Crédit, frais de notaire, honoraires... : combien votre achat immobilier va-t-il vraiment vous coûter au total ?

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Le prix d’achat d’un logement ne se limite jamais à celui du bien et aux « frais de notaire ». D’autres dépenses viennent alourdir la facture et mieux vaut les anticiper. Nos conseils.

L’achat de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien immobilier locatif représente une opération importante qui mobilise vos finances dans la durée. Un effort qui peut se révéler bien plus élevé que prévu, en raison des dépenses annexes qui viennent majorer l’addition.

 

Honoraires d’agence, « frais de notaire », déménagement, travaux, taxes locales ou charges de copropriété sont autant de frais à prendre en compte pour évaluer le coût total de votre acquisition et le budget à y consacrer. Nos conseils pour ne rien oublier et vous assurer ainsi de la viabilité de votre projet.

Lors de l’achat, les intermédiaires à rémunérer

Le prix d’acquisition ne se résume pas au seul prix au mètre carré du bien. Prévoyez également le financement, au comptant ou à crédit, des frais suivants.

  • Les honoraires de l’agent immobilier ou du notaire. Calculés sur le prix définitif de vente du bien, ils représentent généralement entre 3 à 10 % du montant de l’opération, en fonction des services rendus. Ces honoraires, librement fixés entre l’agence ou le notaire et l’acheteur, peuvent être négociés. En principe supportés par l’acheteur, ils peuvent parfois être, totalement ou partiellement, mis à la charge du vendeur. Dans tous les cas, ils sont dus lors de la signature de l’acte authentique de vente, devant le notaire.
  • Les « frais de notaire ». Contrairement à l’idée reçue, ces frais ne reviennent pas intégralement au notaire qui acte de la transaction immobilière. L’essentiel de ces frais dus par l’acquéreur, dont le montant oscille généralement entre 2 et 3 % du prix d’achat dans le neuf et entre 7 et 8 % dans l’ancien, comprend des droits d’enregistrement, la TVA ainsi que des taxes diverses reversées par le notaire au Trésor public.

En cas de crédit immobilier, des frais bancaires à chiffrer

La souscription d’un prêt immobilier pour financer votre acquisition génère également des frais plus ou moins importants. D’abord des frais de dossier, négociables, qui atteignent environ 1 % du montant emprunté. Ensuite l’assurance emprunteur (décès, invalidité…), obligatoire et qui varie selon votre âge, votre situation professionnelle, votre état de santé et l’assureur retenu. Son prix oscille entre 0,15 et 1,5 % du montant emprunté, soit, en période actuelle de taux bas, un poids pouvant atteindre 30 à 40 % du coût total du prêt !

À noter : depuis le 1er janvier 2018, l’amendement Bourquin permet de renégocier son assurance emprunteur à chaque date anniversaire de la signature de l’offre de prêt. L’occasion de réaliser de belles économies, en particulier si vous avez souscrit un prêt sur une longue durée (vingt, vingt-cinq ans...).

Enfin, la garantie bancaire, qui permet à l’établissement prêteur de se protéger en cas de non-remboursement du crédit. Elle peut prendre la forme d’un privilège de prêteur de deniers (PPD), d’une hypothèque ou d’un cautionnement par un organisme spécialisé – cette dernière formule ayant la préférence des banques.

Dans ce cas, comptez par exemple 1 610 euros pour une caution Action logement sur un prêt de 100 000 euros, dont 810 euros vous seront restitués en fin du crédit, en l’absence d’incident de paiement.

9 000 euros et plus

C’est le montant de l’économie que vous pouvez espérer réaliser en changeant d’assurance emprunteur, sur un crédit de 260 000 euros sur vingt-huit ans. Un montant qui justifie de passer du temps pour faire jouer la concurrence et effectuer les formalités afin d’opter pour l’assureur le mieux disant.

(Source : Empruntis)

Avant d’emménager : travaux et déménagement à chiffrer

  • Les honoraires d’architecte. Si vous prévoyez d’agrandir la maison que vous venez d’acheter, l’intervention d’un architecte s’avère nécessaire dès lors que la surface totale de plancher dépasse les 150 mètres carrés de surface. Ses honoraires sont libres mais varient en moyenne entre 5 et 10 % du coût total des travaux. Pour un conseil préalable, vous pouvez rencontrer gratuitement un architecte du Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) ou du service d’urbanisme de la commune.

 

  • Les dépenses de travaux. Embellir ou rénover votre futur bien est un poste de dépenses à anticiper. Qu’il s’agisse d’un simple rafraîchissement ou de travaux plus importants (rénovation des sols, installation d’une nouvelle cuisine ou d’une salle de bains, isolation, électricité…), comptez de 250 à 1 500 euros par mètre carré selon la nature des travaux ou les matériaux choisis.

 

  • Le prix du déménagement. Ce poste de dépense n’est pas négligeable et très variable selon le volume à transporter, la distance à parcourir, l’accessibilité du logement (étage, fond de cour) et le niveau de prestation retenu (« économique », « luxe »…). Pour limiter les frais, faites jouer la concurrence en multipliant les demandes de devis. Et si vous préférez faire appel à des proches, anticipez au maximum la réservation de la camionnette ou du camion pour obtenir un meilleur prix. À noter : pensez aussi aux frais liés à votre installation : transfert de l’abonnement pour la box internet/TV, activation du contrat d’électricité, de gaz ou d’eau…

Une fois installé, de nouvelles charges à acquitter

  • Les charges de copropriété. Elles s’ajoutent à votre mensualité de crédit et pèsent de plus en plus lourd au fil des années. Ces charges, qui comprennent notamment la rémunération du syndic, d’un gardien, l’entretien de la copropriété (espaces verts, piscine..) ou des ascenseurs, sont à intégrer au plus tôt dans vos prévisions de budget. En moyenne, selon l’Association des responsables de copropriété (ARC), elles s’établissent à 50 euros par mètre carré et par an.

 

  • L’assurance habitation. Cette incontournable dépense représente entre 200 et 400 euros par an pour protéger votre logement et les biens qu’il abrite. Son montant varie non seulement en fonction de la superficie, mais aussi du niveau d’équipement (volets, serrures…) et de la situation (rue, étage) du logement. Pour trouver le meilleur contrat, contactez votre banquier votre assureur, un courtier ou utilisez un comparateur. Attention de ne pas vous arrêter au seul prix et d’examiner franchises et niveaux de garantie.

 

  • Les impôts locaux. Être propriétaire signifie recevoir un nouvel avis d’imposition : celui de la taxe foncière qui, contrairement à la taxe d’habitation, n’est pas près de disparaître. En revanche, l’acte de vente peut prévoir le partage du paiement de la taxe foncière entre le vendeur et l’acquéreur en proportion de la détention du logement l’année de la cession.

2,3 mois

C’est l’équivalent en nombre de loyers du coût moyen estimé de la taxe foncière. Un poste budgétaire à ne pas sous-estimer dans votre achat.

(Source : Union nationale des propriétaires immobiliers)

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