Comment faire un compromis de vente ?
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Le compromis de vente est un acte juridique qui engage les deux parties. Il s'agit d'un contrat qui doit obéir à de nombreuses obligations et doit être rédigé avec de grandes précautions. Soit la promesse de vente se signe devant le notaire, soit entre particuliers.
Pour faire un compromis de vente, il faut en comprendre les détails :
- Explications sur le compromis de vente
- Les pièces justificatives
- Les conditions suspensives
- Le dépôt de garantie
Les conseillers Orpi vous éclairent sur la rédaction du compromis de vente.
Compromis de vente : une promesse unilatérale qui engage les parties
Si vous passez devant un notaire pour la signature de la promesse unilatérale de vente (ou compromis de vente), les erreurs seront forcément évitées. Cela n'est pas le cas dans le cadre d'une vente entre particuliers. Le compromis de vente permet d'entériner un accord entre l'acheteur et le vendeur. Cet acte est signé après la négociation et précède l'acte définitif de vente. Il permet de fixer le prix du bien et la désignation précise de l'appartement ou de la maison tout en précisant les détails de la vente.
Si vous signez le compromis de vente devant un notaire, il s'agit alors d'un acte authentique. Ce sera un acte sous seing privé dans le cas d'une signature entre particuliers. A condition de respecter des clauses et mentions, cet acte sous seing privé a la même valeur qu'un acte rédigé devant notaire.
Vous pouvez également recourir à l'intervention d'un agent immobilier pour la signature de la promesse de vente entre particuliers. Légalement, l'agent immobilier garantit la validité du contrat signé.
Pièces justificatives à inclure dans le compromis de vente
Afin de garantir la validité du compromis de vente, plusieurs pièces justificatives doivent être intégrées :
- les diagnostics techniques (diagnostic de performance énergétique, diagnostics relatifs à l'amiante et au plomb…). Pour celui relatif au plomb, la durée de validité est d'un an seulement. Celui relatif à la présence des termites est valable six mois seulement, de même que pour le diagnostic relatif aux risques naturels et technologiques.
- si vous vendez un lot de copropriété, vous devez annexer des documents relatifs à l'immeuble et à la copropriété (règlement, état descriptif de la division, trois derniers procès-verbaux des assemblées générales, justificatif des charges courantes et budget prévisionnel, carnet d'entretien).
- des documents relatifs à la situation de l'immeuble.
Si l'acheteur reçoit ces différents documents en retard (autrement dit après la signature du compromis de vente), il bénéficie d'un délai de rétractation qui commence à courir uniquement au moment de la réception des documents.
Compromis de vente et conditions suspensives
Le compromis de vente peut contenir des conditions suspensives. Cela est généralement le cas lorsque l'acheteur a recours à un crédit immobilier pour l'achat de son bien. C'est aussi le cas en attente d'obtention du certificat d'urbanisme. Si les conditions se réalisent, la vente sera parfaite. Si la condition ne se réalise pas, l'acheteur sera déchargé de sa responsabilité d'achat et le compromis de vente sera annulé de fait.
Condition suspensive d'obtention du crédit immobilier
Le compromis de vente précise toujours le mode de financement de l'achat. Ainsi, il indique si le prix du bien est payé à l'aide d'un prêt immobilier. La condition suspensive doit durer au minimum un mois pour permettre à l'acquéreur de se tourner vers les banques et de rechercher le crédit souhaité. Il peut également arriver qu'une partie souhaite ne pas appliquer de condition suspensive au contrat. Dans ce cas, elle doit le préciser par le biais d'une mention manuscrite. Dans le cas où le compromis de vente ne précise rien, la condition suspensive d'obtention d'un crédit est automatiquement considérée comme implicite.
Condition suspensive d'obtention du certificat d'urbanisme
La vente immobilière est soumise de fait à une condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme. Ce dernier précise qu'il n'y a pas de servitude sur le bien et qu’il ne peut pas être rendu impropre à son usage de destination. Il ne doit pas exister de servitude (autrement dit de droit de passage) conventionnelle ou légale.
Compromis de vente et dépôt de garantie
Le compromis de vente prévoit généralement le versement par l'acheteur d'un dépôt de garantie. Ce dernier est égal à 10 % du prix de vente du bien et est déduit par la suite du montant total de l'achat. Il s'agit d'une sorte d'acompte si la vente se réalise et reste acquise au vendeur du bien si la vente ne se réalise pas.
L’acompte n’est pas obligatoire dans un compromis de vente et la loi ne précise pas que l’acheteur soit tenu de le verser au vendeur. Vous souhaitez devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison ? Les conseillers Orpi vous accompagnent dans votre projet.
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