Immobilier : Tout savoir sur la Copropriété

Publié le mardi 19 décembre 2023 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

Charges, entretien des parties communes, travaux, assemblée générale ou encore syndic de copro, la copropriété couvre de nombreux domaines du secteur de l’immobilier et suscite autant de questions. En tant que copropriétaire, vous vous interrogez sur vos droits et vos devoirs. Et en tant que bailleur, savez-vous quelles sont vos obligations ? Qui gère l’entretien des parties communes ? Comment se répartissent les charges de copropriété, et que financent-elles ? Quel est le rôle du syndicat de copropriété ? Comment sont prises les décisions ? Pour vous apporter des réponses claires, Orpi redessine pour vous les contours de la copropriété.

Quelles sont les obligations du copropriétaire-bailleur ?

Vous êtes propriétaire d’un logement situé dans une copropriété et occupé par des locataires. À ce titre, vous portez donc la double casquette de copropriétaire-bailleur, avec pour charge de faire respecter le règlement de copropriété par vos locataires, ainsi que d’autres obligations.

Respecter les parties communes de la copropriété

Votre locataire doit entretenir de bonnes relations de voisinage et respecter les règles relatives à l’utilisation et à la jouissance des parties communes. Mais en tant que propriétaire du logement, il vous appartient de veiller au respect de ces consignes. Ceci constitue une obligation du bailleur concernant les parties communes. Dès qu’un immeuble abrite deux ménages distincts et plus, il comporte inévitablement des parties communes, telles que :

Les murs porteurs du bâtiment ;
La toiture ;
Les couloirs ;
Les circuits électriques ;
Les canalisations ;
Et également les espaces verts et les allées ;
Ou encore le local à poubelles ou à vélos.

Copropriétaire-bailleur : louer vide ou louer meublé ?

Le saviez-vous ? Le règlement de copropriété de l’immeuble peut interdire la location meublée. Cependant, cette interdiction doit être justifiée. Ce peut être le cas dans un immeuble bourgeois ou de standing, par exemple. L’interdiction est alors justifiée par la destination de l’immeuble. Les logements sont occupés au titre de résidence principale et vous avez alors l’obligation de recourir à la location vide. De la même façon, la location d’un logement en meublé touristique peut également être proscrite, dès lors qu’elle ne correspond pas au caractère résidentiel de l’immeuble et créant des nuisances liées aux allées et venues qu’entraîne la location de courte durée.

Payer les charges de copropriété

Le propriétaire d’un logement en copropriété doit également s’acquitter du paiement des charges de copropriété, dont une partie est récupérable sur le locataire, comme la consommation d’eau froide et chaude ou encore le chauffage, s’il est collectif. Les charges locatives comprennent également les frais d’entretien des parties communes, espaces verts, ascenseurs, local poubelle ainsi que les frais de personnel ou encore la Taxe d’enlèvement des Ordures Ménagères.

Participer à la vie de la copro : facultatif mais conseillé

Hormis le respect des parties communes et le paiement des charges, le copropriétaire n’a aucune autre obligation. Cependant, en devenant copropriétaire, vous devenez automatiquement membre du syndicat des copropriétaires. À ce titre, vous êtes convié à l’assemblée générale qui se tient au moins une fois par an. Les décisions importantes concernant la gestion et la conservation de l’immeuble sont prises lors de ces réunions. C’est pourquoi il est hautement préférable d’y participer pour pouvoir prendre part aux votes qui s’y déroulent.

Le syndic de copropriété

Une copropriété doit obligatoirement être dotée d’un syndic de copropriété pour administrer et gérer son fonctionnement et ses finances. Celui-ci peut être professionnel ou non professionnel, mais ses responsabilités sont les mêmes.

À quoi sert le syndic de copropriété ?

Le syndicat de copropriété assure la cohésion des copropriétaires et pourvoit à la gestion globale de l’immeuble, veillant ainsi à son maintien en bon état de conservation et d’usage. Cela implique plusieurs missions, décrites dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et dans le décret du 17 mars 1967 régissant la copropriété. Ainsi, le syndic de copropriété doit :

Faire respecter le règlement de copropriété en vigueur dans l’immeuble ;
Veiller à l’exécution conforme des décisions prises par l’assemblée des copropriétaires ;
Gérer les contrats d’assurance relatifs à la copropriété ;
Entreprendre des travaux urgents si nécessaire ;
Organiser les assemblées générales de copropriétaires et veiller à leur bon déroulement ;
Assurer la comptabilité de la copropriété, et s’acquitter de tâches telles que l’établissement du budget prévisionnel, la collecte des provisions sur charges ou encore le règlement des factures de travaux et de fonctionnement ;
Rendre compte de sa gestion à l’assemblée des copropriétaires ;
Gérer le personnel travaillant pour la copropriété, ainsi que les prestataires qui interviennent ponctuellement ;
Tenir à jour la liste des copropriétaires ;
Représenter le syndicat des copropriétaires en justice ou dans tous les actes civils ;
Conserver les archives de la copropriété.

Pourquoi faire appel à un syndic de copropriété professionnel ?

Comme nous venons de le voir, le travail induit par la gestion d’une copropriété est volumineux. Le fait de centraliser toutes les tâches relatives à un même immeuble présente plusieurs avantages :

Déléguer la gestion complète de l’immeuble permet aux propriétaires de gagner un temps précieux en démarches administratives ;
L’expertise du syndic permet également d’économiser de l’argent grâce à la mutualisation des coûts d’entretien ou de rénovation ;
Le syndic en quête d’un prestataire se charge de faire réaliser plusieurs devis détaillés, faisant ainsi jouer la concurrence ;
Les copropriétaires consultent les devis et restent décisionnaires sur le choix des entreprises.
La gestion comptable est réalisée par des professionnels, dans le respect des dispositions prévues par la loi ;
Le syndic de copropriété travaille à la préservation des lieux qu’il gère, dans l’intérêt des copropriétaires.

Conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété est choisi à la majorité absolue par l’Assemblée des copropriétaires. Son mandat est de 3 ans maximum et peut être renouvelé ou non par les copropriétaires réunis en Assemblée Générale.

À retenir :

Être propriétaire bailleur entraîne principalement 2 obligations, qui sont le respect des parties communes de l’immeuble et le paiement des charges de copropriété.
De son côté, le syndic de copropriété est chargé de gérer le bien, administrativement et financièrement. Il est également tenu d’en assurer l’entretien et la conservation et doit veiller au respect du règlement de copropriété mis en place.
Réunis en Assemblée Générale, les copropriétaires mandatent le syndicat de copropriété pour une durée maximale de 3 ans, renouvelable.