Location vide : Comment bien déclarer ses revenus fonciers ?

Publié le mardi 1 mars 2022

Les loyers que perçoivent les propriétaires de locations vides doivent faire l’objet d’une déclaration fiscale. Deux régimes fiscaux s’appliquent à la perception des revenus fonciers de locations vides :

le régime du micro foncier
le régime du réel

Qu’est-ce que le régime du micro foncier pour les revenus fonciers des locations vides ?

Ce régime ne concerne que les revenus fonciers qui ne dépassent pas le plafond des 15000 euros par an. Dans ce cas, l’administration fiscale place automatiquement ces revenus sous le régime du micro foncier.

Quels revenus fonciers déclarer sous le régime du micro foncier ?

Seul le revenu brut tiré de la location est pris en compte dans la déclaration fiscale.

Revenu brut =

le montant des loyers encaissés – les charges incombant au locataire + le montant des dépenses incombant au propriétaire et mises à la charge du locataire + les subventions et indemnités perçues.

Avec ce mécanisme, on ne peut pas déduire certaines dépenses comme les travaux et intérêts d’emprunts. En outre, si les charges sont supérieures à l’abattement de 30 %, il vaut mieux opter pour le régime réel.
A noter : Le régime micro foncier ne s’applique pas dans certaines situations (monuments historiques, logements bénéficiant de déductions particulières).

Quelles sont les modalités de calcul de l’impôt sous le régime micro foncier ?

Pour déclarer les revenus fonciers dont le montant est inférieur à 15000 euros par an, il faut utiliser le formulaire 2042 des Impôts. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur le montant déclaré, par l’administration fiscale (cet abattement ne doit pas être déduit en amont par le propriétaire).
Le fonctionnement est simple : le montant des revenus fonciers est ajouté au montant des autres revenus du foyer fiscal, pour être soumis ensuite à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Qu’est-ce que le régime réel pour les revenus fonciers des locations vides ?

Ce régime ne concerne que les revenus fonciers qui dépassent les 15000 euros par an. Dans ce cas, l’administration fiscale place automatiquement ces revenus sous le régime réel.
Certains revenus fonciers spécifiques sont également soumis à ce régime fiscal :

Les monuments historiques,
Les placements Besson, Borloo, ou Périssol.

A noter : pour bénéficier de ce régime fiscal quand les revenus fonciers sont inférieurs à 15000 euros, et en dehors des cas spécifiques désignés ci-dessus, il faut le choisir expressément dans sa déclaration. L’option est valable et irrévocable pendant 3 ans.

Quelles obligations déclaratives pour les revenus fonciers soumis au régime réel ?

Une déclaration de revenus fonciers n°2044 doit être souscrite. La déclaration n°2044 est destinée aux propriétaires d’immeubles ordinaires, y compris les immeubles bénéficiant d’une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien ou relevant d’un conventionnement Anah.
Une déclaration n°2044 dite spéciale doit être souscrite par :

Les propriétaires qui ont opté jusqu’en 2009 pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs (dispositifs Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien ZRR classique ou recentré, Borloo neuf) ;
Les propriétaires qui bénéficient d’une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;

Quels revenus fonciers doit-on déclarer avec le régime réel ?

Pour déterminer le montant qui sera pris en compte pour le calcul de l’impôt, un certain nombre de dépenses peuvent être déduites des revenus fonciers (nécessité de joindre les justificatifs) :

Les réparations et l’entretien,
Les travaux d’amélioration,
Les diagnostics obligatoires,
Les primes d’assurances pour garantir les loyers impayés,
Les provisions de charges de copropriété,
La taxe foncière,
Les intérêts d’emprunt,
Frais d’administration et de gestion

Lorsque le résultat de cette opération est un bénéfice net foncier (recettes supérieures aux charges), ce montant est à ajouter aux autres revenus pour être soumis à l’impôt sur le revenu. Il est à reporter dans la case 4BA de la déclaration de revenus 2042.
Lorsque le résultat est un déficit net foncier (les recettes sont inférieures aux charges), il est imputable sous certaines conditions, sur le revenu brut global.

Le déficit foncier dans le régime réel d’imposition

Deux cas de figure se présentent :

Le déficit foncier inférieur à 10 700 euros : un déficit foncier résultant des charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu brut global dans la limite de 10 700 euros (ou 15300 euros lorsqu’un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l’amortissement Périssol ou déduction spécifique Cosse, dans le cadre d’une convention Anah).

Le déficit foncier supérieur à 10 700 euros : la fraction du déficit foncier supérieur à 10 700 euros (ou 15 300 euros lorsqu’un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l’amortissement Périssol) et la fraction du déficit qui résulte des intérêts d’emprunts, n’est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple :

Recettes encaissées : 10 000 euros
Charges déductibles hors intérêts emprunt : 17000 euros
Intérêts d’emprunt déductibles : 13 000 euros
Le résultat net foncier est un déficit de 20 000 euros.
Déficit des intérêts d’emprunt : 3 000
Déficit du aux autres charges : 17000
Le déficit sur le revenu global sera de 10700 euros (plafond) et le déficit foncier imputable sur les revenus fonciers sera de 9 300 euros (3000 provenant des intérêts d’emprunt et 6300 provenant du plafonnement, à savoir 17000 euros – 10700 euros).