Location vide : Comment bien déclarer ses revenus fonciers ?

La location nue : les spécificités

La location d’un logement non meublé se concrétise par la signature d’un bail entre propriétaire et locataire. Défini pour une durée de trois ans, ce bail se poursuit par tacite reconduction. 

Location nue : Obligations du propriétaire et du locataire

Le propriétaire bailleur est soumis à certaines obligations. Il doit notamment :

• Fournir au locataire un logement décent et ne portant pas atteinte à sa santé ou sa sécurité ;
• Remettre au locataire certains documents dès la signature du bail ;
• Prendre à sa charge les interventions ne relevant pas des réparations locatives. 

De son côté, le locataire doit :

• S’acquitter du loyer et des charges locatives à la date prévue par le bail ;
• Souscrire une assurance habitation ; 
• Procéder à l’entretien courant et au maintien des lieux en bon état d’usage ;
• Laisser le propriétaire accéder au logement dans certains cas, comme des travaux ;
• Obtenir l’autorisation du propriétaire avant d’effectuer des travaux.

La loi ELAN de 2018 a apporté certaines modifications à la loi ALUR, pour les propriétaires comme pour les locataires. 

Location nue : les avantages 

La location vide présente plusieurs avantages pour le bailleur :

• Le bail est de 3 ans alors qu’il n’est que de 1 an dans une location meublée ;
• La gestion locative est plus simple car les locataires restent plus longtemps ;
• Les frais inhérents à la relocation diminuent par le fait que les locataires changent moins souvent ;
• L’investissement est moins important puisqu’il y a moins d’équipements à fournir ;
• L’état des lieux est plus simple et plus rapide.

Location nue : la fin du bail 

Il peut être mis fin au bail par le locataire ou par le propriétaire :

• Le locataire peut quitter les lieux quand il le souhaite, moyennant un préavis de 3 mois, ramené à un mois dans certains cas ; 
• Le propriétaire peut mettre fin à la location en ne renouvelant pas le bail. Pour cela, il doit adresser un préavis au locataire 6 mois avant la fin du bail.

Le propriétaire est en droit de réclamer un dépôt de garantie dont le montant, précisé dans le bail, ne peut excéder un mois de loyer. 

Les loyers perçus d’une location non meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils doivent donc être déclarés à l’Administration fiscale. En fonction du montant des revenus fonciers à déclarer, deux régimes fiscaux sont possibles, le régime du micro foncier ou le régime réel. 

Revenus fonciers des locations vides : qu’est-ce que le régime du micro foncier ?

Le régime du micro foncier se rapporte aux revenus bruts fonciers dont le montant total annuel est inférieur à 15 000 euros. Ce régime est mis en place automatiquement par l’administration fiscale, mais le propriétaire bailleur qui le souhaite peut tout de même opter pour le régime réel.

Régime du micro foncier : fonctionnement

Le régime du micro foncier ne permet pas de déduire les travaux, les charges ou encore les intérêts d’emprunt. En revanche, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Si le montant des charges et travaux est supérieur à l’abattement de 30 %, il est alors plus avantageux pour le propriétaire d’opter pour le régime réel. Attention cependant :

• Le passage au régime réel est irrévocable durant 3 ans. Si de gros travaux sont prévus, il peut être judicieux de prévoir leur étalement sur cette période ;
• Le régime micro foncier ne s’applique pas dans certaines situations (monuments historiques, logements bénéficiant de déductions particulières). 

Régime du micro foncier : quels revenus déclarer ?

Sous le régime du micro foncier, la déclaration des revenus fonciers est simplifiée. Elle se fait sur le même formulaire que la déclaration annuelle de revenus, le formulaire Cerfa 2042, à la rubrique intitulée « Revenus fonciers ». Il suffit ainsi au propriétaire d’indiquer le montant brut perçu dans l’année, sans appliquer d’abattement. L’abattement forfaitaire de 30 % est ensuite appliqué automatiquement par l’administration fiscale. Enfin, le montant des revenus fonciers est ajouté aux autres revenus du foyer fiscal, avant calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux.

Régime du micro foncier : calcul du revenu brut 

Le revenu brut foncier s’obtient par l’addition des éléments suivants :

• Le montant total des loyers hors charges effectivement encaissés. Ceci exclut donc les loyers impayés, tandis que les loyers payés en retard doivent être ajoutés ;
• Les subventions versées par l’ANAH, Agence Nationale de l’Amélioration de l'Habitat ;
• Les indemnités d’assurance destinées à dédommager des loyers impayés.

À ces revenus s’ajoutent d’éventuels revenus annexes ou accessoires, tels que la location de box de stationnement, d’emplacement publicitaire, la location de toiture recevant des antennes de téléphonie mobile ou encore un droit de chasse.

Par contre, les charges dites locatives, et donc récupérables sur le locataire, n’entrent pas dans le calcul du revenu brut foncier.

Revenus fonciers des locations vides : qu’est-ce que le régime réel ?

Le régime réel s’applique aux revenus fonciers dont le montant total brut annuel est supérieur à 15 000 euros. Dans ce cas, l’administration fiscale place automatiquement ces revenus sous le régime réel. De la même façon, les revenus fonciers qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime micro foncier sont automatiquement placés sous le régime réel. C’est le cas notamment :

• Des immeubles classés monuments historiques ;
• Des immeubles possédés en nue-propriété ;
• Des placements Besson neuf, Robien classique et Robien recentré, Borloo neuf et Périssol.

Régime réel : les obligations déclaratives pour les revenus fonciers 

Les revenus locatifs sous le régime réel font l’objet d’une déclaration particulière. Selon le cas qui le concerne, le contribuable remplit le formulaire Cerfa n° 2044 ou le formulaire Cerfa n° 2044 — SPE :

• Le formulaire 2044 concerne les revenus provenant de la location de locaux non meublés ;
• Le formulaire 2044 — SPE concerne des revenus plus spécifiques :

• Les propriétaires qui ont opté jusqu’en 2009 pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs (dispositifs Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien ZRR classique ou recentré, Borloo neuf) ;
• Les propriétaires qui bénéficient d’une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR.

Régime réel : quels revenus fonciers déclarer ?

Dans le cas du régime réel, le propriétaire bailleur déclare ses revenus nets fonciers de l’année écoulée. Le montant du revenu imposable s’obtient à partir du montant brut dont on déduit certaines dépenses, notamment :

• Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration des logements loués ;
• Les diagnostics obligatoires ;
• Les primes d’assurances garantie loyers impayés ;
• Les provisions de charges de copropriété ;
• La taxe foncière, la taxe spéciale d'équipement, la taxe sur les stationnements ;
• Les intérêts d’emprunts ;
• Les frais d’administration et de gestion tels que la rémunération du syndic ou du concierge ;  
• Les dépenses payées pour le compte des locataires et non remboursées.

Il est nécessaire pour le déclarant de joindre les justificatifs de ces dépenses. La somme restante après déduction des charges représente le bénéfice net foncier et doit être ajoutée aux autres revenus pour être soumise à l’impôt sur le revenu. Si le montant des charges à déduire est supérieur aux recettes, le résultat obtenu est négatif. Il s’agit alors d’un déficit foncier. Il est imputable sur le revenu brut global, sous certaines conditions.

Le déficit foncier dans le régime réel d’imposition

Le déficit foncier est déductible du revenu global de l’année ou des 10 années suivantes, selon les cas. Les dispositions suivantes ne concernent que les immeubles dits » ordinaires », c’est-à-dire, non classés au titre des monuments historiques.

Le déficit foncier : les plafonds

• Le déficit foncier, hormis les intérêts d’emprunts, est déductible des revenus dans la limite annuelle de 10 700 euros, à condition que l’immeuble soit loué pendant trois ans. La fraction du déficit issu des intérêts emprunts ainsi que celle qui excède 10 700 euros est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes ;
• Ce plafond de 10 700 euros est porté à 15 300 euros pour les logements neufs concernés par la déduction au titre de l’amortissement Périssol ou relevant du dispositif « Cosse » si une convention a été conclue avec l’Anah. 

Le déficit foncier : exemple

Exemple : un propriétaire loue deux immeubles dits « ordinaires ». 

Il déclare au titre de l’année écoulée :

Le déficit annuel est de : 26 000 – 12 000 = 14 000 €

Les charges déductibles du revenu global sont : 14 000 + 6 000 = 20 000 €, plafonnés à 10 700 euros

Enfin, 14 000 – 10 700 = 3 300 euros, qui pourront être déduits des revenus durant les 10 années suivantes.

A retenir :

• Le propriétaire bailleur à des obligations envers le locataire. 

• Un bail de location de logement vide est conclu pour une durée de 3 ans. 
• Il en résulte plusieurs avantages matériels et financiers. 
• Pour optimiser ses rendements locatifs,  le propriétaire bailleur peut opter pour le régime du micro-foncier ou le régime réel. 

Sources :

Je mets en location un logement vide. Comment déclarer les loyers perçus ? | impots.gouv.fr

https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/3_Documentation/depliants/nid_4009_gp_172.pdf