Contrat de location : les points de vigilance

Que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur, la signature d'un contrat de bail de location vous apportera une protection essentielle dans diverses situations et régira correctement les termes de votre location. Il est primordial d'éviter certains conflits en posant les bonnes questions et en vérifiant certains éléments avant de rédiger et de signer le contrat.
 
La loi du 6 juillet 1989 vise à améliorer les relations locatives et impose la rédaction d'un contrat de location écrit et conforme à un modèle défini par le Conseil d’Etat. Depuis 2014, la loi Alur va encore plus loin en introduisant un modèle type de bail pour limiter les désaccords entre les parties, ce qui s'applique à tous les nouveaux contrats depuis mars 2014.
 
Il existe actuellement deux types de contrats pour réguler la location d'une résidence principale : le bail de location vide et le bail de location meublée. Quel que soit le type de bail, il inclura également toutes les annexes du bien telles que le box, la place de parking, la cave, le jardin, etc.
 
En cas de litige, le contrat de location sera déterminant pour parvenir à une résolution amiable. Cependant, il est crucial d'être attentif et de vérifier certains éléments avant de le signer.

Voici cinq points importants à vérifier lors de la signature du contrat :

1. L'augmentation annuelle du loyer en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) : Si une clause de révision est présente dans le contrat, le propriétaire pourra augmenter le loyer à chaque échéance en se basant sur l'IRL publié trimestriellement par l'INSEE. Sans cette clause, toute augmentation de loyer est strictement interdite.
2. Les loyers impayés : Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le contrat de bail. En cas de non-paiement, le propriétaire peut entamer une procédure de recouvrement des loyers. Pour se prémunir contre les loyers impayés, il est possible d'ajouter une clause résolutoire qui permet la résiliation automatique en cas de défaut de paiement, ou souscrire à une garantie loyers impayés (GLI) en complément pour recevoir une indemnité compensatrice.
3. L'état des lieux d'entrée et de sortie : Ces documents, établis lors de la remise et de la restitution des clés, doivent être annexés au contrat de bail. Chaque élément doit être annoté avec précision pour éviter tout malentendu. En cas de désaccord, un constat locatif réalisé par un huissier de justice peut être effectué, et les frais seront partagés entre les parties.
4. Le montant du dépôt de garantie ou sa restitution : Le dépôt de garantie est légalement fixé à un mois de loyer hors charges pour les logements non meublés et à deux mois pour les logements meublés. Le locataire verse cette somme au propriétaire lors de la remise des clés. Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d'un mois après le départ du locataire, si aucune dégradation n'a été constatée et si tous les loyers sont payés.
5. Les charges et réparations locatives : Les charges liées à l'entretien du logement, des parties communes ou des espaces verts sont généralement incluses dans le loyer mensuel et spécifiées dans le contrat de bail. Une régularisation doit être effectuée chaque année par le propriétaire, en comparant les charges déjà payées par le locataire avec les dépenses réellement engagées par le propriétaire au cours de l'année.

Il est crucial que tous ces éléments soient vérifiés et clairement établis dans le contrat de location. Pour les propriétaires bailleurs qui préfèrent ne pas s'occuper de ces démarches, il existe des outils de gestion locative en ligne qui leur permettent de gérer leur investissement locatif par eux-mêmes, avec une assistance administrative, une assurance en cas de problèmes, et la possibilité d'automatiser de nombreuses tâches.