5 pistes pour réduire votre impôt avec l’immobilier ancien

Se constituer un patrimoine immobilier tout en allégeant son impôt sur le revenu est une équation possible. La législation propose aux contribuables plusieurs scénarios adaptés à tous les budgets. Tour d’horizon.

La loi et vous

1. Acheter à crédit un bien immobilier avec travaux

Un bonus fiscal de 10 700 € par an maximum

Acheter à crédit un bien ancien (destiné à la location) avec des travaux s’avère un bon cocktail pour faire baisser sa pression fiscale. D’une part, les intérêts du prêt immobilier sont déductibles des revenus fonciers et viennent alléger l’assiette taxable au barème de l’impôt sur le revenu. D’autre part, le coût des travaux qui excède le montant des loyers vient s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Néanmoins, les sommes excédant ce plafond ne sont pas perdues, elles sont reportables et peuvent être déduites des loyers au cours des dix années suivantes.

2. Penser au « Pinel » dans l’ancien

Réduction d'impôt de 12 à 21% du montant investi

C’est peu connu, mais le dispositif Pinel se décline aussi dans l’ancien.

L’avantage fiscal, dès la mise en location, est le même que dans le neuf et prend effet à la livraison du bien ancien rénové. Il s’agit d’une réduction d’impôt égale à 12 % du montant investi sur six ans, de 18 % sur neuf ans et de 21 % sur douze ans, dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 €, sans pouvoir dépasser 300 000 À cela s’ajoute une optimisation immédiate grâce à la réalisation de travaux importants pendant la phase de réhabilitation (*). Ces opérations de réhabilitation, souvent proposées « clés en main », sont limitées car montées par une poignée d’opérateurs. Autres atouts pour l’investisseur ? Contrairement au Pinel dans le neuf, ces biens bénéficient d’une bonne localisation en ville et peuvent se visiter avant d’acheter. €. En contrepartie, les investisseurs doivent respecter des plafonds de ressources pour les locataires et de loyers.

(*) Le prix de revient de ces immeubles à réhabiliter correspond au prix d’acquisition des locaux majoré des frais d’acquisition et des travaux de réhabilitation réalisés avant l’achèvement de l’immeuble. Dans le cas contraire, les travaux créeront un déficit foncier déductible dans les conditions de droit commun.

3. Opter pour le régime "Malraux" ou "Monuments historiques"

Pour les contribuables les plus fortement imposés

  • Malraux : ce dispositif concerne la réhabilitation d’immeubles dans des quartiers historiques de centre-ville. Pour être fiscalement efficace, cet investissement doit disposer d’un important volet de restauration immobilière (le coût des travaux doit représenter de 50 à 70 % du prix de l’investissement). Pour mémoire, le taux de réduction d’impôt est de 22 % du montant des travaux pour un immeuble situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). Ce taux atteint 30 % pour un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé. L’enveloppe de travaux ouvrant droit à cet avantage fiscal est plafonnée à 100 000 € par an pendant quatre ans. Le contribuable peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle maximale de 22 000 ou 30 000 € suivant la localisation du bien. À savoir : ce régime exige la détention du bien pendant au moins neuf ans, avec une obligation de le louer nu.
     
  • Monuments historiques : selon que le propriétaire occupe les lieux ou les loue, ce régime lui permet de déduire de 50 à 100 % de ses charges foncières (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) de son revenu global, sans limitation de plafond. En contrepartie, il doit détenir le bien classé ou inscrit au titre des Monuments historiques, pendant au moins quinze ans.

À savoir : les investissements dans les Monuments historiques et en Malraux n'entrent pas dans le calcul du plafond des niches fiscales qui limite les avantages liés à certains investissements à 10 000 € par an.

4. Louer solidaire en direct ou à une association

Défiscalisation de 30 à 70 % des revenus locatifs

La démarche consiste à jouer le rôle d’un bailleur social. C’est-à-dire à louer son logement ancien à une valeur locative environ 20 % en dessous du prix du marché pour y loger une famille à revenus modestes. Mis en place par l’État, le dispositif « Solibail » offre par exemple la possibilité à tout propriétaire de louer son logement pendant trois ans à une association conventionnée qui s’occupe de tout. Cette dernière sous-loue l’habitation à un loyer « modéré » à une famille jusqu’alors hébergée en foyer ou à l’hôtel et s’occupe de la gestion locative. L’État accorde au bailleur une défiscalisation allant de 15 à 85 % des revenus locatifs. Autre formule, cette fois-ci sans intermédiaire : en contrepartie de travaux partiellement subventionnés par l’ANAH et d’un bail « conventionné » de neuf ans avec un loyer social, le bailleur profite d’un abattement de 15%, 30%, 50%, 70% ou 85% sur ses revenus fonciers, quel que soit son niveau d’imposition.

5. Miser sur la location meublée non professionnele (LMNP)

Abattement forfataire ou régime réel

Cette formule consiste à proposer un logement meublé, entièrement équipé et immédiatement habitable. Lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 33200 €, le contribuable bénéficie du régime dit du « micro-BIC » (bénéfices industriels et commerciaux). Cela lui permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes. Un cadre fiscal beaucoup plus avantageux que celui des locations vides où, avec le régime du « microfoncier », l’abattement est limité à 30 % sur les revenus locatifs inférieurs à 15 000 €. Alternative : opter pour le « régime réel », qui permet de déduire toutes les charges liées à la location (intérêts d’emprunt, prime d’assurance, charges de copropriété) et d'amortir le bien et son mobilier. À savoir : le régime de « bénéfice réel » s’applique automatiquement au-delà de 33200 €, de recettes annuelles.

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