Quels travaux entreprendre avant une vente ?

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Pour se vendre rapidement, votre logement doit être le plus attractif possible. La liste des interventions susceptibles de mettre votre bien en valeur et des dépenses non rentables

Pour se vendre vite et bien, votre logement doit être au « top ». C’est-à-dire se présenter sous son meilleur jour aux candidats acquéreurs. Aussi ne faut-il pas lésiner sur les dépenses vous garantissant un bon retour sur investissement. Certains professionnels conseillent toutefois de les limiter à 2 ou 3 % du prix de vente. Zoom sur cinq postes phares.

 

1 – Mise en beauté : gagnant à coup sûr

La toute première étape passe par un grand ménage afin d’offrir la vision d’un habitat entretenu. Ensuite, désencombrez pour agrandir l’espace et neutralisez la décoration pour permettre aux acquéreurs de se projeter. 

N’oubliez pas également de faire la chasse aux menus dysfonctionnements accumulés au fil des années. C’est l’occasion idéale pour réparer la porte de la salle de bains qui ferme mal, changer l’interrupteur défectueux de la chambre à coucher ou encore remplacer la latte de parquet abîmée en plein milieu du salon. Enfin, pistez les éventuelles fissures et les fuites pour respectivement les colmater et les réparer, avant de passer un bon coup de peinture.

Autre solution clefs en main, utile pour ceux qui manquent de temps : le « homestaging ». Grâce à quelques interventions ponctuelles sur le mobilier (moins de meubles, nouvel agencement) et/ou à la réalisation de petits travaux (rafraîchissement de peintures, nouveau revêtement de sol), le « homestager » redonne une seconde jeunesse à un bien vieillissant ou trop daté. Tablez sur un budget de 2 000 euros pour un 2 ou 3-pièces. Mais pas question de trop dépenser. Car ces aménagements ne seront pas tous récupérables au moment du déménagement. Au mieux, vous repartirez avec le nouveau luminaire, le tapis et les coussins ! 

Budget à prévoir : de 100 à 3 000 €

Retour sur investissement : excellent

 

2 – Cuisine et salle de bains : un investissement payant

La cuisine et la salle de bains, deux vraies pièces de vie et de bien-être, occupent une place stratégique dans un logement. À ce titre, elles méritent d’être chouchoutées. Pour engranger des « points gagnants » lors de la visite, elles doivent offrir un agencement fonctionnel, un équipement moderne et une décoration soignée. Résultat, si ces espaces sont sous-équipés, voire vétustes, il peut être judicieux de leur donner un coup de peps. Attention ! Ici, on ne parle pas de tout refaire, mais seulement de rafraîchir à moindres frais. Comment ? Il suffit parfois de remplacer des éléments de rangement, de changer le bac de douche, la façade des placards, le lavabo ou l’évier, de poser un nouveau plan de travail, d’investir dans un frigo ou d’installer de nouveaux robinets pour donner à la pièce un air propre et neuf. Pensez-y ! Les enseignes de bricolage et de meubles en kit proposent des ensembles prêts à poser à petits prix. Le jeu peut en valoir la chandelle !

Budget à prévoir : de 500 à 10 000 €

Retour sur investissement : excellent, mais négatif en cas de rénovation lourde

 

3 – Diagnostics immobiliers : un chantier à réserver aux futurs acquéreurs

Tout propriétaire doit communiquer aux acheteurs potentiels la liste des diagnostics immobiliers obligatoires dès la mise en vente de son logement. Or pour des habitations anciennes, il arrive que ces contrôles pointent des défaillances ou des problèmes. Ils peuvent signaler un mauvais état de l’installation de gaz ou électrique ; détecter la présence de plomb et d’amiante ou encore celle de termites ou de mérules. Que faire dans ce cas ? La loi ne vous oblige pas à réaliser des travaux. Vous pouvez donc vendre en l’état, toutefois les dépenses de remise aux normes pourront être un sujet de discussion avec l’acheteur et entraîner une baisse de prix s’il existe d’importantes anomalies (désamiantage, électricité à refaire…). Autre stratégie : effectuer avant la vente des interventions ciblées si vous jugez qu’elles faciliteront la transaction et/ou distingueront votre bien de la concurrence. Tout l’art consiste à doser ces dépenses, qui ne seront souvent pas répercutables à 100 % sur le prix de vente. Au mieux, améliorer les résultats de tel ou tel diagnostic vous permettra de rester « ferme » durant la phase de discussion. 

Budget à prévoir : de 1 000 à 12 000 € et plus, pour une opération de désamiantage notamment

 

Retour sur investissement : le plus souvent négatif

 

4 – Rénovation énergétique : un savant calcul

Une température agréable et uniforme partout dans la maison, une bonne isolation, une chaudière neuve ou récente, le tout avec des factures de chauffage modérées. Tels sont les atouts gagnants d’un bien économe en énergie, de plus en plus appréciés des acheteurs. A contrario, si votre logement affiche les pires étiquettes du diagnostic de performance énergétique  (F ou G), cette contre-performance pèsera sur le prix de vente. Alors, quelle parade adopter ? Pour améliorer l’étiquette du DPE, il n’existe pas d’autre solution que d’isoler les murs et la toiture ; changer les fenêtres ou encore remplacer la chaudière. Efficaces, ces interventions auront des résultats quasi immédiats. Reste que ces rénovations énergétiques sont onéreuses pour un propriétaire sur le départ. Comptez respectivement 900 € et 1 200 € pour une fenêtre à double et triple vitrage ; de 3 000 à 7 000 € pour une nouvelle chaudière individuelle ; 250 € par mètre carré pour isoler les combles et 300 € par mètre carré pour isoler les murs extérieurs. Certes, pour ce type de travaux, il existe des aides financières et des crédits d’impôt, mais faites bien vos comptes ! Car si une maison écope d’une mauvaise note au DPE (classée F ou G), le risque qu’elle subisse une forte décote – surtout dans certains marchés immobiliers détendus, c’est-à-dire là où l’offre excède la demande – sera majoré. En revanche, l’impact négatif du DPE sera atténué pour les appartements en zone tendue, en Île-de-France notamment.

Budget à prévoir : de 3 000 à 30 000 €

Retour sur investissement : à étudier au cas par cas

 

5 – Extérieurs : un incontournable

Selon une étude américaine* cela fait toute la différence pour une maison. Mieux vaut présenter des extérieurs irréprochables avec un terrain bien entretenu, une façade ravalée ainsi que des dépendances (appentis, grange, etc.) rangées et en bon état. Ce n’est pas le cas ? Sortez la tondeuse ou appelez le jardinier et mettez de l’ordre dans les annexes. Et si la porte d’entrée, du portail ou du garage laisse à désirer, aucune hésitation à avoir : réparez ou remplacez. Ne négligez pas non plus la clôture ni la terrasse ou la piscine.

Budget à prévoir : de 500 à 10 000 €

Retour sur investissement : excellent

 

* Étude menée par Remodling Magazine en 2015