Achat : 10 conseils pour réussir votre visite

Une solide préparation reste la clé du succès d’une acquisition immobilière. De la fixation des critères de recherche en passant par la radiographie du bien jusqu’au chiffrage de l’opération, découvrez les conseils pratiques d'ORPI.

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Conseil n° 1 : définissez votre budget

Quand on a décidé d’acheter, le risque est d’avoir la folie des grandeurs et de viser un bien au-dessus de ses moyens. Avant de prospecter, il convient d’évaluer de façon réaliste son budget. Cette enveloppe se détermine sur la base des revenus réguliers. Les banques n’aiment pas prêter au-delà de 33 % d’endettement (ratio entre les dettes et les ressources). Elles considèrent qu’il faut préserver un « reste à vivre » destiné à payer les dépenses courantes (alimentation, santé…). Pour vous aider, il est recommandé de consulter en amont de vos visites un courtier en crédits immobiliers ou un banquier afin de chiffrer avec le plus de précision possible votre capacité d’achat.

Conseil n° 2 : listez vos critères prioritaires

L’offre de biens à vendre est pléthorique. Aussi, mieux vaut savoir ce que l’on veut ou pas. Êtes-vous plutôt maison ou appartement ? Préférez-vous du neuf ou de l’ancien ? La surface et le nombre de pièces sont des critères permettant de faire un premier tri. Certaines caractéristiques du logement (rez-de-chaussée, exposition, présence d’un balcon, d’un ascenseur, proximité d’un métro ou d’un bus, travaux…) pourront, selon vos goûts, être considérées comme superflues, obligatoires ou rédhibitoires. La liste de vos envies est souvent longue, alors mieux vaut les lister par écrit et les classer par ordre de préférence.         

Conseil n° 3 : ciblez vos zones de prospection  

Choisir une ville c’est bien, mais cibler un ou plusieurs quartiers c’est mieux. Ainsi, en délimitant une zone de prospection vous effectuerez des recherches ciblées avec méthode. Arpenter ces secteurs à plusieurs moments de la journée vous permettra de vous faire une idée de la vie du quartier et de cerner sa fréquentation. « Cela permet également de s’assurer de la présence de crèches, d’écoles, de la proximité des transports, des commerces », précise Julien Casano, directeur de l’agence ORPI Casano, à Livry-Gargan (93).

Conseil n° 4 : familiarisez-vous avec les prix du marché

Après avoir passé quelques jours ou semaines à scruter les annonces proposées dans un même quartier, vous serez en mesure d’avoir une première idée des prix pratiqués. Pour affiner votre vision du marché, vous pouvez aussi utiliser l’estimateur ORPI en ligne et consulter votre conseiller immobilier ORPI. Son expertise vous aidera à dénicher une bonne affaire.

Conseil n° 5 : informez-vous sur les impôts locaux

Même si la taxe d’habitation est amenée à être supprimée d’ici trois ans pour 80 % des Français, reste à payer la taxe foncière. Exigé chaque année, le paiement de cet impôt local qui est en progression constante incombe à tous les propriétaires. Mais il varie sensiblement selon les communes et même entre deux villes limitrophes. Aussi, pour faire des économies, il sera parfois judicieux d’opter pour la commune moins coûteuse en impôts locaux, juste en traversant la rue.

Conseil n° 6 : renseignez-vous sur le bien

"Il faut prévoir une bonne heure pour visiter en détail le logement [...]"

« Il faut prévoir une bonne heure pour visiter en détail le logement sans oublier les lots annexes (cave, garage), conseille Julien Casano. Et se faire accompagner de toutes les personnes décisionnaires dans l’opération (les deux acquéreurs dans un couple, les parents s’ils aident financièrement leurs enfants…). »

La visite offre l’occasion de poser toutes les questions et il ne faut pas s’en priver. C’est notamment le moment pour s’informer sur l’historique du bien. Par exemple, a-t-il été le fruit d’une division ou d’un regroupement de lots ? Était-il autrefois occupé pour un usage autre que l’habitation ? Mais aussi de dresser un état des lieux de l’installation électrique, de la plomberie, de la toiture, des salles d’eau… et d’évaluer les éventuels travaux à prévoir. « Autre point de vigilance, signale Julien Casano : renseignez-vous sur la date de disponibilité du bien. Les candidats acquéreurs doivent vérifier qu’ils pourront prendre possession du bien dans le délai moyen de trois mois après la signature du compromis et non six mois après si le vendeur souhaite prolonger ce délai. »

Conseil n° 7 : chiffrez les travaux

Que vous ayez identifié des travaux de rénovation ou d’aménagement à réaliser lors de la première visite, que vous nourrissiez un doute sur la gravité de fissures ou que l’annonce immobilière mentionne des « travaux à prévoir », faites-vous accompagner par un professionnel (entrepreneur, architecte) lors de votre (re)visite. Son expertise sera précieuse pour étudier la faisabilité des travaux et les chiffrer. Un élément toujours utile pour tenter de négocier le prix.

Conseil n° 8 : épluchez les diagnostics immobiliers

La loi oblige le vendeur à fournir au candidat acheteur plusieurs diagnostics immobiliers donnant une photographie de l’état général du bien. De la surface à l’état de l’installation électrique en passant par la présence d’amiante, de termites ou de plomb, le logement est passé au crible. Fournis au moment de la visite ou en amont, ces documents constituent une mine d’informations. Ils sont à lire et, si besoin, à se faire expliquer par un « pro » (diagnostiqueur, agent immobilier, notaire).

Conseil n° 9 : intéressez-vous à la copropriété

L’état général des parties communes aperçu le jour de la visite constitue la partie émergée de l’iceberg « copropriété ». Il faut aussi s’intéresser au montant des charges, s’informer sur les gros travaux réalisés ou prévus dans l’immeuble, les finances de la copropriété (impayés de charges, provision pour travaux). Toutes ces données permettent de savoir si la résidence est régulièrement entretenue et si elle ne risque pas de se dévaloriser faute de travaux. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble constituent des sources d’information fiables.  

Conseil n° 10 : demandez à conserver certains équipements

Un propriétaire peut décider de laisser des équipements réalisés sur mesure pour le logement : cuisine, bibliothèque, meubles de salle de bain... Ce point peut être évoqué le jour de la visite et faire ensuite l’objet d’une négociation entre le vendeur et l’acheteur. A savoir : la somme correspondante n’entre pas dans le prix de vente. Elle ne sera donc pas comptabilisée dans le calcul « des frais de notaire ».

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