Comment fixer le prix d'un loyer d'un logement situé en zone tendue ?

Publié le lundi 22 février 2021 • Mis à jour le vendredi 20 mai 2022

Habituellement, le bailleur qui met en location son bien fixe librement le prix du loyer qu’il souhaite obtenir. C’est toujours le cas pour les logements qui ne se situent pas en zone dite tendue. Face à la tension de plus en plus importante du marché locatif dans les grandes agglomérations, la Loi Alur du 24 Mars 2014 modifiant la Loi du 6 Juillet 1989, a fixé un dispositif encadrant le montant des loyers pour les logements situés dans les zones dites tendues, dont la liste a été établie par décret. Pour vous aider à fixer le loyer de votre location, Orpi a mis au point un outil pour estimer le loyer de votre bien facilement et rapidement.

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Comment déterminer qu’un logement se situe en zone tendue ?

La liste des villes situées dans les zones tendues est fixée par le Décret n°2013-392 du 10 Mai 2013. Les 1149 communes concernées, sont situées dans les 28 principales agglomérations de France, dans lesquelles le marché locatif est tendu. La notion de tension s’entend du fait qu’il est plus difficile pour les demandeurs de trouver à se loger, du fait de la pénurie de biens mis en location.

On citera en exemple, parmi les villes situées en zone tendue : Ajaccio, Bayonne, Beauvais, Fréjus, Lille, Lyon, Strasbourg…
On remarquera que le point commun entre toutes ces villes est que leur nombre d’habitants est supérieur à 50 000.

Dans les zones tendues, quels sont les logements concernés par l’encadrement du prix du loyer ?

Le dispositif d’encadrement des loyers en zone tendue s’applique en fonction de la nature des contrats de locations et des mises en location appliqués aux logements.

Quels sont les contrats de location concernés par l’encadrement des loyers ?

Sont concernés par cet encadrement, les logements loués à titre principal, qu’ils soient vides
ou meublés :

Contrat de location vide, 3 ou 6 ans ;
Contrat de location meublée, 1 an :
Contrat de location pour étudiants, 9 mois ;
Bail mobilité (concernant les personnes en mobilité telles que stagiaires, CDD,saisonniers…).

Ne sont pas concernés : les logements loués à titre de résidence secondaire, les logements de fonction, les locations saisonnières, ni même les locations de box, de places de parkings, ou de caves.

L’encadrement des loyers selon la nature des mises en location
Il faut distinguer plusieurs cas :

Les premières mises en location
La relocation du bien
Le renouvellement du bail

Loyer en zone tendue : la première mise en location d’un bien

Si le bien est mis en location pour la première fois, le principe reste la liberté de fixation du
prix du loyer, par le propriétaire.

Loyer en zone tendue : le cas d’un bien remis en location

Loyer d’un bien reloué après 18 mois

Si le bien n’a pas été loué depuis 18 mois, le propriétaire aura dans ce cas, le droit de réévaluer le loyer.

Exemple : le locataire A réglait un loyer de 650 euros jusqu’à son départ le 1 er novembre 2018 Le locataire B n’entre dans le logement que le 1 er novembre 2020, soit plus de 18 mois après la fin du précédent bail. Le propriétaire est en droit, dans ce cas, de réévaluer le loyer à la hausse.

Loyer d’un bien reloué avant 18 mois

Pour toutes les relocations qui interviennent moins de 18 mois après la fin du bail précédent, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le loyer du nouveau locataire se trouve donc limité.

Exemple : Si l’ancien locataire A réglait 600 euros de loyer au moment de son départ au 1 er août 2020, le locataire B, entrant au 1 er novembre 2020, règlera lui aussi 600 euros de loyer. Cet encadrement ne concerne que le loyer brut hors charges. Les charges locatives ne sont pas limitées par le dispositif.

Loyer d’un bien ayant bénéficié de travaux d’amélioration

Si le bien reloué a bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué, alors le propriétaire pourra réévaluer librement le montant du loyer.

Les travaux concernés ne sont pas des simples travaux d’entretien du logement.

Le remplacement des papiers peints ou la réfection d’une peinture de plafond sont considérés comme des travaux d’entretien. Pour pouvoir réévaluer le montant du loyer, le propriétaire doit justifier avoir réalisé des travaux de réelle amélioration tels que l’installation d’un digicode, le changement de fenêtres, la pose d’une cuisine aménagée/équipée…

Loyer d’un bien dont le loyer précédent a été sous-évalué

Si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué, dans ce cas, le loyer peut être réévalué à la hausse, même en cas de relocation. Bien dont le loyer précédent n’a pas été révisé
Si le loyer n’a pas été révisé au titre de la révision annuelle liée à la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), le propriétaire peut fixer un nouveau loyer, en appliquant l’augmentation liée à la variation de cet indice.

Loyer en zone tendue : le renouvellement du bail

Si un propriétaire s’aperçoit que le loyer, qu’il a fixé librement, est sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage, alors il est autorisé à remettre à niveau son montant. Le bailleur doit justifier auprès du locataire qu’il est fondé d’augmenter le loyer, en
fournissant notamment des exemples de loyers pratiqués dans le secteur. A la réception de la proposition de réévaluation du prix du loyer, le locataire a deux mois pour répondre. S’il est d’accord avec le nouveau prix du loyer, un avenant au bail doit être signé. Si le locataire ne répond pas dans les 2 mois, alors il est considéré comme ayant refusé la proposition. En cas de refus, le propriétaire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation, et en cas d’échec de la phase amiable, il peut saisir le Tribunal judiciaire avant l’échéance du bail.

Sources: