Comment préparer la mise en location d'un bien ?

Publié le lundi 22 février 2021 • Mis à jour le mardi 22 février 2022

Selon la tension du marché locatif, il peut s’avérer plus ou moins difficile pour un propriétaire de louer son bien dans des délais rapides. Certaines zones dites « non tendues » proposent pléthore de biens, qui rendent la location immobilière extrêmement concurrentielle. Lorsque les futurs locataires ont le choix entre plusieurs biens de même superficie pour un montant de loyer équivalent, c’est le soin donné à l’aménagement intérieur, la décoration et les équipements du bien qui emporteront la signature du bail. Pour répondre aux besoins d’une clientèle toujours plus exigeante, les propriétaires se doivent de préparer soigneusement leur bien avant sa mise en location.

Quels travaux réaliser avant de mettre son bien en location ?

Qu’il s’agisse d’une première mise en location ou d’une relocation, le propriétaire se doit de réaliser dans le logement qu’il souhaite louer ou relouer, les travaux nécessaires afin que le bien réponde aux critères de décence du Décret du 30 Janvier 2002. Le logement décent est celui « qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. » A ce titre, le propriétaire bailleur doit assurer le clos et le couvert à l’occupant. Le logement doit être suffisamment ventilé et éclairé, ou exempt
d’équipement dangereux ou de matériaux nocifs. Au-delà de l’exigence de décence, le propriétaire peut effectuer des travaux de rénovation de son logement, qui optimiseront ses chances de louer le bien. Il peut s’agir par exemple de redistribuer des pièces, créer des surfaces nouvelles (création d’un bureau pour le télétravail par exemple), d’aménagement des combles…

Bon à savoir :

pour les travaux de rénovation énergétique tels que la réfection de l’isolation, la réfection de la toiture, le remplacement des fenêtres ou le remplacement du système de chauffage, l’Agence Nationale de l’Habitat verse des aides aux propriétaires bailleurs. Un bien mieux isolé et mieux chauffé, occasionnera moins de charges pour les futurs locataires soucieux d’équilibrer leur budget dépenses.

Quels sont les diagnostics obligatoires à effectuer avant la mise en location d’un bien ?

Avant de mettre en location son bien, le propriétaire doit se conformer également à l’exigence réglementaire d’effectuer 3 diagnostics obligatoires : l’ERP, le DPE et le CREP.

Faire réaliser l’ERP avant de louer son bien

Le bailleur doit fournir au futur locataire un Etat des Risques et Pollutions (ERP) de son bien. Cet état indique si le logement se situe ou non dans une zone concernée par les aléas naturels, miniers ou technologiques, il contient également un bilan sismicité, le potentiel radon et la présence ou non de sols pollués.

Faire réaliser le DPE avant de louer son bien

Le bailleur doit informer son futur locataire sur la consommation du logement en énergie. La codification de cette consommation se fait par ordre alphabétique : les logements les moins énergivores sont cotés « A », les « plus énergivores » étant cotées G (ceux qu’on nomme parfois les passoires thermiques). A partir du 1 er juillet 2021, le Diagnostic de Performance Energétique deviendra opposable. Cette opposabilité pourra porter uniquement sur la partie modélisation et calculs de la classe énergétique du bien immobilier, et pas sur les recommandations du diagnostiqueur. Le bailleur engagera donc sa responsabilité contractuelle en cas d’informations erronées dans un DPE.

Faire réaliser le CREP avant de louer son bien

Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb n’est obligatoire que si le bien a été construit avant 1949. S’il n’y a aucune trace de plomb dans le logement à louer, ce document n’a pas de limite de validité. En revanche si du plomb est détecté, selon le résultat, le propriétaire-
bailleur sera contraint de refaire les peintures du logement, et ce, afin d’éviter tout risque d’intoxication pour les jeunes enfants. Ce document sera valable 6 ans. D’autres diagnostics doivent être fournis par le bailleur en annexe du bail (cf Loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 relative aux rapports locatifs, art. 3-3) :

La copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (sur demande du locataire),
L’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans,
L’état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans,
Le diagnostic Bruit.

Comment optimiser son bien pour le louer ?

Pour favoriser la location rapide du bien, il est important pour le propriétaire bailleur d’optimiser la présentation du logement à louer. Deux méthodes favorisent la promotion des biens mis en location :

Le home-staging,
Les photos de l’annonce immobilière.

Recourir au home-staging pour optimiser la mise en location de son bien

Le home-staging est un service de relooking des biens immobiliers aux fins d’optimiser les transactions souhaitées par le propriétaire, qu’il s’agisse pour lui de vendre ou de louer son bien. Le home-staging d’un bien débute par un diagnostic rendu par un professionnel, sur l’ensemble des points positifs du bien à valoriser (exemple : une terrasse, un jardinet, une cuisine ouverte…) ou des points négatifs à gommer (exemple : des sanitaires vieillissants, des papiers peints démodés). A la suite de ce diagnostic, des travaux de revalorisation du bien seront effectués aux fins de créer une ambiance neutre et chaleureuse. Il suffira parfois d’utiliser des peintures murales claires, et uniformiser les sols avec des matériaux tendance, pour rendre le bien au goût du jour.
Concernant les logements loués meublés, un travail de désencombrement pourra être réalisé et les meubles choisis seront suffisamment neutres pour permettre au plus grand nombre de futurs locataires de se projeter dans l’espace.

Mettre en scène son bien pour une annonce immobilière efficace

Une fois le bien relooké, il sera intéressant de recourir aux services d’un photographe spécialisé dans les mises en scène de biens immobiliers.

A noter :

les photos sont les premiers éléments que les futurs locataires regardent dans une annonce immobilière publiée sur les sites web. C’est pour cette raison que des photos soignées sont un élément essentiel pour accélérer la mise en location de son bien à louer.

Sources :