Achat immobilier : votre plan de financement en 4 étapes

Connaître votre budget : 3 avantages 

L’acquisition d’un bien immobilier ne se fait pas à la légère et son financement peut vous engager sur 15 ou 20 ans, voire davantage. C’est pourquoi il est important de bien préparer son projet en amont, pour maximiser les chances de réussite. La meilleure méthode pour anticiper et savoir comment financer votre projet immobilier est alors le plan de financement. Car une fois le plan de financement établi, vous disposez de données sérieuses et fiables, ce qui vous confère plusieurs avantages :

• Vous allez pouvoir mieux cibler vos recherches, en les concentrant sur des biens en adéquation avec votre enveloppe budgétaire. Vous éviterez ainsi une grosse perte de temps et beaucoup de déception ; 
• Vous allez ménager l’équilibre de vos finances dans la durée, puisque vous aurez déjà prévu les dépenses futures. Une fois tous vos comptes faits, vous connaîtrez avec précision le budget à mobiliser et le « reste à vivre » dont vous disposerez pour vos dépenses quotidiennes, vos loisirs, les études des enfants – ainsi que pour faire face aux imprévus –, sur toute la durée de remboursement de votre prêt, qu’il soit de dix, quinze, vingt ou vingt-cinq ans ;
• Le plan de financement va vous permettre de présenter un projet bien ficelé à la banque. Le banquier sera rassuré sur le bien-fondé de votre démarche, il va pouvoir identifier votre profil d’acquéreur et analyser rapidement la situation. En fonction de cela, il sera à même de vous renseigner plus facilement sur les possibilités de financement et sur les prêts adaptés à votre situation.

1re étape : listez vos revenus

Pour élaborer votre plan de financement, vous devez connaître et anticiper vos revenus et vos dépenses. La première étape consiste donc à établir une liste la plus exhaustive possible de vos recettes. Vous pouvez les consigner dans un tableau Excel ou utiliser l’outil d’analyse de vos comptes mis à disposition par votre banque.

Dans le cadre d’une demande de prêt immobilier, la banque retient uniquement vos revenus nets, primes comprises, augmentés de vos éventuelles pensions ou rentes et allocations familiales. Ajoutez-y vos autres ressources à caractère certain, comme des revenus fonciers ou tirés de placements tels que des livrets ou une assurance vie.

2e étape : estimez vos dépenses actuelles et futures

Dans un second temps, procédez de la même façon avec vos dépenses incompressibles. Établissez deux listes, l’une avec vos dépenses actuelles et l’autre avec les dépenses à prévoir après votre achat immobilier.

Listez vos dépenses actuelles

Passez en revue tous les postes de dépenses fixes :

• Les remboursements de crédits : immobilier, à la consommation, revolving ;
• La ou les pensions alimentaires éventuelles ;
• Les impôts et taxes : impôts sur le revenu, taxe d’habitation, taxe foncière ;
• Les assurances diverses : scolaire, juridique, responsabilité civile, voiture, habitation, complémentaire santé … 
• Les abonnements mensuels : téléphone, électricité, gaz, internet ;
• Les dépenses d’énergie : fioul, bois, contrat d’entretien chaudière ou de maintenance des appareils de climatisation. 

Listez les dépenses à prévoir

Le plan de financement immobilier doit vous permettre de vous projeter, de façon à connaître le plus précisément possible quelle sera votre situation financière après votre acquisition. Pour cela, établissez le montant des dépenses auxquelles vous devrez faire face après l’achat de votre nouveau bien :

• Le remboursement du prêt ;
• Les frais liés à l’achat comme les travaux à prévoir 
• Les charges de copropriété ;
• Les impôts locaux ;
• L’assurance habitation ;
• D’autres frais peuvent aussi venir se greffer à cette liste, du fait de votre nouvelle adresse, comme des frais de transport ou des frais de scolarité.

Ne minimisez pas cette seconde étape car elle est très importante pour la réussite de votre projet. 

3e étape : calculez votre capacité de remboursement

Pour savoir comment financer votre projet immobilier, vous devez connaître votre capacité de remboursement. Pour cela, vous devez calculer le revenu disponible qu’il vous restera après l’achat. 

Votre reste à vivre

La méthode est simple :

• Prenez le total de vos revenus, calculé à la première étape ;
• Retranchez le total des dépenses à prévoir, obtenu à la seconde étape.

Le résultat de cette soustraction constitue votre reste à vivre. Comme son nom l’indique, ce montant doit vous permettre de subvenir aux dépenses quotidiennes et de pallier les imprévus.  

D’une manière générale, pour que votre futur budget mensuel soit le plus équilibré possible, vos mensualités de crédit ne doivent pas représenter plus du tiers de votre revenu.

Votre mensualité maxi : 33 % de vos revenus

Ces 33 % représentent la part maximale que doit, en principe, représenter le remboursement de votre crédit immobilier dans vos revenus pour que votre banquier accepte de vous financer. Attention ! Ce taux n’est pas fixé par la loi. Chaque banque reste libre d’accorder ou pas un prêt. D’ailleurs, dans certains cas, notamment pour les foyers les plus aisés, ce taux de 33 % peut être dépassé. À l’inverse, il peut être revu à la baisse pour les budgets plus contraints. 

À la lumière de cette information, vous avez déjà une idée du montant possible des mensualités de remboursement de votre prêt. En fonction de cela, vous pourrez ajuster la durée de votre emprunt. Attention, toutefois, si l’allongement de la durée de vos remboursements sur de très longues périodes (vingt, vingt-cinq ou même trente ans) est certes synonyme de mensualités allégées, il se paie au prix d’un alourdissement du coût total de votre emprunt.

En cas de refus de la part du banquier, il sera également plus facile d’argumenter en votre faveur si vous êtes en possession d’un plan de financement réaliste et en adéquation avec vos capacités de remboursement.

4e étape : définissez votre apport personnel

Selon les profils, présenter un apport plus ou moins important pourra être décisif face au banquier afin de décrocher le meilleur taux d’intérêt pour votre prêt immobilier. Plus votre apport personnel est élevé, plus votre capacité de négociation augmente. L’apport personnel prouve aussi votre aptitude à vous montrer prévoyant et à mettre de l’argent de côté. D’où l’importance, avant de vous lancer dans un achat immobilier, d’épargner régulièrement, tous les mois.

Actuellement les banques acceptent  difficilement de financer un achat immobilier sans apport. Il est donc sage de prévoir un apport de 10 % minimum pour sécuriser votre demande de financement.

À noter : certains prêts aidés permettent également de gonfler le montant de votre apport personnel, tels le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement (ex 1 % logement), et le prêt lié à un plan d’épargne logement (PEL) ou à un compte épargne logement (CEL).