L’annulation d’une vente immobilière

Publié le • Mis à jour le

Lors d’une vente d’un bien immobilier, deux parties doivent se mettre d’accord : le vendeur et l’acheteur s’entendent sur le prix du bien avant de signer un avant-contrat. Un acte qui scelle l’accord entre les deux mais dont il est possible de se libérer. Selon certaines conditions, une vente immobilière peut être annulée.

Un délai de rétractation de dix jours pour obtenir l’annulation de la vente sans pénalité

Avant une vente définitive d’un bien immobilier, l’acheteur et le vendeur passent par la signature d’un avant contrat, qui peut être un compromis ou une promesse unilatérale de vente, appelée plus communément compromis de vente ou promesse de vente. Dans tous les cas, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours. 

Quel texte institue le droit de rétraction en matière de vente immobilière ?

L’article L 271-1 du Code de la Construction institue le droit de rétractation en matière de vente immobilière. Selon cet article, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Pendant cette période de 10 jours calendaires, l’acquéreur peut renoncer à l’achat du bien immobilier pour lequel il a signé un avant-contrat (promesse ou compromis), sans avoir à se justifier, et sans avoir à verser d’indemnisation au vendeur. C’est ce qu’on appelle le droit de rétractation. 

Quel est le point de départ du délai de rétractation ?

Le délai de rétractation commence à courir :

  • Soit le lendemain de la présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte d’avant-contrat ;
  • Soit le lendemain de la remise en main propre du compromis ou de la promesse par le notaire ou l’agent immobilier chargé de la vente immobilière.

A noter : si le dixième jour du délai de rétractation tombe un jour férié ou pendant le week-end, la fin du délai est repoussée au premier jour ouvrable qui suit (ex : le 10ème jour tombe un dimanche, la fin du délai de rétractation sera repoussée au lendemain, soit au lundi minuit).
 

Quelles formalités accomplir pour exercer son droit de rétractation ?

Pour exercer son droit de rétractation et donc obtenir l’annulation de la vente immobilière, l’acquéreur doit remplir les formalités suivantes :

  • Envoyer au vendeur du bien immobilier,  un courrier indiquant qu’il souhaite renoncer à l’achat du bien. Ce courrier doit être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Le courrier de renonciation doit être envoyé dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat. 
     

Quelles sont les conséquences de l’exercice du droit de rétractation sur la vente ?

Si l’acquéreur a bien respecté le formalisme pour exercer son droit de rétractation, celui-ci devient opposable au vendeur. De ce fait, la vente n’aura pas lieu et l’acquéreur est dégagé de toute obligation. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur au moment de la signature de l’avant-contrat, doit lui être restitué dans son intégralité, et ce, sous un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. 


A noter : si l’acquéreur exerce son droit dans les formes pendant le délai légal, il ne doit verser aucune indemnité au vendeur. Cette disposition légale est bien évidemment protectrice des acquéreurs et a pour but d’éviter que ceux-ci ne s’engagent « sur un coup de tête », pour un achat lourd de conséquences. En revanche, on comprend l’inconfort des vendeurs de biens qui peuvent être retardés dans leur projet de vente, notamment s’ils doivent faire face à l’exercice de délais de rétractations successifs.
 

Que se passe-t-il une fois le délai de rétractation passé ?

A l’issue de ces dix jours, l’acheteur s’engage à acheter le bien sous certaines conditions stipulées dans le contrat. En effet, le droit de rétractation n’est pas la seule cause d’annulation de la vente immobilière. L’avant-contrat prévoit la rédaction de conditions suspensives qui permettent l’annulation de la vente immobilière.

L’annulation d’une vente immobilière par le jeu des conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat

Quelle que soit la nature de l’avant-contrat de vente (compromis de vente, promesse d’achat, contrat de réservation, etc.) il doit toujours y figurer des clauses sur les conditions suspensives. Elles ont pour but d’annuler la vente en fonction d’évènements incertains. Certaines clauses sur les conditions suspensives sont même obligatoires.

 

La condition suspensive d’obtenir le prêt pour l’achat du bien


Si l’acheteur souscrit un prêt pour financer son achat immobilier, une clause sur la condition suspensive d’obtenir ce prêt doit être rédigée dans l’avant-contrat. Mise en place par la loi dite Scrivener du 13 juillet 1979 – la clause sur la condition suspensive d’obtenir un prêt bancaire, permet d’annuler la vente dans le cas où le prêt n’est pas accordé à l’acheteur.

Très protectrice de l’acheteur, la loi impose néanmoins à celui-ci de rapporter la preuve qu’il n’a pas pu obtenir le prêt bancaire escompté. En cas de refus de la banque, l’acheteur va par conséquent envoyer au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception l’informant de son intention d’annuler la vente.
Dans cette lettre il sera notamment fait mention :

  • De la raison de l’annulation du compromis (en s’appuyant notamment sur la clause sur les conditions suspensives), accompagnée du courrier de la banque refusant le prêt,
  • De la demande de remboursement des sommes versées au vendeur en acompte de la vente, par l’acquéreur.

 

Les autres conditions suspensives 


D’autres conditions suspensives peuvent être rédigées dans l’avant-contrat :

  • Condition liée à l’obtention d’un permis de construire ;
  • A la délivrance d’un certificat d’urbanisme ;
  • A la vente d’un bien de l’acheteur ;
  • etc
     

Les droits du vendeur : la clause de dédit

Si la loi reste très protectrice des acquéreurs en matière d’annulation de la vente d’un bien immobilier, les vendeurs disposent quant à eux d’une arme redoutable pour faire valoir leurs droits : la clause de dédit.


Insérée dans le compromis de vente, elle prévoit une indemnisation du vendeur au cas où l’acquéreur souhaite annuler la vente pour des raisons autres que celles prévues au contrat (délai de rétractation, conditions suspensives).

Dans ce cas, le vendeur pourra invoquer le fait d’être lésé par l’annulation de la vente, et obtiendra de l’acheteur, qu’il verse une indemnisation pour son préjudice. Le montant de l’indemnisation est prévu dans l’avant-contrat : il varie entre 5 et 10 % du montant de la transaction. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur pourra servir à régler le montant dû.
 

Sur le même sujet

Le dépôt de garantie

Du projet immobilier, à la signature chez le notaire de l’acte de vente définitif de votre future maison ou appartement, plusieurs étapes …