Quelles sont les voies de recours en cas de loyers impayés ?

Publié le mardi 1 mars 2022

Aux termes de l’article 7a de la Loi du 6 Juillet 1989, le locataire doit « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». En cas de non-paiement des loyers et charges, le propriétaire peut recourir aux assurances de garantie des loyers qu’il a souscrites, puis, lorsque ces recours sont épuisés, recourir à la procédure de résiliation du bail. Parallèlement, le propriétaire doit avertir les organismes payeurs des aides aux logements, de la défaillance du locataire.

Le recours aux garanties et à la caution en cas d’impayés de loyers

Dès la constitution du premier impayé (un mois de loyer plein), le propriétaire doit mettre en jeu les garanties souscrites pour se prémunir par rapport à ce risque. Il existe plusieurs sortes de garanties et cautionnement :

La garantie Visale auprès d’Action logement (cautionnement des loyers) ;
La garantie loyers impayés, souscrite auprès d’une compagnie d’assurances ;
La caution personne morale ou personne physique qui s’est portée garante du locataire au moment de la signature du contrat de location.

Si au terme de la durée de garantie, l’impayé de loyers persiste, le propriétaire devra entamer une procédure en résiliation du bail.

La résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail

Si le bail contient une clause résolutoire (article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989), le propriétaire peut s’appuyer dessus pour faire délivrer par la voie d’un huissier, un commandement de payer au locataire défaillant. S’il existe une caution, ce commandement de payer sera « dénoncé » à la caution.
A partir de la date où le commandement de payer a été délivré, un délai de 2 mois court :

Le recours à la procédure de résiliation du bail en cas d’impayés de loyers

Deux types de résiliation du bail peuvent être envisagés en cas de défaillance du locataire à régler ses loyers et charges :

La résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;
La résilitaion judiciaire du bail.

A noter

Si le locataire perçoit des APL ou de l’allocation logement et que ces aides sont versées au bailleur, celui-ci doit avertir l’organisme payeur (la CAF ou la MSA) de la défaillance du locataire dans le paiement des loyers. Cette obligation incombe au bailleur à partir de 2 mois de loyers impayés. Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, il peut se voir contraint par la CAF ou la MSA à rembourser les allocations versées à tort pendant la période des impayés de loyers. Il faut savoir que lorsque le bailleur avertit les organismes payeurs de la constitution de l’impayé de loyers, les allocations seront suspendues après une période dite conservatoire de 6 mois. Si le locataire reprend le paiement de ses loyers, les allocations seront maintenues.

Si dans les 2 mois du commandement, le locataire règle les « causes » du commandement, alors, le propriétaire ne pourra pas poursuivre la procédure même s’il reste un impayé de loyer ou si un nouvel impayé se constitue. On dit alors que les causes du commandement sont réglées. Pour poursuivre la procédure de résiliation de bail, le propriétaire devra alors faire délivrer par huissier un nouveau commandement.
Si, dans les 2 mois du commandement, le locataire n’a pas réglé les causes de ce commandement, alors le propriétaire peut poursuivre la procédure en résiliation du bail. Deux mois après le commandement de payer, le propriétaire peut demander à l’huissier de justice de signifier au locataire une assignation en référé visant la clause résolutoire, auprès du Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire.

Lors de l’audience en référé pendant laquelle est demandée la résiliation du bail, le propriétaire peut se représenter lui-même ou se faire représenter par un avocat. Le juge rend sa décision environ 2 mois après l’audience. Il faut savoir que le juge a la possibilité, lors de cette audience, d’accorder au locataire débiteur des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 3 ans.
La décision du juge peut prévoir que la clause résolutoire sera suspendue du fait de l’existence d’un plan d’apurement. Si le locataire reprend le paiement de ses loyers et respecte le plan judiciaire, il n’y aura pas expulsion. Dans le cas contraire, le propriétaire pourra demander à l’huissier de justice de mettre à exécution la décision de justice par la signification d’un commandement de quitter les lieux, puis deux mois plus tard une tentative d’expulsion et réquisition de la force publique. Ces actes peuvent être délivrés pendant la période hivernale. Seule l’expulsion effective avec concours de la force publique n’est autorisée que du 1er avril au 31 octobre.

La résiliation judiciaire du bail

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire entraînant la résiliation de plein droit, alors le propriétaire devra envoyer à son locataire défaillant une lettre recommandée avec accusé de réception faisant sommation de payer les loyers et charges dus. Si le locataire ne s’acquitte pas de son arriéré, alors le propriétaire pourra l’assigner pour manquement à son obligation, insérée dans le bail, de payer les loyers et charges aux termes convenus. Dans ce cas, il s’agira d’assigner « au fond » le locataire défaillant, devant le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire.
Ce sera au juge de déterminer s’il y a manquement du locataire à son obligation. La décision rendue ne sera pas une ordonnance de référé comme dans le cas de la résiliation de plein droit, mais un jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion.

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Sources :