuils de revenus :

Les revenus locatifs sont inférieurs à 70000 euros/an (72 600 euros/an à partir de 2021) : le régime du micro BIC s’applique. L’administration applique alors un abattement de 50 %. L’imposition ne portera que sur 50 % des revenus locatifs.

A noter : les propriétaires de meublés de tourisme, de chambres d’hôtes, bénéficient d’un abattement de 71 %.

Les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 euros/an (72 600 euros/an à partir de 2021) : c’est le régime réel qui s’applique. Le propriétaire peut alors déduire toutes les charges relatives au bien ainsi que l’amortissement du mobilier. L’imposition ne portera que sur le revenu net.

Si vous hésitez entre la location vide ou meublée, n’hésitez pas à contacter les conseillers Orpi pour vous faire accompagner.

Sources :