Peut-on vendre un bien démembré ?

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Selon l’article 544 du Code Civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue (…) ». La propriété d’un bien peut donc être divisée en deux parties : L’usufruit (jouir des choses) et La nue-propriété (disposer des choses). Mais peut-on pour autant vendre un bien démembré ? C’est-à-dire qui appartient à la fois à un usufruitier et à un nu propriétaire.

Qu’est-ce que qu’un bien démembré ?

Un bien démembré est un bien dont les attributs liés à la propriété n’appartiennent pas à la même personne. Le démembrement de propriété consiste donc à partager les attributs du droit de propriété entre deux personnes distinctes :

  • Le nu-propriétaire
  • L’usufruitier

En général, le démembrement de propriété est constitué pour une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans. Pendant ce temps, l’usufruitier perçoit les loyers mais supporte également les frais d’entretien du bien. A la fin du contrat de démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire obtient la pleine propriété, sans besoin d’aucune formalité.

Ce sont les parties qui décident de la durée du démembrement. Le contrat peut prévoir que le démembrement cesse avec le décès de l’usufruitier ou à une date précise convenue entre les parties.

A noter : les droits de l’usufruitier et ceux du nu-propriétaire sont différents. L’usufruitier n’a pas le droit de disposer du bien (c’est-à-dire de le vendre), et le nu-propriétaire n’a pas le droit d’occuper le bien. L’usufruiter a le droit de percevoir des loyers de ce bien (l’usus) mais pas le nu-propriétaire. Seul le propriétaire dont le bien n’est pas démembré possède tous les droits sur son bien.

Acheter un bien en démembrement (parents/enfants) peut permettre de transmettre un patrimoine tout en réduisant les taxations futures sur les successions. En effet, à la mort des usufruitiers, les nus-propriétaires (qui le sont devenus par donation du vivant des usufruitiers) deviennent automatiquement propriétaires du bien, et ce, sans avoir à acquitter des frais de succession.

Quelles sont les conditions pour vendre un bien démembré ?

Toutes les parties signataires du contrat de démembrement doivent être d’accord pour vendre le bien démembré.  La vente du bien ne peut pas être obtenue par les personnes à qui le nu-propriétaire doit de l’argent, et ce, pour se payer sur le prix (article 815-5 du Code Civil). Il est à noter que le nu-propriétaire peut céder son droit.

Au moment de la vente du bien démembré, le notaire va calculer la valeur de la part de l’usufruitier en fonction de son âge et déduira celle du nu-propriétaire. Au moment de la vente, chacun percevra la quote-part du prix correspondant.

Exemple de la vente d’une résidence secondaire située en bord de mer, mise en vente à 400 000 euros.

Le bien est démembré de la façon suivante : l’usufruitier, père des 2 nus-propriétaires, a 58 ans. Comme il a moins de 61 ans (et conformément à la législation en vigueur), son droit d’usufruitier vaut 50 % du prix du bien (soit 200 000 euros). Les deux enfants sont nus-propriétaires, et leur part respective est de 25 %. En conclusion, le père-usufruitier recevra 200 000 euros sur la vente, et chaque enfant, nu-propriétaire, recevra 100 000 euros.

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