Achat IMMOBILIER : 13 conseils pour réussir votre visite

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Une solide préparation reste la clé du succès d’une acquisition immobilière. De la fixation des critères de recherche en passant par la radiographie du bien jusqu’au chiffrage de l’opération, découvrez les conseils pratiques d'Orpi pour réussir votre visite et prendre les bonnes décisions.

Conseil n° 1 : définissez votre budget

Quand on a décidé d’acheter, le risque est d’avoir la folie des grandeurs et de viser un bien au-dessus de ses moyens. Avant de prospecter, il convient d’évaluer de façon réaliste son budget. Cette enveloppe se détermine sur la base des revenus réguliers. Les banques n’aiment pas prêter au-delà de 33 % d’endettement (ratio entre les dettes et les ressources). Elles considèrent qu’il faut préserver un « reste à vivre » destiné à payer les dépenses courantes (alimentation, santé…). Pour vous aider, il est recommandé de consulter en amont de vos visites un courtier en crédits immobiliers ou un banquier afin de chiffrer avec le plus de précision possible votre capacité d’achat.

 

Conseil n° 2 : listez vos critères prioritaires

L’offre de biens à vendre peut être pléthorique. Et même si ce n'est pas le cas dans votre localité, mieux vaut savoir ce que l’on veut ou pas. Êtes-vous plutôt maison ou appartement ? Préférez-vous du neuf ou de l’ancien ? La surface et le nombre de pièces sont des critères permettant de faire un premier tri. Certaines caractéristiques du logement (rez-de-chaussée, exposition, présence d’un balcon, d’un ascenseur, proximité d’un métro ou d’un bus, travaux…) pourront, selon vos goûts, être considérées comme superflues, obligatoires ou rédhibitoires. La liste de vos envies est souvent longue, alors mieux vaut les lister par écrit et les classer par ordre de préférence.

 

Conseil n° 3 : ciblez vos zones de prospection 

Choisir une ville c’est bien, mais cibler un ou plusieurs quartiers c’est mieux. Ainsi, en délimitant une zone de prospection vous effectuerez des recherches ciblées avec méthode. Arpenter ces secteurs à plusieurs moments de la journée vous permettra de vous faire une idée de la vie du quartier et de cerner sa fréquentation. 

« Cela permet également de s’assurer de la présence de crèches, d’écoles, de la proximité des transports, des commerces », précise Julien Casano, directeur de l’agence Orpi Casano, à Livry-Gargan (93).

 

Conseil n° 4 : familiarisez-vous avec les prix du marché

Après avoir passé quelques jours ou semaines à scruter les annonces proposées dans un même quartier, vous serez en mesure d’avoir une première idée des prix pratiqués. Pour affiner votre vision du marché, vous pouvez aussi utiliser l’estimateur Orpi en ligne et consulter votre conseiller immobilier Orpi. Son expertise vous aidera à dénicher une bonne affaire.

 

Conseil n° 5 : informez-vous sur les impôts locaux

Même si la taxe d’habitation des résidences principales est amenée à être supprimée pour 80 % des Français, reste à payer la taxe foncière. Exigé chaque année, le paiement de cet impôt local qui est en progression constante incombe à tous les propriétaires. Mais il varie sensiblement selon les communes et même entre deux villes limitrophes. Aussi, pour faire des économies, il sera parfois judicieux d’opter pour la commune moins coûteuse en impôts locaux, juste en traversant la rue.

 

 Conseil n° 6 : renseignez-vous sur le bien 

"Il faut prévoir une bonne heure pour visiter en détail le logement [...]"

« Il faut prévoir une bonne heure pour visiter en détail le logement sans oublier les lots annexes (cave, garage), conseille Julien Casano. Et se faire accompagner de toutes les personnes décisionnaires dans l’opération (les deux acquéreurs dans un couple, les parents s’ils aident financièrement leurs enfants…). »

La visite offre l’occasion de poser toutes les questions et il ne faut pas s’en priver. C’est notamment le moment pour s’informer sur l’historique du bien. Par exemple, a-t-il été le fruit d’une division ou d’un regroupement de lots ? Était-il autrefois occupé pour un usage autre que l’habitation ? « Autre point de vigilance, signale Julien Casano : renseignez-vous sur la date de disponibilité du bien. Les candidats acquéreurs doivent vérifier qu’ils pourront prendre possession du bien dans le délai moyen de trois mois après la signature du compromis et non six mois après si le vendeur souhaite prolonger ce délai. »

 

Conseil n° 7 : épluchez les diagnostics immobiliers

La loi oblige le vendeur à fournir au candidat acheteur plusieurs diagnostics immobiliers donnant une photographie de l’état général du bien. De la surface à l’état de l’installation électrique en passant par la présence d’amiante, de termites ou de plomb, le logement est passé au crible. Fournis au moment de la visite ou en amont, ces documents constituent une mine d’informations. Ils sont à lire et, si besoin, à se faire expliquer par un « pro » (diagnostiqueur, agent immobilier, notaire).

 

Conseil n° 8 : chiffrez les travaux 

La visite permet aussi de dresser un état des lieux de l’installation électrique, de la plomberie, de la toiture, des salles d’eau et d’évaluer les éventuels travaux à prévoir.

Que vous ayez identifié des travaux de rénovation ou d’aménagement à réaliser lors de la première visite, que vous nourrissiez un doute sur la gravité de fissures ou que l’annonce immobilière mentionne des « travaux à prévoir », faites-vous accompagner par un professionnel (entrepreneur, architecte) lors de votre (re)visite. Son expertise sera précieuse pour étudier la faisabilité des travaux et les chiffrer. Un élément toujours utile pour tenter de négocier le prix.

 

Conseil n° 9 : intéressez-vous à la copropriété

L’état général des parties communes aperçu le jour de la visite constitue la partie émergée de l’iceberg « copropriété ». Il faut aussi s’intéresser au montant des charges, s’informer sur les gros travaux réalisés ou prévus dans l’immeuble, les finances de la copropriété (impayés de charges, provision pour travaux). Toutes ces données permettent de savoir si la résidence est régulièrement entretenue et si elle ne risque pas de se dévaloriser faute de travaux. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble constituent des sources d’information fiables. 

Pour l’achat d’un pavillon dans un lotissement, pensez durant la visite à demander le cahier des charges et le règlement de lotissement s’ils n’ont pas été joints au dossier. 

 

Conseil n° 10 — Comment savoir si un bien est surévalué ?

Il s’agit pour vous de connaître les prix au mètre carré (m2) pour tel type de bien situé dans tel secteur. Votre conseiller immobilier peut vous aider à vous faire une idée claire en vous montrant des biens récemment vendus dans les mêmes gammes de prix. Il vous reste ensuite à chiffrer le coût des travaux (mailler vers la page chiffrer le prix des travaux) pour pouvoir négocier.

Pensez également à vérifier sur les sites en ligne s’il y a longtemps que le bien est en vente. S’il n’y a pas de gros travaux à réaliser, ou des nuisances de proximité, il souffre probablement de surévaluation.

 

Conseil n° 11 — Quels autres éléments vérifier ?

Si le bien, appartement ou maison, vous a convaincu et vous plaît toujours après visite et examen approfondi et contre visites (mailler vers la page contre visite), ne négligez pas quelques autres points importants avant de vous décider :

  • Pensez venir en visite à des heures différentes de la journée. Cela vous permet de constater :
    • La véritable exposition du bien et donc l’ensoleillement et la luminosité ;
    • L’absence de nuisances, notamment les bruits d’école, d’axe routier, les odeurs de restaurant (friture), les voisins bruyants (en fin de journée).
  • Prenez rendez-vous ou passez à la mairie pour vous informer sur :
    • Les règles d’urbanismes en vigueur, l’existence de monuments historiques à proximité ;
    • S’il existe une dépendance (grange, garage, atelier) vérifiez qu’elle est cadastrée ?
    • Les risques généraux sur le territoire de la commune et surtout ceux spécifiques du quartier (un petit ruisseau tout proche qui devient torrent boueux débordant en cas de forte pluie…) ;
    • Les éventuels projets et travaux d’aménagement visant le quartier ;
    • L’existence de servitudes en lien avec la commune.
  • Pensez également à rencontrer des voisins entre deux visites. La conversation avec eux vous permet de vous faire une idée de l’ambiance générale. Et lisez parfois le petit journal local !

Conseil n° 12 — Quelles questions poser au vendeur ?

Très souvent, de nombreuses questions importantes ne sont pas soulevées. Pourtant, elles touchent à des points pouvant impacter le budget de l’acheteur. Voici ces questions souvent oubliées lors de la visite du bien immobilier :

  • Le bien a-t-il bénéficié de travaux ? Quelles sont les interventions récemment effectuées et par qui ? Avez-vous conservé les factures ?
  • La maison a-t-elle connu un sinistre ou des dommages depuis sa construction (ou depuis que vous l’habitez) ? Le vendeur est dans l’obligation de vous informer loyalement sur ce point, sinon il s’expose au vice caché et à l’annulation de la vente.
  • De quand datent la toiture et l’enduit de la façade ? La toiture a-t-elle été révisée récemment ? 
  • Qu’est-ce qui est compris dans le prix : équipements de cuisine… ?
  • Quel est le montant des factures d’énergie ?
  • Le logement est-il relié à la fibre ?

Conseil n°13 : Demandez à conserver certains équipements

Un propriétaire peut décider de laisser des équipements réalisés sur mesure pour le logement, comme la cuisine ou la salle de bain. Ce point peut être évoqué le jour de la visite et faire ensuite l’objet d’une négociation entre le vendeur et l’acheteur. À savoir : la somme correspondante n’entre pas dans le prix de vente. Elle ne sera donc pas comptabilisée dans le calcul « des frais de notaire ».

 

À retenir

  • Réussir la visite du bien immobilier que peut-être vous achèterez se prépare soigneusement. Référez-vous à cette liste de 13 conseils pour ne rien oublier. Vous évitez ainsi les mauvaises surprises ultérieures.

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