La location-accession : un achat immobilier progressif

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De manière générale, l’accession à la propriété immobilière pose la question du financement du projet. La location-accession d’une maison ou d’un appartement permet de résoudre cette difficulté par l’acquisition progressive du logement, sans apport personnel. Découvrez cette forme de leasing appliquée à l’immobilier et les avantages qu’elle procure.

Qu’est-ce que la location-accession ?

La location-accession (LOA) se définit comme une location immobilière assortie d’une option d’achat. Celle-ci se réalise après une période déterminée, en fin ou en cours de bail. Instituée par la loi en 1984, son objectif était de faciliter l’accession à la propriété du logement principal par des ménages modestes ne disposant pas d’apports suffisants ou de possibilités d’emprunt significatives. 

Le saviez-vous ? Le droit d’accession constitue une extension du droit de propriété, encadré par l’article 546 du Code civil. Il reconnaît le droit accéder à une chose mobilière ou immobilière (ici le logement) qui sert naturellement d’accessoire au bien initial (ici la jouissance — du logement).

Comment fonctionne la location-accession ?

La personne souhaitant acheter le bien immobilier s’y installe et l’occupe comme résidence principale. Les résidences secondaires ne peuvent bénéficier de la location-accession. La contrepartie, appelée redevance (et non loyer) se compose en deux parts distinctes :

  • Un équivalent du loyer classique, la fraction locative, définitivement acquise par le vendeur ;
  • Un supplément correspondant à une avance sur le prix de vente, la fraction acquisitive, à restituer si l’option d’achat n’est pas retenue.

Au terme d’une période d’habitation prédéfinie, le locataire décide ou non de l’achat.

Le processus légal de la location acquisition d’un appartement ou d’une maison se déroule ainsi :

Étapes

Formalités

1 — Contrat de location-accession

Signature entre le locataire et le propriétaire devant notaire

2 — Période de jouissance

Aucune, usage du bien

3 — Vente définitive du logement 

Signature du contrat chez le notaire

Le contrat de location-accession immobilière

Le contrat initial détaille les modalités de la location-accession et précise l’ensemble des montants dus. En voici les mentions obligatoires garantissant la validité du contrat.

  • Identification précise du bien immobilier concerné (situation, adresse complète, surface, etc.) ;
  • Prix de vente et modalités de paiement : prêt immobilier ;
  • Montant de la redevance et modalités de paiement par le locataire ;
  • Charges locatives dues (montant prévisionnel pour la 1re année du contrat) ;
  • Date d’entrée en jouissance et délai d’acquisition du bien immobilier ;
  • Garantie d’achèvement ou de remboursement (bien en construction) ;
  • Conditions de résiliation anticipée du contrat ;
  • Indemnités éventuelles en cas de rupture de contrat ;
  • Libération des lieux (si l’achat ne se fait pas ou si le contrat est annulé).

 

Le contrat définitif, soit le contrat de vente mentionne obligatoirement : 

  • Le prix de vente ; 
  • Les modalités de paiement ;
  • La date d’entrée en jouissance ;
  • Les garanties ;
  • Les charges éventuelles de l’accédant, etc.

Quels sont les logements concernés ?

Tous les types d’immeubles à usage d’habitation ou mixte (habitat + professionnel) sont concernés et peuvent faire l’objet d’un contrat location-accession. Il s’agit des bâtiments suivants : 

  • Appartement existant ou en cours de construction ;
  • Maison individuelle existante ou en cours de construction ;
  • Immeuble à usage d’habitation (tout bâtiment – par ex. séchoir à tabac — à cet usage depuis au moins 1970, et tous les bâtiments ayant obtenu une autorisation de changement d’affectation ultérieurement) ;
  • Immeuble mixte, c’est-à-dire à usage professionnel et d’habitation.

Qui a le droit à la location-accession ?

Les contrats de location-accession concernent les personnes ou ménages souhaitant devenir propriétaires et ne dépassant pas certains niveaux de revenus. Ce plafond de ressources, fixé chaque année par l’État varie en fonction de plusieurs critères, dont :

Critères détermination du plafond de ressources

Zone géographique d’implantation

Zone A, communes de 

Agglomération parisienne 

Côte d’Azur, 

Genevois français 

— Grandes agglomérations du territoire

Zone B1, communes de + de 250 000 h et agglomérations réputées chères (grande couronne Paris, etc.)

Zones B2 agglomérations plus petites et prix de l’immobilier moins haut

Composition du foyer

Nombre de personnes

Revenus

Somme de tous les revenus de l’année N-2, de toutes les personnes composant le foyer et de celles qui partageront également le logement.

Prix de vente du logement

Ce prix est plafonné et fixé chaque année par l’État

Quels sont les avantages et les inconvénients ?

 Les avantages s'avèrent certains pour les ménages n’atteignant pas le plafond de revenus de référence. Il s’agit généralement de jeunes actifs et de personnes avec un faible pouvoir d’achat ou de personnes en situation transitoire (divorce…). 

Les avantages du contrat location-accession

  • Accession à la propriété de son logement sans apport personnel important
  • Possibilité d’obtenir un Prêt social location-accession, le PSLA, au moment de la levée de l’option et du paiement de la somme restant due. Il s’agit plus précisément de transfert de prêt. Celui-ci est accordé à l’organisme bailleur agrémenté et conventionné (HLM, promoteur privé…) par une banque en convention avec l’État. Au cas échéant, le bailleur transfère une partie de ce prêt à l’accédant. Le montant n’excède pas la différence entre le prix du logement et le montant déjà versé au travers la fraction acquisitive des redevances mensuelles. 
  • Si le logement est neuf (dans les 5 ans suivant l’achèvement, et sans avoir déjà été vendu) :
    • La vente peut bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5 % ;
    • Une exonération de taxe foncière est appliquée pendant 15 ans.

Il existe une garantie de relogement en cas de non-achat à l’échéance. Le bailleur doit faire 3 propositions de relogement correspondant aux besoins et spécificités de l’occupant. 

Les inconvénients de la location-accession

Ils s’avèrent peu nombreux et consistent surtout dans le paiement des charges de copropriété et de la taxe foncière (pour l’immobilier ancien). Il convient de noter qu'elles constituent les charges naturelles liées aux obligations des propriétaires d’appartement ou de maison pour l’entretien et la maintenance de leur bien. 

 

À retenir :

Dispositif d’accession à la propriété immobilière, la location-accession présente des avantages certains pour les ménagers modestes.

  • Possibilité d’achat ancien ou neuf, appartement ou maison ;
  • Achat progressif sans apport personnel notable ;
  • Garanties de relogement si renoncement à l’achat et remboursement des sommes déjà versées spécifiquement pour l’achat.

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