L’encadrement des loyers en pratique
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La loi ALUR du 24 mars 2014 a institué un nouveau mécanisme d’encadrement des loyers pour les baux d’habitation vide et meublée (articles 17 et 25-9 de la loi du juillet 1989). La mise en place de ce dispositif était soumise à l’adoption d’un décret, qui a été publié le 12 juin 2015. Depuis, ces articles ont subi de récentes actualisations en élargissant le champ d’action sur de nombreuses villes.
Les zones concernées
Selon les candidatures, plusieurs villes doivent respecter l’encadrement des loyers qui consiste à ne pas dépasser un plafonnement du montant de loyer. Voici toutes les villes concernées :
- Depuis juin 2021 : Plaine commune : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse.
- Depuis juillet 2019 : Paris
- Depuis février 2020 : Lille Hellemmes et Lommes
- Depuis novembre 2021 : Lyon et Villeurbanne
- Depuis décembre 2021 : Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
- Depuis le 1 juillet 2022 : Montpellier.
- Depuis le 15 juillet 2022 : Bordeaux
A noter
Les villes qui candidatent pour appliquer l’encadrement des loyers doivent respecter 4 conditions :
- Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
- Un niveau de loyer médian élevé ;
- Un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
- Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.
La fixation des loyers de référence
Après communication par l’Observatoire des loyers des niveaux de loyers, le préfet fixe le montant moyen de loyers, appelé loyer de référence, selon plusieurs critères :
- le type de logement : appartement ou maison (ce critère n’existe pas pour toutes les villes) ;
- le type de location, non meublée ou meublée ;
- le nombre de pièces principales ;
- l'époque de construction ;
- l’adresse.
Sur la base de ce loyer, est calculé le loyer de référence minoré, minoré de 30 %.
Sur la base du même loyer de référence est calculé le loyer de référence majoré, majoré de 20 %.
Ces loyers de référence correspondent à des prix fixés au mètre carré de surface habitable.
Le loyer de base, hors charge, fixé lors de la mise en location, doit respecter le plafond maximum correspondant au loyer de référence majoré.
L’application de l’encadrement des loyers :
Lors de la 1ère mise en location :
Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
À l'approche du renouvellement du bail :
- Lorsque le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer,
- Lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
Nouvelle mise en location :
Le loyer de base d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :
- Il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents
- Des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence ont été faits depuis le départ de l'ancien locataire
- Il est sous-évalué
Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Le loyer de base d’un logement remis sur le marché après plus de 18 mois d’inoccupation ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Le complément du loyer
En plus du loyer de base, respectant la limite du loyer de référence majoré, un complément de loyer peut être appliqué.
Ce complément se justifie par une localisation particulière ou des éléments de confort spécifique en comparaison de logements équivalents dans la même zone géographique.
Le complément de loyer ne pourra être fixé que si ces différentes caractéristiques répondent aux conditions suivantes :
- Elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
- Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
- Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (article 23 de la loi du 6 juillet 1989), ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur (article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- Le montant du complément de loyer n’est pas limité par les textes. Mais les caractéristiques du logement le justifiant ainsi que son montant doivent être mentionnés au bail.
- Les caractéristiques du logement à prendre en considération pour justifier ce complément de loyer ne font l’objet d’aucune précision. Les textes ne prévoient pas de listes de ces éléments.
- Le complément de loyer ne peut être prévu que si le loyer atteint la valeur du loyer de référence majoré. A défaut, aucun complément de loyer ne peut être demandé.
Les particularités du logement meublé
Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré applicables aux meublés sont déterminés par l'application d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence des habitations vides, pour tenir compte du caractère meublé du logement.
Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'Observatoire local des loyers.
Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.
Les actions en contestation
A la signature du bail
Une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.
Le complément de loyer peut aussi faire l’objet d’une contestation par le locataire, dans les 3 mois de la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire doit alors saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer, dans un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation.
- Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
- Le bailleur devra rapporter la preuve des caractéristiques ayant justifié le complément de loyer.
Lors du renouvellement du bail
Le locataire peut engager, au moins cinq mois avant le terme du contrat, une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Le bailleur peut aussi engager, au moins six mois avant le terme du contrat, une action en réévaluation de loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
L’obligation d’affichage du loyer maximal
Dès le 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier devront indiquer sur leurs annonces de location, soumises à l’encadrement des loyers, les trois informations suivantes :
- Le loyer de base du bien proposé (loyer hors charges) ;
- Le loyer de référence majoré (+20%) fixé par arrêté préfectoral ;
- Le complément de loyer, si pratiqué et dépassant le loyer maximum.
Cette mesure sera étendue aux annonces publiées par les particuliers, dans le cadre du projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration (3DS), qui devrait être prochainement promulguée.
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