Peut-on refuser une offre d’achat ?

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Définir une offre d’achat

Pour un acquéreur potentiel de bien immobilier, l’offre d’achat est un moyen pour réserver un bien aux conditions qu’il fixe. Il s’engage à acheter le bien en cas d’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur.

Les conditions à remplir pour faire une offre d’achat

Pour pouvoir faire une offre d’achat d’un bien immobilier, le futur acquéreur doit avoir la capacité juridique de signer un contrat, puisque l’offre d’achat est destinée à faire naître un acte de vente.

Le formalisme d’une offre d’achat

Une offre d’achat doit être écrite. Elle comporte les éléments suivants :

Désignation du bien,
Date de l’offre,
Prix fixé par l’acquéreur,
Durée de validité de l’offre (une ou deux semaines).

A noter : il n’y a pas de délai de réflexion pour une offre d’achat

Les conséquences juridiques suite à l’acceptation de l’offre d’achat

Le vendeur qui accepte l’offre d’achat doit le faire par écrit. Lorsque l’offre est acceptée, le vendeur ne peut plus revenir en arrière. Le contrat est alors formé tel que prévu à l’article 1113 du Code Civil : « La vente est formée s’il y a accord sur la chose et sur le prix objets de la vente ».

Ainsi, le vendeur qui accepte une offre d’achat s’engage à vendre son bien à l’acquéreur qui a formulé son offre d’achat, et donc à signer avec lui le compromis de vente.

Le vendeur peut-il refuser une offre d’achat ?

Deux cas de figure se présentent : le cas où l’offre d’achat n’est pas faite au prix ; le cas où l’offre d’achat est faite au prix.

Le vendeur peut-il refuser une offre d’achat qui n’est pas faite au prix ?

Le vendeur peut refuser l’offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui qu’il a fixé dans l’annonce. En revanche, le vendeur peut faire une contre-proposition écrite, c’est-à-dire une nouvelle offre qui rend la première offre caduque.

Le vendeur peut-il refuser une offre d’achat qui est faite au prix ?

Si le vendeur n’a pas contresigné l’offre d’achat

Si l’offre d’achat est faite au prix mais que le vendeur ne l’a pas contresignée, le contrat n’est pas formé. Aucune action contre le vendeur ne peut alors être engagée.

Cependant, si la vente du bien a été confiée à un professionnel via un mandat de vente, il se peut que ce document contienne une clause selon laquelle le vendeur a l’obligation d’accepter toute offre faite au prix et aux conditions du mandat. Le professionnel peut rappeler au vendeur les termes du mandat et exiger une indemnisation en cas de refus d’accepter de la part de ce dernier.

Mais la jurisprudence de la Cour de Cassation est constante : le simple mandat de vente ne suffit pas à engager le vendeur sur la vente du bien lorsqu’un acquéreur se propose de l’acheter au prix déterminé.

Si le vendeur a contresigné l’offre d’achat

Par principe, l’article 1113 du code civil rappelle que la vente est formée s’il y a accord sur la chose (en l’occurrence ici le bien immobilier) et le prix (le prix du bien immobilier) objets de la vente. Dans le cas où le vendeur et l’acheteur s’accordent sur la chose et le prix objets de la vente, le contrat est formé.

Le vendeur qui refuserait par la suite de signer un compromis serait en tort.

Si le vendeur ne donne pas suite à son acceptation de l’offre, il convient pour l’acquéreur de lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, lui rappelant les termes de l’article 1113 du Code Civil. A défaut de réponse de sa part, la saisine du Tribunal peut être envisagée.

Exemple d’illustration :

Monsieur R vient de faire une offre au prix pour l’achat d’une maison à Antibes. Il apprend qu’il n’est pas le seul à l’avoir fait. Les deux visiteurs précédents ont également effectué une offre au prix. Que se passe-t-il lorsque le vendeur reçoit plusieurs offres d’achat au prix ?

Si plusieurs personnes ont fait une offre d’achat au prix, le vendeur a la possibilité de choisir le dossier qu’il considère le plus fiable. Ainsi, une offre d’achat faite par un acquéreur qui n’a pas recourt à un prêt bancaire ne fait pas encourir au vendeur le risque d’une annulation d'avant-contrat pour mise en jeu de la clause suspensive.