Location : quels sont les diagnostics obligatoires ?
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Si vous louez un logement à un locataire au titre de sa résidence principale, votre bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, que le bien soit vide ou meublé. Dans ce cadre, vous devez, en tant que bailleur, communiquer à votre locataire un certain nombre de diagnostics obligatoires.
Si vous louez un logement à un locataire au titre de sa résidence principale, votre bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, que le bien soit vide ou meublé.
Dans ce cadre, vous devez, en tant que bailleur, donner communication à votre locataire d’un certain nombre de diagnostics obligatoires.
Le dossier de diagnostic technique
L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement (étant précisé que lors de la reconduction tacite du bail tous les ans ou tous les trois ans ou six ans, il n’est pas nécessaire de mettre à jour les diagnostics précédemment annexés)
Ce dossier est constitué de différents diagnostics :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui doit par ailleurs être tenu à la disposition de tout candidat locataire.
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour les biens construits avant le 1er janvier 1949. Ce diagnostic porte exclusivement sur les parties privatives du logement.
- Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque ces installations ont plus de 15 ans.
- L’état des risques et pollutions (ERP) dans les zones déterminées par arrêté préfectoral.
La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu que le diagnostic relatif à la présence d’amiante (pour les biens construits avant le 1 er juillet 1997) soit annexé au bail. Notez que pour ce nouveau diagnostic amiante, le décret n’est pas paru à ce jour. Il convient donc de continuer à appliquer la réglementation actuelle : vous devez tenir ce diagnostic à disposition de votre locataire et préciser selon quelles modalités il peut le consulter.
La loi Elan du 23 novembre 2018 est venu assouplir les règles de communication de ce dossier de diagnostic technique en vous permettant de le communiquer à votre locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.
Les sanctions
Si vous ne fournissez pas les diagnostics obligatoires, les sanctions diffèrent en fonction des diagnostics.
Concernant le diagnostic de performance énergétique, son contenu n’a qu’une valeur informative. La loi ne prévoit pas de sanction spécifique en cas de non communication de ce diagnostic mais en l’absence de DPE, vous prenez le risque d’être attaqué pour dol. Sachez toutefois que la loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2021, le contenu du DPE pourra vous être opposé : votre locataire pourra donc se prévaloir du classement énergétique. Précision étant faite, que l’ensemble du DPE ne sera pas opposable, les recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique conserveront une valeur purement informative. Autrement dit, le locataire ne pourra pas exiger que vous réalisiez les travaux préconisés par le diagnostiqueur.
Le fait de ne pas joindre l’Etat des risques et pollutions (ERP), alors que le bien est concerné, peut entrainer, à la demande de votre locataire, soit la résolution du contrat soit une diminution judiciaire du prix.
Concernant le constat de risque d’exposition au plomb, vous ne pouvez pas vous exonérer des vices cachés si vous ne le fournissez pas. Si vous le fournissez et qu’il révèle la présence de plomb accessible et dégradé (classe 3) mais que vous ne procédez pas aux travaux d’éradication du plomb avant la mise en location, vous pouvez être poursuivi : vous engagez votre responsabilité pénale et civile. Si le constat révèle des revêtements en classe 1 et 2, le risque de mise en cause est moindre mais le bailleur doit veiller à entretenir les revêtements afin d’éviter leur dégradation future. En effet, vous devez louer un logement décent, exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.
Concernant les diagnostics relatifs aux installations de gaz et d’électricité, bien qu’obligatoires, la loi n’a prévu aucune sanction spécifique en cas de non communication. Il n’est toutefois pas exclu que le locataire puisse notamment demander en justice des dommages et intérêts s’il subit un préjudice.
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