Que peut faire l’acquéreur d’un bien immobilier en cas d’omissions, d’erreurs ou de mensonges du vendeur ?

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L’acquéreur d’un bien immobilier a la possibilité d’agir en justice contre le vendeur lorsque ce dernier a failli à ses obligations d’information, ou bien encore volontairement caché des vices inhérents au bien, à tel point que s’il en avait eu connaissance l’acquéreur n’aurait pas acheté ce dernier.

Quelle action possible pour l’acquéreur d’un bien immobilier en cas de manquement du vendeur à son obligation d’information ?

Le vendeur d’un bien immobilier a l’obligation précontractuelle d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques du bien. L’article 1112-1 du Code Civil dispose que « le débiteur de l’obligation d’information (NDLR : en l’occurrence ici le vendeur du bien immobilier) doit informer son cocontractant de toute information dont l’importance est déterminante pour le consentement de ce dernier ».
Les informations déterminantes du consentement sont définies à l’alinéa 3 du même article comme celles « qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties », à l’exclusion de l’estimation de la valeur du bien.
Dans ce cas, l’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans pour agir à compter du jour où il a eu connaissance du manquement. Devant le tribunal, le vendeur devra établir la preuve qu’il a rempli son obligation d’information.
 

Que peut faire l’acquéreur d’un bien immobilier en cas d’erreur ou de dol de la part du vendeur ?

L’acquéreur insatisfait  du bien immobilier qu’il vient d’acheter, peut obtenir la nullité de la vente ou/et la responsabilité du vendeur du bien, s’il y a eu vices de consentement (erreur, violence, dol).
A noter : le dol se définit comme étant constitué par les mensonges ou les manœuvres du vendeur, ayant pour but et pour effet de provoquer chez l’acquéreur une erreur qui le détermine à contracter. Exemple de dol : le fait pour le vendeur de ne pas mentionner l’existence d’un projet immobilier sur le terrain voisin, qui est de nature à priver le jardin vendu de l’ensoleillement attendu et déterminant pour l’acquéreur.
En présence de vices du consentement (violence, erreur, dol), l’action de l’acquéreur insatisfait peut être engagée sur le fondement de l’article 1130 du Code Civil qui dispose que : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que , sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. »
 

Quelles sont les actions possibles de l’acquéreur en cas de vices cachés sur le bien immobilier ?

Quand, après la signature de l’acte de vente définitif, l’acquéreur découvre que le bien comporte de gros défauts, il peut invoquer la garantie des vices cachés.
L’article du Code Civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
L’appréciation du vice se fera par rapport à la destination normale de la chose vendue. 
Exemples de vices cachés : 

  • la présence de bruits excessifs dans le voisinage du bien, 
  • la présence de grosses fissures sur un ou des murs porteurs du bien, 
  • la non constructibilité d’un terrain.

Aux termes de l’article 1648 du Code Civil, « l’action résultant des vices rédhibitoires (cachés) doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »
 

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