Revenus locatifs : choisissez le bon régime d'imposition !

Le régime d’imposition des loyers perçus est différent si vous louez nu ou si vous louez en meublé. La location nue relève des revenus fonciers et la location meublée des bénéfices industriels et commerciaux, l’activité étant considérée comme commerciale.

A chaque revenu, son régime d’imposition

Passé cette étape, un choix s’impose aux propriétaires bailleurs de locaux loués nus : faut-il choisir un régime simplifié dit « micro-foncier » ou s’inscrire dans un régime dit du « réel » ?

En attendant la publication officielle des nouvelles déclarations de revenus, nous vous rappelons les règles applicables.

Le régime du micro-foncier

C’est le régime qui s’impose de plein droit aux bailleurs qui encaissent sur l’année moins de 15 000 euros de recettes hors charges. La simplification se matérialise par l’absence de déclaration spécifique. Le bailleur déclarant se borne à renseigner sa déclaration de revenus n°2042, page 3, cadre 4, ligne BE :

Si la location ne dure qu'une partie de l’année, les 15 000 euros n’ont pas à être ajustés prorata temporis.
Les charges et dépenses que le bailleur aura engagées pour ce bien locatif seront prises en compte par le biais d’un abattement forfaitaire de 30 %. Ce qui signifie qu'aucune autre dépense ne pourra être déduite. C’est l’administration fiscale qui calculera au vu des recettes déclarées le montant chiffré de cet abattement.

La simplicité de ce régime a son revers : les déficits fonciers. Si les charges sont plus importantes que les recettes, le bailleur ne pourra pas déduire au-delà de l’abattement forfaitaire de 30 %.
Par contre les déficits fonciers qui ont pris naissance avant que le bailleur entre dans le régime du micro-foncier, peuvent être déduits en les mentionnant sur la ligne BD cadre 4 page 3 de la déclaration de revenus 2042.

Si après avoir fait les comptes, les charges sont supérieures de 30 % aux loyers, l’option pour le régime réel est possible mais le bailleur est contraint de rester 3 ans dans ce régime de manière irrévocable. Passé ce délai, si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros, il est possible de bénéficier à nouveau du micro-foncier.

Le régime du réel

C’est le régime qui s’impose de plein droit au bailleur lorsque les recettes encaissées excédent 15 000 euros ou si ce dernier a opté volontairement pour ce régime.
Le bailleur déclarant doit déposer une déclaration spécifique n° 2044 détaillant :

• Ligne 200 : la liste des immeubles ;
• Lignes 211 à 215 : les recettes encaissées ;

• Lignes 220 à 227 : les frais et charges liés à l’immeuble payées au cours de l’année et susceptibles d’être justifiées.

Il s’agit des frais d’administration et de gestion, les autres frais de gestion de 20 euros par local, les primes d’assurance, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, les charges récupérables non récupérées au départ du locataire, les indemnités d’éviction et les frais de relogement, les taxes foncières et les taxes annexes.

• Ligne 229 : les provisions pour charges de copropriété
• Ligne 250 : les intérêts d’emprunt.

Pour mémoire, l’entrée en vigueur du prélèvement à la source à compter du 1er janvier 2019 a des incidences sur les revenus locatifs. Pour la déclaration des revenus de 2018 en 2019, les bailleurs devront distinguer deux types de charges :

• celles dites « récurrentes » sur lesquelles on ne peut pas influer (primes d'assurances, provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, impositions, intérêts d’emprunt, frais de rémunérations des gardes et concierges) ;
• celles dites « pilotables » pour lesquelles le bailleur maîtrise le calendrier de réalisation et l’année d’imputation (dépenses d’entretien et de réparation, d’amélioration).

Pour la détermination des revenus fonciers de 2018, le bailleur peut déduire les charges récurrentes payées en 2018 mais également celles échues en 2018, sans tenir compte de leur année de paiement.