Comment acheter un terrain ?

Quels sont les critères pour qu’un terrain soit constructible ?  

Pour mener à bien votre projet de construction neuve, vous devez disposer d’un terrain à bâtir. Or, pour être reconnu légalement comme constructible, la parcelle doit remplir deux conditions cumulatives :

• Être désigné juridiquement comme constructible par un Plan local d’urbanisme (PLU), généralement établi par les services de la mairie ;
• Être raccordée aux réseaux de services et voies de desserte. On dit alors que le terrain est « viabilisé ».

 Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ?  

La viabilisation représente l’une des conditions majeures pour obtenir le permis de construire. Raccordé aux réseaux d’eau potable, d’assainissement et d’électricité, le bien dispose également d’un accès à la route aux normes. Viabiliser une parcelle peut coûter entre 5 000 et 15 000 € selon son éloignement des réseaux de distribution et la nature du sol. Notez toutefois que le branchement à ces réseaux constitue un état insuffisant pour obtenir l’autorisation de construire. Une parcelle définie comme inconstructible le reste, même si elle est viabilisée.

 Pourquoi un terrain est-il inconstructible ?  

Du point de vue de la loi, les territoires sont répartis en différentes zones aux propriétés spécifiques.

• Les zones urbaines (U) et les zones à urbaniser (AU) : constructibles ;
• Les zones agricoles (A) : non constructibles par les particuliers pour leurs logements, elles ne peuvent accueillir que les infrastructures publiques et agricoles ;
• Les zones naturelles et forestières (N) : à protéger et donc totalement inconstructibles.

Des règles particulières modifient ou renforcent les limites de ces zones, comme celles en lien avec :

• La protection et conservation du littoral ;
• Les programmes d’intérêt général ;
• La préservation du patrimoine naturel, historique et culturel ;
• Les risques naturels (inondations, effondrements…) et technologiques ; 
• Des servitudes greffées au terrain (droit de passage, droit d’eau en présence de source…) peuvent rendre le terrain en partie inconstructible ;
• Etc.

Quelles sont les étapes de l’achat d’un terrain ?  

La première des étapes consiste à bien définir votre projet de construction neuve. Puis lorsque vous aurez une idée précise de la maison de vos rêves et de son environnement, vous pourrez vous mettre en quête d’un terrain à bâtir.

• Établir un plan de financement ;
• Trouver le terrain constructible (en visiter plusieurs) ;
• S’informer auprès du voisinage, par internet et à la mairie
• Vérifier l’adéquation du terrain avec votre vie de famille
• Vérifier la surface annoncée et les limites de la parcelle ;
• Signer, de préférence devant notaire, le compromis, avant-contrat fixant les conditions de la vente. Pour un achat dans un lotissement, il faut attendre le permis d’aménager avant de signer quoi que ce soit.
• Payer, au cas échéant, la somme correspondant à la réservation du terrain constructible (moins 10 % hors lotissement, 5 % maximum en lotissement [^1]) :
• Signer le contrat de vente définitif devant notaire, dit acte authentique.

 Quelles démarches pour acheter un terrain ?