Crédit immobilier : quel financement pour quel projet ?

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La très grande majorité des Français recourent à la version « classique » du crédit immobilier pour financer leur opération. Dommage, car bien souvent, ce n’est ni la seule ni la meilleure solution. On vous emmène faire le tour d’horizon des principaux prêts à votre disposition.

Achat de votre résidence principale ou de votre maison de vacances, investissement dans un bien locatif, opération d’achat-revente, en France, à l’étranger, avec ou sans prêt à taux zéro… : pour financer tous ces projets, pourtant très différents, la plupart des conseillers bancaires vous proposeront une seule et même solution, à savoir un prêt immobilier classique amortissable sur dix, quinze ou vingt ans. Au mieux vous orienteront-ils vers un prêt relais en cas d’achat-revente. Erreur ! Car, non seulement le crédit immobilier classique n’a rien d’un couteau suisse, mais il existe des solutions de financement sur mesure adaptées à chaque situation. 

Le prêt « double ligne », prêt « gigogne » ou prêt « lissé » 

Quel que soit son nom, cette solution de financement rend possible l’emboîtement de plusieurs prêts de montants, de mensualités, de taux et de durées distincts, sans que cela impacte l’emprunteur. Lui acquittera sur toute la durée du crédit les mêmes échéances, c’est pourquoi on parle de prêt « lissé ». L’intérêt ? Cela lui permet de coupler plusieurs prêts : un prêt à taux zéro de l’État, avec différé, un prêt à taux zéro de sa commune ou de sa banque ainsi qu’un prêt bancaire. Un montage sur mesure qui autorise le financement d’opérations d’achat qui ne passeraient pas avec une demande de prêt classique. Autre vocation du prêt « double ligne » : abaisser le coût global de votre emprunt. Comment ? En dédoublant votre prêt. Exemple, au lieu de souscrire un prêt de 200 000 euros sur vingt-cinq ans à 1,6 %, vous contractez deux prêts. Le premier de 150 000 euros sur vingt-cinq ans à 1,6 %, et le second de 50 000 euros sur vingt ans au taux de 1,40 %. Résultat, votre taux moyen diminue et le coût de votre opération aussi.

 

Le prêt longue durée de trente ans et plus

Sans revenir au prêt sur quarante voire cinquante ans un moment pratiqué au milieu des années 2000, la durée des prêts immobiliers, qui s’était considérablement contractée, a tendance à augmenter à nouveau ces dernières années. Elle a progressé de quinze mois depuis 2014. Signe des temps d’ailleurs, depuis début 2018, certains banquiers accordent à nouveau des prêts sur trente ans et plus à des taux incitatifs de 2 % et moins. Une bonne nouvelle pour les acquéreurs qui, grâce à l’étalement de leurs remboursements sur de plus longues périodes, peuvent à nouveau concrétiser leur rêve de propriété. Leur taux d’endettement parfois trop élevé sur dix-huit ou vingt ans devient à nouveau acceptable sur vingt-cinq ou trente ans. À noter toutefois que, sauf exception, ces offres restent réservées aux primo-accédants de moins de 35 ans.

 

Le prêt « modulable »

Au moment de partir en quête d’un crédit immobilier, les Français ont tendance à focaliser sur le taux, le taux et encore le taux. Attention, ce seul critère ne suffit pas ! Les courtiers spécialisés vous conseillent également de vous renseigner sur les à-côtés qui peuvent faire toute la différence en cas de coup dur. Pensez-y ! Car lorsque vous vous engagez sur quinze, vingt ou trente ans à rembourser tous les mois à la banque des mensualités représentant de 20 à 30 % de vos revenus, mieux vaut prévoir un « joker » pour faire face aux accidents de la vie. C’est ce que vous proposent certains contrats de prêt qui prévoient la suspension des remboursements et/ou la modulation des mensualités. Dans le premier cas, votre contrat de prêt vous autorise à suspendre vos remboursements sur une période généralement comprise entre six et douze mois. Dans le second cas, vous pouvez demander au banquier une hausse ou une baisse de vos mensualités variant de 10 à 30 % suivant les contrats. Seule condition à respecter : la modulation ne doit pas entraîner une augmentation de la durée de votre prêt de plus de deux ans, en général. Une souplesse particulièrement appréciable par exemple au moment d’aborder le cap de la retraite, avec des pertes de revenus qui atteignent rapidement 30 % et plus. 

 

Le prêt relais ou « achat-revente »

Ce type de prêt s’adresse aux propriétaires qui réalisent concomitamment une double opération de vente et d’achat d’un bien immobilier. D’un montant représentant de 50 à 70 % de la valeur du logement en vente, il fonctionne un peu comme une avance de trésorerie. Il permet de faire la jonction entre vos deux opérations et de tenir financièrement, le temps de vendre votre logement. Le principe : pendant la durée du prêt (douze mois, renouvelable une fois), seuls l’assurance et les intérêts sont remboursés. Votre emprunt, lui, est soldé une fois votre vente réalisée. Pour limiter les risques, lorsque cela est possible, il est préférable d’y avoir recours une fois le compromis de vente de votre logement déjà signé !
Il existe deux sortes de prêts relais : 

  • Le crédit relais « sec ». Cette formule s’adresse à des personnes qui envisagent d’acheter un bien de même valeur ou moins cher que celui mis en vente. En clair, vous ne devez pas avoir besoin d’un crédit complémentaire et pouvez faire face au paiement de deux mensualités, celle de votre ancien crédit et celle du nouveau.
  • Le prêt relais-rachat ou prêt « achat-revente ». Il mixe un crédit relais avec un crédit immobilier amortissable classique. Il regroupe le rachat du prêt en cours sur le logement en vente, d’éventuels crédits à la consommation ainsi que le montant du nouvel achat, frais de notaire et déménagement inclus, si nécessaire. Il finance un achat plus grand et plus cher que le précédent ou une opération d’achat-revente dont le capital restant à rembourser est trop important. Ce prêt permet de ne pas dépasser le seuil d’endettement de 33 % des revenus du foyer et de concrétiser une opération inenvisageable via un prêt classique.

Bon à savoir : Si vous êtes concerné, essayez de profiter du prêt relais « Mobilité d’action logement », distribué sans condition de revenus. Méconnu, ce prêt relais d’un an à taux avantageux, renouvelable une fois, s’adresse aux salariés contraints de déménager pour des raisons de mobilité professionnelle.
 

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