Location : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Le dossier de diagnostic technique

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement (étant précisé que lors de la reconduction tacite du bail tous les ans ou tous les trois ans ou six ans, il n’est pas nécessaire de mettre à jour les diagnostics précédemment annexés)

Ce dossier est constitué de différents diagnostics :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui doit par ailleurs être tenu à la disposition de tout candidat locataire.
• Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour les biens construits avant le 1er janvier 1949. Ce diagnostic porte exclusivement sur les parties privatives du logement.
• Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque ces installations ont plus de 15 ans.
• L’état des risques et pollutions (ERP) dans les zones déterminées par arrêté préfectoral.  

La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu que le diagnostic relatif à la présence d’amiante (pour les biens construits avant le 1 er juillet 1997) soit annexé au bail. Notez que pour ce nouveau diagnostic amiante, le décret n’est pas paru à ce jour. Il convient donc de continuer à appliquer la réglementation actuelle : vous devez tenir ce diagnostic à disposition de votre locataire et préciser selon quelles modalités il peut le consulter.

La loi Elan du 23 novembre 2018 est venu assouplir les règles de communication de ce dossier de diagnostic technique en vous permettant de le communiquer à votre locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Concernant le constat de risque d’exposition au plomb, vous ne pouvez pas vous exonérer des vices cachés si vous ne le fournissez pas. Si vous le fournissez et qu’il révèle la présence de plomb accessible et dégradé (classe 3) mais que vous ne procédez pas aux travaux d’éradication du plomb avant la mise en location, vous pouvez être poursuivi : vous engagez votre responsabilité pénale et civile. Si le constat révèle des revêtements en classe 1 et 2, le risque de mise en cause est moindre mais le bailleur doit veiller à entretenir les revêtements afin d’éviter leur dégradation future. En effet, vous devez louer un logement décent, exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.

Concernant les diagnostics relatifs aux installations de gaz et d’électricité, bien qu’obligatoires, la loi n’a prévu aucune sanction spécifique en cas de non communication. Il n’est toutefois pas exclu que le locataire puisse notamment demander en justice des dommages et intérêts s’il subit un préjudice.