Comment financer une résidence secondaire ?
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Une étude de l’Insee, publiée en 2021, s’intéresse aux statistiques concernant les résidences secondaires. Les résidences secondaires représentent 33 % du parc total à la montagne, 18 % sur le littoral et 7 % dans les départements d’Outre-Mer. En tout, ce n’est pas moins de 3,2 millions résidences secondaires présentes en France. Avec la pandémie du Covid, de nombreux Français se sont littéralement jetés sur l’achat de résidences secondaires, pour échapper au confinement dans des appartements urbains exigus ou pour aller y télétravailler à leur guise. Mais est-il aussi facile d’emprunter pour acheter sa résidence secondaire que sa résidence principale ? Et comment financer le coût d’entretien de sa résidence secondaire ?
Quel crédit pour une résidence secondaire ?
Comme pour l’achat de sa résidence principale, il est nécessaire de faire jouer la concurrence inter-établissements bancaires pour négocier le taux de crédit le plus compétitif.
Quel type de prêt pour l’achat d’une résidence secondaire ?
Il est à noter que les prêts aidés ou prêts d’aide à l’accession ne sont disponibles que pour l’achat d’une résidence principale. C’est le cas du prêt à l’accession sociale (PAS), du prêt à taux zéro (PTZ) et du prêt conventionné. Pour financer l’achat d’une résidence secondaire, l’acquéreur se tournera par conséquent vers les prêts classiques.
Attention ! Si un crédit immobilier est en cours sur la résidence principale, emprunter pour un nouvel achat fait augmenter le taux d’endettement limité en à 35 %.
A savoir : Les taux d'intérêt sont en augmentation, 3,80% en moyenne sur 20 ans (juillet 2023).
Quel apport pour l’achat d’une résidence secondaire ?
A l’instar de ce qui est demandé pour l’achat d’une résidence principale, les banques demandent aux acquéreurs de disposer d’au moins 10 % du prix de vente comme apport. Bon à savoir : plus l’apport est important, plus l’acquéreur pourra bénéficier d’un taux encore plus attractif, avec une baisse pouvant aller de 0,10 % à 0,20 %.
Comment économiser sur le crédit immobilier pour l’achat d’une résidence secondaire ?
L’emprunteur peut dans le cadre de l’achat d’une résidence secondaire, choisir l’organisme qui assurera son prêt. C’est possible grâce à la délégation d’assurance encadrée par la loi Lagarde de 2010. Selon les cas, on peut économiser jusqu’à 50 % du prix de l’assurance, en limitant aussi les garanties.
Une fois le prêt contracté et l’acte de vente signé, se pose la question de l’impact de l’achat d’une résidence secondaire dans le budget des acquéreurs. Il existe des solutions pour financer à la fois le remboursement du crédit et les frais d’entretien liés à l’achat de sa résidence secondaire.
Comment financer le remboursement du crédit et l’entretien d’une résidence secondaire ?
L’achat d’une résidence secondaire entraîne une augmentation de l’endettement d’un ménage. Pour équilibrer le budget, il peut être nécessaire de louer sa résidence secondaire.
Quel est le coût d’une résidence secondaire?
Trois grands postes budgétaires sont à prendre en compte lors de l’achat d’une résidence secondaire :
- Le remboursement des mensualités du prêt
Plus l’apport est important, et plus les mensualités seront réduites. Les organismes bancaires sont attentifs à ce que les emprunteurs ne dépassent pas un taux d’endettement de 35 % tous prêts confondus.
- Le règlement des impôts locaux
Les propriétaires de résidences secondaires sont soumis, comme les propriétaires de résidences principales, aux taxes locales liés à la possession du bien. Même si le bien n’est pas occupé toute l’année, les propriétaires de résidences secondaires doivent régler :
- la taxe foncière
- la taxe d’habitation (pas d’abattements liés aux revenus pour une résidence secondaire)
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- Les frais d’entretien
L’ouverture des compteurs, les factures d’eau, d’électricité, d’énergie, les charges de copropriété, les abonnements téléphoniques et internet sont à prendre en compte lorsqu’on achète une résidence secondaire.
Comment alléger le coût d’une résidence secondaire ?
Comme pour l’achat de la résidence principale, certains acquéreurs sont tentés d’auto-financer l’achat de leur résidence secondaire, afin de se constituer un patrimoine à moindre frais.
Le principe de l’autofinancement est simple : les loyers perçus pour la location de la résidence secondaire servent à rembourser le crédit. Comme il s’agit bien souvent de location saisonnière – notamment lorsque la résidence secondaire se trouve sur le littoral ou à la montagne – le montage consiste à lisser les loyers perçus pendant les périodes de location, tout au long de l’année.
Néanmoins, s’il peut paraître intéressant d’auto-financer sa ou ses résidences secondaires par la mise en location de celles-ci, les revenus tirés de la location sont imposables, même lorsqu’il s’agit de revenus saisonniers. Ils sont imposables au titre des locations meublées dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soumis à 2 régimes possibles (régime réel ou régime forfaitaire).
- Si les recettes annuelles tirées des locations de la résidence secondaire sont inférieures à 72 600 euros :
Le régime fiscal applicable est le micro-BIC. Le total des recettes est reporté sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu. L’imposition se fera au barème de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 50 %. En régime micro-BIC, le propriétaire de la résidence secondaire ne sera donc imposé que sur la moitié des recettes.
- Si les recettes annuelles tirées des locations de la résidence secondaire sont supérieures à 72 600 euros :
Dans ce cas, le seul régime fiscal applicable est le régime réel. Il est alors possible de déduire les charges comme les intérêts d’emprunt, les travaux de copropriété, la taxe foncière et utiliser les amortissements pour arriver à un résultat fiscal nul.
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